Решение № 2-19/2021 2-19/2021(2-401/2020;)~М-393/2020 2-401/2020 М-393/2020 от 1 марта 2021 г. по делу № 2-19/2021

Дело № 2-19/2021 (2-401/2020)

22RS0053-01-2020-000627-64


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 марта 2021 г. с.Топчиха

Топчихинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Кернечишиной И.М.

при секретаре Выставкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации Топчихинского района о признании права собственности на нежилое здание,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Топчихинского района, требуя признать за ним право собственности на нежилое здание конторы с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящееся по адресу: <адрес>.

В обоснование своих исковых требований истец, ссылаясь на статьи 2, 8, 12, 49, 51, 63, 131, 218, 223, 454, 551 ГК РФ, статью 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним», пункты 59, 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, указал, что ДД.ММ.ГГ между ОАО «Топчихинское автотранспортное предприятие» (продавцом) и ним (покупателем) был заключён договор № купли-продажи указанного выше здания, принадлежащего продавцу по праву собственности на основании плана приватизации Комитета по управлению государственным имуществом Алтайского края от 28.12.1992. Вышеуказанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, который находится в распоряжении <адрес>.

Согласно пункту 4.1 договора по соглашению сторон продажная цена нежилого здания определена в сумме <данные изъяты> руб. Расчёт произведён полностью до подписания договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № о принятии <данные изъяты> руб. от ФИО1

В соответствии с пунктом 5.1 договора продавец передаёт покупателю вышеуказанное нежилое здание, ключи и относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который одновременно будет иметь силу и акта передачи отчуждаемого имущества.

С этого момента обязанность продавца по передаче отчуждаемого нежилого здания покупателю будет считаться исполненной, и к покупателю переходит риск случайной гибели либо порчи отчуждаемого имущества (пункт 5.2).

Истец считает, что приобрёл объект недвижимости приобрела в собственность на законном основании. Договор купли-продажи был исполнен обеими сторонами в полном объёме: продавец исполнил обязанность по передаче имущества, а покупатель – обязанность по оплате.

Существование ОАО «Топчихинское автотранспортное предприятие» (далее – также АТП) прекращено, о чём 30.01.2020 произведена запись в Едином государственном реестре юридических лиц, и ликвидация юридического лица – продавца препятствует оформлению истцом права на недвижимость, то есть нарушаются его права.

Истец полагает, что именно отсутствие продавца является единственным препятствием перехода к нему как к покупателю права собственности.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснив, что исковые требования предъявлены истцом к администрации Топчихинского района как к известному прежнему собственнику и настоящему владельцу земельного участка, на котором расположено здание.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, полагая, во-первых, что администрация Топчихинского района является ненадлежащим ответчиком, так как право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество может быть признано судом только за Топчихинским сельсоветом, а не за Топчихинским районом. Во-вторых, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, а оно не зарегистрировано, следовательно, и не возникло. Кроме того, по мнению представителя ответчика, истцом не представлено доказательств исполнения договора купли-продажи, так как фактически он не вступил во владение этим объектом, не использует его как свой собственный, не обращался в администрацию района за предоставлением ему в аренду земельного участка. Также представитель ответчика считает, что фактически деньги на счёт АТП не поступали, так как на момент заключения договора купли-продажи у предприятия была задолженность по уплате арендных платежей за земельный участок, счёт был арестован, и поступившие на него денежные средства были бы перечислены в счёт погашения задолженности, однако этого не произошло. Выражает сомнение представитель истца и в дате составления договора купли-продажи, так как указанные в нём данные соответствуют техническому паспорту, который был только в июне 2020 г. По его мнению, на кадастровый учёт под номером № было поставлено иное здание, площадью <данные изъяты> кв.м, со шлакобетонными, а не с кирпичными стенами.

Привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица ликвидатор ОАО «Топчихинское АТП» ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, пояснив, что решение о продаже ему здания конторы за <данные изъяты> руб. было принято на собрании акционеров, денежные средства от ФИО1 получены наличными, оприходованы в кассу предприятия и в тот же день получены из кассы им лично и распределены на заработную плату ему, бухгалтеру и оплату электроэнергии. Почему ФИО1 сразу не зарегистрировал переход права собственности на купленное здание, ему неизвестно. Само АТП до продажи здания не регистрировало на него право собственности, так как предприятие не осуществляло никакой деятельности и у него не было для этого денежных средств.

Представители привлечённых к участию в деле в качестве третьих лиц администрации Топчихинского сельсовета, МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не представив никаких объяснений по существу исковых требований. Администрация Топчихинского сельсовета просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица ФИО4, изучив материалы дела, допросив в качестве свидетеля ФИО5, кадастрового инженера, составившего технический паспорт на спорное здание 23.06.2020, рассматривая дело согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ в пределах заявленных истцом исковых требований, суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения иска, предъявленного к администрации Топчихинского района, по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № (в действующей редакции) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество (часть 3 названной статьи).

В силу части 1 статьи 69 указанного Федерального закона права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, по смыслу приведённого правового регулирования, сама по себе регистрация прав на недвижимое имущество является только подтверждением права, возникшего на основании предусмотренных законом актов и сделок.

В пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть до 31.01.1998) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

При этом в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В силу пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в абзаце четвёртом пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что сам ФИО1 правом собственности на спорное недвижимое имущество до 31.01.1998 не обладал. Он полагает, что данное право возникло у него на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключённого с ОАО «Топчихинское автотранспортное предприятие», при этом у продавца данное право возникло на основании плана приватизации от ДД.ММ.ГГ.

Действительно, как следует из материалов дела, акционерное общество открытого типа «Топчихинское автотранспортное предприятие» было учреждено решением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Алтайского края от 11.01.1993 № 28 на основании решения комиссии по приватизации и решения трудового коллектива государственного предприятия Топчихинского автотранспортного предприятия № от ДД.ММ.ГГ для дальнейшей приватизации путём акционирования (л.д.81).

