Решение № 2-666/2019 2-666/2019~М-654/2019 М-654/2019 от 18 ноября 2019 г. по делу № 2-666/2019

Дело № 39RS0019-01-2019-000919-64

(2-666/2019)


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2019 года г. Советск

Советский городской суд Калининградской области

в составе:

председательствующего судьи Зайцевой Е.С.,

при секретаре Олейник Д.М., помощнике судьи Ремзиной Н.Е.,

с участием в деле истца ФИО1, его представителя ФИО2,

ответчика Администрации Советского городского округа Калининградской области и её представителя ФИО3,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Общества с ограниченной ответственностью «СОРП»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Советского городского округа Калининградской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с названным выше иском о признании недействительным (ничтожным) договора № от 21.05.2012 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённого с ним муниципальным образованием «Советский городской округ»; применении последствий недействительности ничтожной сделки: прекращении его права собственности на названный земельный участок, снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учёта» взыскании с муниципального образования Советский городской округ в его пользу оплату по вышеуказанному договору в сумме 90564 рублей.

В обоснование своих исковых требований ФИО1 указал, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ он приобрёл в собственность встроенное нежилое помещение склада площадью 450,6 м? с кадастровым номером № (в последствии - №), расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из пяти помещений на первом этаже и одного помещения на втором этаже нежилого здания с кадастровым номером № площадью 802,2 м?. 16.11.2018 названное нежилое помещение было снято с кадастрового в связи с разделением его на два нежилых помещения площадью 77,7 м? и 372,9 м?, которым при постановке на кадастровый учёт присвоены кадастровые номера: соответственно № и №. В нежилом здании, в котором находят вышеуказанные нежилые помещения также находится помещение, принадлежащее ООО «Сорп» площадью 351,6 м? с кадастровым номером №, приобретённое им по договору № купли-продажи на основании договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с постановлением администрации МО «Советский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ и на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с администрацией МО «Советский городской округ», ему, истцу, для эксплуатации складских помещений был предоставлен в собственность земельный участок площадью 531,36 м? с кадастровым номером №, расположенный по адресу вышеуказанного нежилого здания. В нарушение действующего на тот момент земельного законодательства земельный участок был сформирован не под всем зданием, а только под одной половиной названного выше здания, и был предоставлен не в общую долевую собственность ему, истцу, и ООО «Сорп», а только в его, истца, единоличную собственность. Под другой половиной здания земельный участок вообще не сформирован, земля находится в муниципальной собственности. Вместе с тем, земельный участок в данной ситуации мог быть сформирован только под всем зданием. Собственники помещений в здании имеют право взять этот земельный участок либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, либо выкупить его в общую долевую собственность. О неправомерности предоставления ему в собственность земельного участка под частью здания он выяснил только в 2019 году, когда после раздела принадлежащего ему нежилого помещения на два, имел намерение одно из них продать. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый им с муниципальным образованием «Советский городской округ», является ничтожным. Его право собственности на земельный участок с кадастровым номером № должно быть прекращено, оплата по указанному договору купли-продажи в сумме 90564 рубля должны быть ему возвращена, а земельный участок снят с кадастрового учёта с целью восстановления её нарушенного права, а также права ООО «Сорп» на приобретение земельного участка, на котором расположено названное выше здание, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора или в общую долевую собственность с учётом площади принадлежащих ему и ООО «Сорп» помещений.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1 по основаниям и мотивам, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Советского городского округа Калининградской области ФИО3 согласился с исковыми требованиями ФИО1 и их основаниями, признав, что земельный участок, предоставленный ФИО1 в собственность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ был сформирован не под всем зданием и передан в собственность без соблюдением норм земельного законодательства, нарушив права как самого ФИО1, так и ООО «Сорп».

Представители привлечённых к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Общества с ограниченной ответственностью «Сорп», надлежащим образом извещённых о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, возражений в отношении исковых требований ФИО1 не представили.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из доказательств, содержащихся в материалах дела, судом установлено, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрёл в собственность встроенное нежилое помещение склада площадью 450,6 м? с кадастровым номером № (в последствии - №), расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из пяти помещений на первом этаже и одного помещения на втором этаже нежилого здания с кадастровым номером № площадью 802,2 м? (л.д. 11-12 – Договор от 30.10.2009, л.д. 13 – Акт приёма-передачи от 16.11.2009, л.д. 14 – Свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 15-25 – Технический план, л.д. 33-37 – Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на 23.09.2019).

16.11.2018 названное нежилое помещение было снято с кадастрового в связи с разделением его на два нежилых помещения площадью 77,7 м? и 372,9 м?, которым при постановке на кадастровый учёт присвоены кадастровые номера: соответственно № и № (л.д. 26-28, 29-32 – Выписки из Единого государственного реестра недвижимости).

