Решение № 2-3861/2025 2-3861/2025~М-2946/2025 М-2946/2025 от 16 декабря 2025 г. по делу № 2-3861/2025

Дело № УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи ФИО17

при секретаре ФИО18

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО1, третьи лица: ФИО2, ИП ФИО3 о взыскании денежных средств по агентскому договору, встречному иску ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 третьи лица: ФИО2, ИП ФИО3 о признании пунктов агентского договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Принципал, Ответчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Агент, Истец) был заключен Агентский договор № (Договор). В соответствии с условиями договора, принципал поручил агенту совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия, направленные на приобретение объекта недвижимости.

Договором установлена обязанность принципала выплатить агенту вознаграждение за оказанные услуги. Согласно пункту 2.4 договора, оплата агентского вознаграждения должна быть произведена не позднее истечения одного рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Особое значение для настоящего спора имеет положение пункта 2.8 договора, которое устанавливает возникновение обязанности по оплате вознаграждения в случаях, когда принципал или его аффилированные (заинтересованные) лица приобретают объект недвижимости, найденный партнером агента в результате консультирования принципала, без участия (в обход) самого агента. В указанных случаях принципал обязан выплатить вознаграждение в полном размере в течение пяти дней с момента регистрации права или получения соответствующего требования от агента.

Пунктом 3.1 договора за агентом закреплен комплекс обязанностей, включающий организацию показов объектов, юридическую проверку документов продавца, содействие в сборе документов для сделки, подготовку проектов соглашений и договоров, сопровождение процедуры регистрации.

Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства, что подтверждается Актом осмотра найденных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договору). Согласно данному акту, агентом был подобран объект – квартира по адресу: <адрес>, ул. 26-я линия, <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (аффилированное лицо ответчика) и продавцами указанной квартиры был заключен предварительный договор купли-продажи, а впоследствии – основной договор. Ключевым обстоятельством является то, что данные договоры были заключены без участия истца, то есть в обход агента, вопреки условиям договора.

Факт окончательного приобретения объекта и регистрации перехода права собственности на аффилированное лицо принципала подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой переход права был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, налицо ситуация, прямо предусмотренная пунктом 2.8 Договора: приобретение объекта недвижимости, подобранного партнером агента, аффилированным лицом принципала без участия агента.

В соответствии с пунктом 24 договора размер агентского вознаграждения при покупке объекта недвижимости составляет 42 000 руб. плюс 1,5% от его стоимости. Поскольку согласованная стоимость приобретенной квартиры составила 4 800 000 руб., общий размер вознаграждения рассчитывается следующим образом: 42 000 руб. + (4 800 000 руб. * 1,5% = 72 000 руб.) = 114 000 руб.

Несмотря на надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору и возникновение у ответчика обязанности по оплате в соответствии с пунктом 2.8, агентское вознаграждение в указанном размере выплачено не было.

Истец считает, что за ответчиком за ним числится задолженность по выплате агентского вознаграждения в сумме 114 000 руб., подлежащая взысканию в судебном порядке.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ФИО5 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 128 364 руб., из них:114 000 руб. - сумма основного долга по Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ; 14 364 руб. - сумма штрафной неустойки; а также 4 851 руб. - сумма расходов истца на оплату государственной пошлины.

ФИО1 обратилась к ИП ФИО4 со встречным исковым требованием о признании пунктов агентского договора недействительными. В в обоснование требований указала, что пункт 2.1. оспариваемого Агентского договора, являющийся базовым для расчета взыскиваемого истцом вознаграждения, по мнению ответчика, является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Содержание пункта 2.1. Договора не позволяет достоверно определить окончательный размер вознаграждения, подлежащего выплате агенту. В нем указано, что общее вознаграждение «зависит от характеристик Объекта недвижимости согласно Таблицам 1 и 2» и включает в себя как вознаграждение самого агента, так и сумму вознаграждения риелтора по отдельному, не заключенному с ответчиком договору. Таким образом, из текста договора невозможно установить четкую и определенную стоимость услуг непосредственно агента (ИП ФИО4), что явно ущемляет права потребителя, вынужденного соглашаться на оплату неочевидной и складывающейся из нескольких, составляющих суммы.

На отношения по оказанию посреднических услуг на рынке недвижимости гражданам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, распространяется действие Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).