Согласно плану приватизации, утверждённому председателем комитета по управлению имуществом Алтайского края 08.02.1993, Топчихинское АТП, расположенное по адресу: <адрес>, находилось до приватизации в федеральной собственности и являлось государственным предприятием (л.д.82-83).

В состав его имущества, согласно приложению №, входило здание конторы, ДД.ММ.ГГ года ввода в эксплуатацию, остаточной стоимостью <данные изъяты> руб. (л.д.92).

07.09.2002 ОАО «Топчихинское АТП» было зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) как созданное путём реорганизации 24.04.1997 (л.д.32-33).

Таким образом, именно иск ОАО «Топчихинское АТП» о признании права собственности на здание конторы, возникшее до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мог быть удовлетворён судом в случае возникновения спора на основании приведённых выше законоположений.

Между тем, ОАО «Топчихинское АТП» своё право на указанное выше здание не зарегистрировало. Более того, им не были предприняты и надлежащие меры по постановке указанного здания на государственный кадастровый учёт (внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи, или подтверждают прекращение его существования (часть 7 статьи 1, статья 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Между тем, именно государственный кадастровый учёт позволил бы определить, какое именно здание, названное конторой, принадлежало ОАО «Топчихинское АТП», так как приведённый выше план приватизации никаких индивидуально-определённых характеристик, кроме года ввода здания в эксплуатацию, не содержит.

Так, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках здания конторы с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, данное здание имеет площадь <данные изъяты> кв.м, год его постройки – ДД.ММ.ГГ, и именно оно расположено на земельном участке по адресу: <адрес>. Кадастровый номер этому зданию присвоен 26.06.2012 (л.д.152-156). Данные кадастрового учёта ОАО «Топчихинское АТП» в установленном порядке оспорены не были, следовательно, мнение свидетеля ФИО5 о том, что кадастровый учёт снесённого здания, вместо которого в 1985 году построено новое здание с иными характеристиками (площадью <данные изъяты> кв.м), произведён ошибочно, не может быть принято судом во внимание.

Здание конторы площадью <данные изъяты> кв.м, ДД.ММ.ГГ года постройки с кадастрового учёта не снято, здание площадью <данные изъяты> кв.м, ДД.ММ.ГГ года ввода в эксплуатацию на кадастровый учёт не поставлено, то есть юридически факт его существования не подтверждён.

В обоснование исковых требований о признании за ним права собственности на здание конторы истцом представлен договор № купли-продажи нежилого здания, в соответствии с пунктом 1.1 которого ОАО «Топчихинское АТП» в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО4 продало, а ФИО1 купил в собственность нежилое здание конторы с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, принадлежащий продавцу по плану собственности на основании плана приватизации от ДД.ММ.ГГ. Согласно пункту 4.1 договора продажная цена нежилого здания определена в сумме <данные изъяты> руб., расчёт произведён полностью до подписания договора. Договор подписан от имени продавца ФИО4 и покупателем ФИО1 (л.д.11-12).

Данный договор, по мнению суда, не свидетельствует о возникновении у ФИО1 права собственности на здание конторы, так как в нём содержатся противоречия в характеристиках предмета договора купли-продажи.

Так, как указано выше, кадастровый № имеет здание площадью <данные изъяты> кв.м, ДД.ММ.ГГ года постройки, а на основании плана приватизации от ДД.ММ.ГГ ОАО «Топчихинское АТП» было передано здание конторы ДД.ММ.ГГ года ввода в эксплуатацию.

Кроме того, вызывает сомнение дата заключения данного договора, так как на нём отсутствует печать продавца ОАО «Топчихинское АТП», которую, как пояснил ФИО4 в судебном заседании, он выбросил после того, как узнал, что в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации юридического лица от ДД.ММ.ГГ (л.д.33).

Действительно Федеральным законом от 06.04.2015 № 82-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ» была отменена обязанность акционерных обществ иметь круглую печать, предусматривавшаяся пунктом 7 статьи 2 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ (в редакции от 22.12.2014) «Об акционерных обществах», пункт 7 изложен в новой редакции: «Общество вправе иметь печать, штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства индивидуализации…». Тем не менее, круглая печать у ОАО «Топчихинское АТП» имелась, она была проставлена обществом на квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ, подтверждающей принятие от ФИО1 выручки за реализованное здание конторы в размере <данные изъяты> руб. (л.д.13), следовательно, должна была быть проставлена и на заключённый (если он был действительно составлен в тот же день) письменный договор.

При таких обстоятельствах, неопределённость предмета договора купли-продажи и отсутствие печати на договоре, по мнению суда, свидетельствует о незаключенности указанного договора, следовательно, он не является основанием возникновения у истца права собственности на здание.

Требований о регистрации перехода к нему права собственности истцом заявлено не было.

Таким образом, ликвидация организации – продавца по настоящему делу, вопреки мнению истца и его представителя, является вовсе не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Кроме того, суд соглашается с мнением представителя администрации Топчихинского района о том, что последняя не является надлежащим ответчиком по заявленному истцом иску, поскольку она не являлась предыдущим собственником спорного имущества, которым, как указано выше, была Российская Федерация, от имени которой во время приватизации предприятия действовал Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Алтайского края. Также Администрация района и не станет собственником имущества в случае отказа истцу в иске, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (то есть администрации Топчихинского сельсовета), и по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности (то есть права собственности муниципального образования Топчихинский сельсовет, а не Топчихинского района) на эту вещь.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации Топчихинского района о признании права собственности на нежилое здание конторы с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Топчихинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 7 марта 2021 г.

Судья И.М. Кернечишина