Решение № 2А-1802/2019 2А-1802/2019~М-1715/2019 М-1715/2019 от 24 декабря 2019 г. по делу № 2А-1802/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2019 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

при секретаре Котовой А.Р.,

с участием административного истца ФИО2,

заинтересованного лица – ФИО3,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1802/2019 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области о приостановлении осуществления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, оспаривая решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации договора между ним и ФИО6 №ИП-85/П от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве №ИП-85 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО СК «Новый Город».

Административный истец в уточненном иске указал, что оспариваемое решение принято ДД.ММ.ГГГГ по основанию отсутствия согласия застройщика на передачу прав участником долевого строительства. Полагает такое решение необоснованным, противоречащим положениям ст.388-390 ГК РФ, нарушающим его права.

С учетом уточненного искового заявления, просил признать незаконным решение от ДД.ММ.ГГГГ о приостановление государственной регистрации, обязав ответчика ее осуществить.

В судебном заседании истец, а также заинтересованное лицо ФИО4 доводы административного иска поддержали в полном объеме, указав, что ООО СК «Новый Город» уклоняется от заключения договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, они лишены возможности реализовать свои права.

Представитель ответчика просила отказать в иске по мотивам, изложенным в обжалуемом решении.

Представитель заинтересованного лица ООО СК «Новый Город» в судебное заседание не явился, будучи извещенными о времени и месте, ходатайств об отложении не заявлено, уважительных причин не представлено, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если установит, что оспариваемое решение, действия (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 (дольщик) заключил с ООО СК "Новый Город" (застройщик) договор участия в долевом строительстве №ИП-85, предметом которого является обязанность застройщика осуществить строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом на земельном участке по адресу: <адрес>, в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, ФИО7, ФИО8, после ввода в дома в эксплуатацию передать дольщику квартиру: строительный №, проектная площадь 57,81 кв.м., количество комнат – 1, санузлов -1.

Пункт 3.8.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает следующее положение: «Участник вправе уступить права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам с согласия Застройщика, с обязательным заключением письменного трёхстороннего соглашения об уступке права с обязательным указанием цены. Уступка прав и обязанностей третьи лицам осуществляется до ввода Жилого дома в эксплуатацию и подлежит государственной регистрации. Трехстороннее соглашение о переуступке оформляется Застройщиком, услуги которого оплачиваются участником, согласно расценкам, утверждённым Застройщиком».

Административный истец, будучи дольщиком, свои обязательства по внесению денежных средств в сумме 2890500 рублей исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой Застройщика.

Срок передачи квартиры дольщику не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств исполнения указанной обязанности застройщиком суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (участник) и ФИО6 (новый участник) заключили договор №ИП-85/П об уступке прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым первый передал, а последняя приняла права и обязанности по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Права и обязанности уступлены за 2890500 рублей.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО6 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации вышеуказанного договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ. Решениями ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 – прекращена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО6 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации вышеуказанного договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра приостановило регистрацию договора, обусловив свое решение необходимостью предоставления административным истцом письменного согласия застройщика по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.В соответствии со ст.11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 382 ГК РФ устанавливает положения, согласно которым право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Форма уступки требования установлена ст.389 ГК РФ, согласно которой соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ч.2 ст.390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

Анализируя положения закона, суд приходит к выводу, что само по себе обоюдно согласованное сторонами при подписании Договора от ДД.ММ.ГГГГ условие, предусматривающее возможность уступки прав дольщиком с согласия Застройщика, с обязательным заключением письменного трёхстороннего соглашения, не противоречит статьям 4, 11 Федерального закона N 214-ФЗ, так как стороны свободы в заключении договора, а ст.382 ГК РФ прямо предусматривает возможность включения такого условия в договор. При этом, статья 390 ГК РФ дает участникам правоотношений предусмотреть Договоров иные, кроме прямо указанных в ст.390 ГК РФ, требования, в том числе о необходимости подписания Договора уступки должником.

Кроме того, по мнению суда, Управление Росреестра не может самостоятельно делать вывод о ничтожности положений ранее зарегистрированного в установленном порядке Договора о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ, условия которого обязательны для регистрирующего органа. Указанный договор ранее прошел государственную регистрацию, сторонами не оспорен, в связи с чем, является обязательным для всех заинтересованных лиц.

Положенияст.168 ГК РФ, а также ст.388-390 ГК РФ, на которые ссылается административный истец, не предусматривают запрета на включение в Договор о долевом участии в строительстве положений об обязательном согласии застройщика на уступку прав требований.

Предметом настоящего иска является законность действий Управление Росреестра, а не недействительность (ничтожность) положений договора о долевом участии в строительстве, прошедшем государственную регистрацию.

Истец не лишен возможности оспорить полностью либо частично пункт 3.8.2 Договора, обратившись в суд в соответствии с подсудностью. В равной степени истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Застройщика к заключению трёхстороннего соглашения при доказанности злоупотребления последним своими правами либо необоснованного уклонения от его заключения.

В соответствии с п.5, 7 ч.1 ст.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Суд, учитывая вышеприведенные положения закона, приходит к выводу, что отсутствие предусмотренного договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ согласия Застройщика на уступку прав требования, является для государственного регистратора законным основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации в соответствии со статьей 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом действующего стандарта доказывания, административный ответчик доказал законность своих действий (решений), а иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, и в соответствии со статьей 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области о приостановлении осуществления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий: Н.Н. Черняков

Мотивированное решение изготовлено 09.01.2020 года