Решение № 2-2708/2021 2-2708/2021~М-1858/2021 М-1858/2021 от 26 июля 2021 г. по делу № 2-2708/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № 2-2708/2021 27 июля 2021 года

29RS0018-01-2021-003190-85

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе председательствующего судьи Акишиной Е.В., при секретаре Хлопиной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации городского округа «Город Архангельск» о рассмотрении разногласий,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ныне администрации городского округа «Город Архангельск») о рассмотрении разногласий. В обоснование требований указали, что обратились к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Не согласившись с выкупной ценой, указанной администрацией в договоре купли-продажи, истцы направили в адрес ответчика протокол разногласий, определив стоимость земельного участка, исходя из 3% от кадастровой стоимости. Просят рассмотреть разногласия, возникшие между ними и администрацией МО «Город Архангельск» при заключении договора купли-продажи земельного участка; согласовать пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в редакции истцов.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, третье лицо ФИО4 заявленные требования поддержали. Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указав, что необходимо исходить из фактического использования здания.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в следующих долях: ФИО1 – 3/10, ФИО2 – 7/20, ФИО3 – 7/20.

Объект недвижимости с указанным кадастровым номером находится на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: завершение строительства и эксплуатации жилого дома со встроенными помещениями кафе, для многоэтажной застройки.

11 декабря 2020 года в администрацию МО «Город Архангельск» поступило заявление истцов о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату.

12 января 2021 года и.о. главы МО «Город Архангельск» издано распоряжение № 21р о предоставлении истцам в общую долевую собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации жилого дома с помещениями; департаменту муниципального имущества предписано оформить договор купли-продажи на участок.

12 января 2021 года ответчиком в адрес истцов направлен договор купли-продажи земельного участка с указанием цены продажи участка 133 387 руб. 33 коп.

Не согласившись с положениями договора в части, истцы направили ответчику разногласия к договору от 18 января 2021 года, в котором просили утвердить приложением к договору распоряжение от 12 января 2021 года, указать кадастровую стоимость земельного участка, а также процентную ставку, в соответствии с которой установлена цена продажи земельного участка.

02 февраля 2021 года ответчиком в адрес истцов направлено письмо о рассмотрении разногласий; 26 февраля 2021 года – проект договора купли-продажи земельного участка, согласно которому процентная ставка, в соответствии с которой установлена цена продажи земельного участка, составляет 20% от кадастровой стоимости 666 936 руб. 66 коп.

03 марта 2021 года истцы направили ответчику протокол разногласий, в котором возражали против выкупной цены земельного участка, определили его стоимость в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 20 008 руб. 10 коп.

24 марта 2021 года администрацией МО «Город Архангельск» протокол разногласий отклонен.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Истцы просят урегулировать разногласия в части установления выкупной стоимости земельного участка, установить цену продажи участка в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку являются собственниками жилого дома, расположенного на спорном земельном участке.

Не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, ответчик ссылается на использование истцами объекта недвижимости (дома) не только для личных, бытовых целей, но и для осуществления предпринимательской деятельности, что, по мнению, ответчика не позволяет отнести указанный объект недвижимости к категории жилых и установить выкупную цену в заявленном истцами размере.

Согласно ст. 2 Закона Архангельской области от 28 мая 2008 года № 514-27-ОЗ «О цене земельных участков, находящихся в государственной собственности, при их продаже без торгов» при приобретении земельных участков, находящихся в государственной собственности Архангельской области, а также земельных участков на территории Архангельской области, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов их цена определяется следующим образом:

1) для граждан, являющихся собственниками жилых домов, расположенных на таких земельных участках, - в размере 3 процентов кадастровой стоимости земельных участков;

3) для остальных собственников зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, - в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно ч. 1, 2 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится жилой дом, которым признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Материалами дела подтверждено, что принадлежащий истцам объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке является жилым, имеет соответствующее назначение – жилое, иного материалы дела не содержат, в связи с чем цена указанного земельного участка при его приобретении истцами без проведения торгов подлежит определению исходя из размера 3% кадастровой стоимости земельного участка. Наименование здания как вида объекта недвижимости – жилой дом с нежилыми помещениями не изменяет назначения здания.

Доводы представителя ответчика об использовании истцами дома в предпринимательской деятельности суд признает преждевременными и документально неподтвержденными.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Доводы ответчика о заключении между сторонами договора купли-продажи земельного участка 02 марта 2021 года материалами дела не подтверждены, договор купли-продажи земельного участка в редакции ответчика сторонами не подписан.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации городского округа «Город Архангельск» о рассмотрении разногласий – удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, направленных Администрацией городского округа «Город Архангельск» в адрес ФИО1, ФИО2, ФИО3 в части установления выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установить цену продажи участка в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка пропорционально принадлежащим ФИО1, ФИО2 и ФИО3 долям на здание.

Решение суда может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 03 августа 2021 года.

Председательствующий Е.В. Акишина