В нежилом здании площадью 802,2 м? кроме вышеуказанных нежилых помещений, принадлежащих ФИО1, находится помещение, принадлежащее ООО «Сорп» площадью 351,6 м? с кадастровым номером №, приобретённое им по договору № купли-продажи на основании договора аренды с правом выкупа от 10.11.1998 (л.д. 38 – Договор от 10.11.1998, л.д. 39-40 – Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

До 01.03.2015 приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения было регламентировано положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так пунктом 1 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, Федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нём), находятся на неделимом земельном участке, принадлежащем нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учётом долей в праве собственности на здание.

В пункте 5 статьи 36 того же Кодекса указано, что Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 названного Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 названного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 названного Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьёй 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежит нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую доле6вую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Статьёй 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации определены требования к образуемым и изменённым земельным участкам. Так, в силу пункта 4 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В силу пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Судом исходя из материалов дела установлено, что в соответствии с постановлением администрации МО «Советский городской округ» № 544 от 16.05.2012 и на основании договора купли-продажи земельного участка № от 21.05.2012, заключённого с администрацией МО «Советский городской округ», ФИО1 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей на тот момент редакции) для эксплуатации складских помещений был предоставлен из земель населённых пунктов в собственность за плату земельный участок площадью 531,36 м? с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, то есть по адресу вышеуказанного нежилого здания площадью 802,2 м?. Выкупная цена по договору составила 90564 рубля (л.д. 41-42 – Постановление от 16.05.2012, л.д. 45 – Договор от 21.05.2012).

На кадастровый учёт названный земельный участок поставлен 08.06.2005, государственная регистрация права собственности ФИО1 на данный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46 – свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 87-90 – Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, л.д. 122-126 – Кадастровое дело объекта недвижимости).

Нежилое здание площадью 802,2 м?, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие ФИО1 и ООО «Сорп», расположено на неделимом земельной участке.

Вместе с тем, из Схемы расположения границ земельного участка с кадастровым номером № усматривается, что данный земельный участок сформирован не под всем зданием, расположенным по <адрес>, а только под одной его половиной. Под другой половиной здания земельный участок не сформирован, земля находится в муниципальной собственности.

Таким образом, образование (формирование) земельного участка с кадастровым номером № и предоставление его в собственность ФИО1 было произведено без соблюдения вышеприведённых законоположений, регламентирующих данные земельные отношения.

Причем, образование таким образом земельного участка и предоставление его в собственность ФИО1 нарушает права как самого ФИО1, так и ООО «Сорп», поскольку из пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа помещения невозможна без одновременной продажи права собственности на долю в праве на земельный участок.

В данном случае и в соответствии с земельным законодательством земельный участок подлежал образованию под всем нежилым зданием площадью 802,2 м?, собственники помещений в этом здании: ФИО1 и ООО «Сорп» имеют право взять такой земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, либо выкупить его в общую долевую собственность пропорционально площади принадлежащих им помещений.

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по передаче земельного участка с кадастровым номером № собственность ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, нарушающая требования закона, посягающая на права и охраняемые законом интересы как ФИО1, так и третьего лица, является ничтожной, не влекущей в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых последствий.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки – договора № 16 купли-продажи земельного участка от 21.05.2012, заключённого между администрацией Советского городского округа Калининградской области и ФИО1, суд полагает необходимым признать недействительным (отсутствующим) право собственности ФИО1 на спорный земельный участок с кадастровым номером №; обязать администрацию Советского городского округа Калининградской области вернуть ФИО1 денежные средства в размере 90564 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером № подлежит снятию с кадастрового учёта.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с администрации Советского городского округа в пользу ФИО1 в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлине подлежит взысканию 2916 рублей 92 копейки.

Руководствуясь статьями 191-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Советского городского округа Калининградской области удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор № 16 купли-продажи земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 531,36 кв.м., разрешённое использование – для эксплуатации складских помещений, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Советский городской округ» <адрес> и ФИО1.

Применить последствия недействительности с момента заключения ничтожной сделки по договору № купли-продажи земельного участка, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Советский городской округ» <адрес> и ФИО1:

Признать недействительным (отсутствующим) право собственности ФИО1 на земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 531,36 кв.м., разрешённое использование – для эксплуатации складских помещений, расположенный по адресу: <адрес> с момента регистрации – с ДД.ММ.ГГГГ;

Взыскать с муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области в лице администрации Советского городского округа Калининградской области в пользу ФИО1 денежные средства, составляющие оплату по договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 90564 (девяносто тысяч пятьсот шестьдесят четыре) рубля;

Снять с государственного кадастрового учёта земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 531,36 кв.м., разрешённое использование – для эксплуатации складских помещений, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для снятия с государственного кадастрового учёта земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 531,36 кв.м., разрешённое использование – для эксплуатации складских помещений, расположенного по адресу: <адрес> и для исключения сведений о нём из Единого государственного реестра недвижимости, а также прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать с администрации Советского городского округа <адрес> в пользу ФИО1 в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 2916 (две тысячи девятьсот шестнадцать) рублей 92 копейки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Советский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда в окончательной форме принято 26 ноября 2019 года.

Судья Е.С. Зайцева