Статьей 8 указанного Закона за исполнителем закреплена обязанность довести до потребителя в наглядной и доступной форме достоверную информацию об услугах, включая их цену. Статьи 37 Закона «О защите прав потребителей» и 781 ГК РФ, устанавливая обязанность потребителя оплатить услуги, предполагают, что цена и порядок ее определения должны быть ясны и согласованы сторонами. Однако в оспариваемом договоре цена услуг агента не определена, а отсылается к дополнительному соглашению (п. 2.2. Договора), которое на момент заключения договора отсутствовало.

Следовательно, условие о цене, сформулированное столь неопределенно, что не позволяет установить размер обязательства потребителя, нарушает императивные требования законодательства о защите прав потребителей и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Пункт 3.2.5. договора, обязывающий принципала не приобретать объект недвижимости, найденный партнером агента, без участия (в обход) самого агента, подлежит признанию недействительным по следующим основаниям.

Данное положение вводит крайне обременительный и несоразмерный запрет, существенно ограничивающий основополагающий принцип гражданского права – свободу договора (статья 421 ГК РФ). Он не только лишает потребителя права свободно выбирать контрагента для заключения сделки купли-продажи, но и распространяет этот запрет на аффилированных лиц Принципала (например, родственников), даже если их сделки между собой не связаны.

Договор, предложенный ИП ФИО4, является договором присоединения (статья 428 ГК РФ), условия которого не подлежали обсуждению и изменению со стороны потребителя, что ставит последнего в заведомо неравное положение. В совокупности с иными обременительными условиями, это позволяет квалифицировать оспариваемый пункт как кабальное условие, навязанное потребителю вследствие стечения обстоятельств, чем коммерсант недобросовестно воспользовался. В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ такая сделка (часть сделки) может быть признана судом недействительной по иску потерпевшей стороны.

Пункт 4.1. договора, предусматривающий взимание с принципала неустойки (0,1% за каждый день просрочки) за неоплату агентского вознаграждения, является ничтожным.

На основании изложенного, ответчик просит суд признать ничтожными и не порождающими правовых последствий пункты 2.1., 3.2.5. и 4.1. Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО4 и ФИО1

Стороны ФИО4 и ФИО1 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд полагает возможным постановить решение в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО4 -ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить по доводам, указанным в иске, встречные исковые требования не признал, просил отказать.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО10,действующая на основании доверенности, и представитель ответчика ФИО11, действующий на основании ордера, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили отказать по доводам, указанным в письменных возражениях на иск. Встречные исковые требования поддержала, просили удовлетворить, по доводам, указанным во встречном иске.

3-и лица: ИП ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Пунктом 1 статьи 973 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Согласно ч.1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В соответствии с положениями ст. 1008 названного Кодекса в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (ч.2).

В силу положений ст. 974 ГК РФ поверенный обязан, в том числе, сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Согласно положениям ст. 1010 ГК РФ агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Агент, Истец по первоначальному иску) и ФИО5 (Принципал, Ответчик по первоначальному иску) был заключен Агентский договор № по покупке.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора, Принципал поручил Агенту действовать от его имени и за его счет с целью приобретения объекта недвижимости, выбранного Принципалом в результате консультирования партнером Агента (риелтором). Пунктом 1.2 Договора на Принципала возложена обязанность выплатить Агенту вознаграждение на условиях раздела 2 Договора.

Раздел 3 Договора детально регламентирует обязанности Агента, включая:организацию показов объектов недвижимости (п. 3.1.1);проведение юридической проверки документов продавца и его правового статуса (п. 3.1.2);содействие в сборе документов для сделки и ведение переговоров (п. 3.1.3);подготовку проектов соглашений о задатке, предварительного и основного договоров купли-продажи (п. 3.1.4);сопровождение подачи документов на государственную регистрацию (п. 3.1.5);иные сопутствующие действия (пп. 3.1.6 – ДД.ММ.ГГГГ).

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что целью заключения Договора был поиск квартиры для личного приобретения ФИО1 после продажи, принадлежавшей ей доли в жилом доме и земельном участке по адресу: <адрес>. Однако продажа указанной доли затянулась: предварительный договор купли-продажи был заключен только ДД.ММ.ГГГГ, а впоследствии расторгнут соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с этим ФИО1 не смогла реализовать намерение по приобретению квартиры, подобранной при содействии Истца.

Параллельно дочь ФИО1, ФИО2, действуя самостоятельно в своих интересах и без какого-либо участия или помощи матери, также занималась поиском жилья. В результате ФИО2 через другое агентство осмотрела и впоследствии приобрела квартиру, адрес которой совпадает с объектом, ранее показанным ФИО1 с участием Истца.

Факт окончательного приобретения объекта и регистрации перехода права собственности на аффилированное лицо принципала подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой переход права был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из совокупности доказательств, объект недвижимости, подобранный и представленный принципалу партнером (риелтором) Агента, в конечном итоге был приобретен лицом, аффилированным с принципалом, при этом данная сделка была совершена без какого-либо участия агента в процедуре ее заключения и оформления.

Данное обстоятельство образует совокупность юридически значимых признаков, полностью соответствующих диспозиции пункта 2.8 Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: приобретение объекта недвижимости, найденного партнером агента в результате консультирования принципала, аффилированным (заинтересованным) лицом принципала без участия самого агента. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что установлен факт события, являющееся договорным основанием для возникновения у Принципала обязанности по выплате Агенту согласованного вознаграждения в полном объеме.

В соответствии с пунктом 24 договора размер агентского вознаграждения при покупке объекта недвижимости составляет 42 000 руб. плюс 1,5% от его стоимости. Поскольку согласованная стоимость приобретенной квартиры составила 4 800 000 руб., общий размер вознаграждения рассчитывается следующим образом: 42 000 руб. + (4 800 000 руб. * 1,5% = 72 000 руб.) = 114 000 руб.

Несмотря на надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору и возникновение у ответчика обязанности по оплате в соответствии с пунктом 2.8, агентское вознаграждение в указанном размере выплачено не было.

Из показаний допрошенного свидетеля ФИО12 следует, что клиент ФИО13 обратилась за помощью в подборе квартиры, свидетель предложил показ на определенные объекты, посмотрели 3 или 4 квартиры, приехала дочка, мама и бабушка, заинтересовала только одна квартира, был разговор по торгу, дочери понравилось, после обеда втроем посмотрели еще одну квартиру, затем дочка уехала на учебу в медицинской сфере, потом клиенты сказали, что подумают о квартире. Показ происходил в феврале-марте. Были составлены акты осмотров. Свидетелю оказалось, что ранее клиенты показываемые им квартиры не видели. Продавцов квартир в квартирах не было. Все квартиры находились в одном доме, цены на квартиры выставляют собственники. По договору выполнены подготовка к показу, проведение показа, взаимодействие с собственниками. Юридическую проверку документов свидетель не осуществлял, предварительный договор не помогал заключить, но объяснил, как проводится сделка.

Свидетель ФИО14 пояснила, что является матерью ответчика, бабушкой 3-его лица ФИО2 Она присутствовала при осмотре квартиры вместе с дочерью, внучки ФИО6 с ними не было, она находилась в БСМП, поскольку учится на 6 курсе Свидетель знает о том, что внучка подыскивала себе квартиру, осматривала квартиры ранее, с другими риэлторами. Спорная квартира ни свидетелю, ни ответчику не понравилась. ФИО2 является самостоятельной, если она будет что-либо делать или покупать, в семье об этом не узнают.

Оценивая показания свидетелей, суд исходит из того, что свидетель ФИО15 являлся непосредственным участником осмотра, при этом, подтвердил факт присутствия ФИО2 при осмотре спорной квартиры, в связи с чем, суд полагает возможным принять данные показания в основу судебного решения. В то же время, к показаниям свидетеля ФИО14 суд относится критически, поскольку она является матерью- близким родственником ответчика, в связи с чем, не заинтересована в удовлетворении исковых требований о взыскании с ее дочери денежных сумм.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, исковые требования подлежат удовлетворению и с ответчика подлежит взысканию задолженность по выплате агентского вознаграждения в сумме 114 000 руб.

Доводы ответной стороны о том, что дочь ответчика не является афиллированным (заинтересованным) лицом суд оценивает критически, поскольку ФИО1 и ФИО2 являются близкими родственниками.

Разрешая требования о взыскании штрафной неустойки, суд исходит из следующего:

На основании ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Разрешая вопрос о размере подлежащей взысканию с ответчика штрафа за неисполнение обязательств по договору, суд учитывает следующее.

Заявленный истцом размер штрафа в сумме 794 000 рублей, суд находит чрезмерно завышенным.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с позицией п. п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки правила статьи 333 ГК РФ, могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, суд считает, что штраф по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должен служить средством обогащения кредитора, но при этом должен быть направлен на восстановление его прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, а потому должен соответствовать последствиям нарушения.

Принимая во внимание, что сумма основного долга составляет 114 000 рублей, суд считает возможным снизить размер штрафа и определить к взысканию с ответчика в пользу истца штраф в размере 4 000 рублей.

Рассматривая требования встречного иска о признании недействительными пунктов агентского договора суд приходит к следующему.

Судом установлен факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Агентского договора №, условия которого, включая порядок исчисления и выплаты вознаграждения, были приняты ФИО1 и подтверждены ее собственноручной подписью.

Содержание пункта 2.1, отсылающего к Таблицам 1 и 2 как к неотъемлемой части договора, позволяет установить размер вознаграждения путем применения согласованных формул к известным переменным – характеристикам конкретного объекта недвижимости.

Включение в структуру платежа вознаграждения партнера (риелтора), размер которого также был обусловлен отдельным соглашением с принципалом, по мнению агента, не вносит неопределенность, а лишь раскрывает состав общей стоимости комплексной услуги.

Суд принимает к сведению, что такой механизм определения цены соответствует требованию статьи 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» о предоставлении потребителю необходимой информации в доступной форме. Таблицы расчета, являющиеся частью договора, выполняют данную функцию. Указание на нарушение статьи 8 указанного Закона агент считает несостоятельным, поскольку принципал имел полную возможность ознакомиться с условиями договора до его подписания.

Кроме того, для признания условия ничтожным по пункту 2 статьи 168 ГК РФ необходимо установить не только факт нарушения нормы права, но и то, что такое нарушение посягает на публичные интересы либо права третьих лиц. Условие, допускающее расчет цены на основе переменных параметров, является распространенным в посреднической практике и направлено на индивидуализацию обязательства, не затрагивая публичный правопорядок.

Суд принимает во внимание, что пункт 3.2.5 договора, который запрещает принципалу приобретать подобранный агентом объект недвижимости без его участия является правомерным.Данное условие является производным от принципа добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ) и природы агентского договора, защищая законный экономический интерес агента в получении вознаграждения за проделанную работу.

Указанное условие не носит характер общего ограничения свободы договора, а устанавливает последствия использования конкретного результата его услуг – информации о подобранном объекте. Такая конструкция является стандартной в посреднической деятельности.

Требование ФИО1 о признании данного условия кабальной сделкой (статья 179 ГК РФ) суд считает недоказанным, поскольку материалы дела не содержат свидетельств обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, вынудивших принципала заключить договор. ФИО1 действовала добровольно, а условие обеспечивает взаимный баланс прав и обязанностей сторон.

Возражая против иска, ответной стороной указано на то, что истцом не были выполнены обязательства по договору в полном объеме, а лишь был осуществлен показ квартиры, от которой ответчик отказалась.

Суд не может согласиться с данными доводами ответчика, поскольку информационные услуги, показ объета недвижимого имущества, были оказаны, а результатом этих услуг явилось приобретение в собственность жилого помещения.

Суд отмечает, что оснований для признания ничтожным пункта 4.1 Договора, устанавливающего неустойку (пеню 0,1% за каждый день просрочки оплаты), не имеется, поскольку установленный размер пени является соразмерным и, в случае необходимости, вопрос о его снижении может быть решен судом на основании статьи 333 ГК РФ, что не равнозначно признанию самого условия недействительным.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований встречного искового заявления о признании ничтожными и не порождающими правовых последствий пункты 2.1., 3.2.5. и 4.1. Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО4 и ФИО1 следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ИП ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4540 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО1, третьи лица: ФИО2, ИП ФИО3 о взыскании денежных средств по агентскому договору удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 сумму основного долга по агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 114000 рублей, штраф в размере 4000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4540 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исковые требования ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 третьи лица: ФИО2, ИП ФИО3 о признании пунктов агентского договора недействительными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Судья ФИО16

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.