Решение № 3А-1349/2019 3А-384/2020 3А-384/2020(3А-1349/2019;)~М-1281/2019 М-1281/2019 от 9 июня 2020 г. по делу № 3А-1349/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 июня 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-384/2020 (пред. № 3а-1349/2019) по административному исковому заявлению ФИО об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных в <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права плательщика земельного налога.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленных отчетах об оценке № 1№1788/1, № 1788/2, № 1788/3 от 4 апреля 2019 года, составленным оценщиком ООО «Бизнес Вектор»

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данных объектов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, их действительной рыночной стоимости (т. 1 л.д. 98-101)

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО поддержал ранее поданное уточненное административное исковое заявление, в соответствии с которым административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта (т. 2 л.д. 136-138).

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (т. 2 л.д. 146-147).

Представитель административного ответчика – ГБУ МО «ЦКО» - не явился, ранее представителем были поданы замечания на экспертное заключение, поскольку ГБУ МО «ЦКО» полагало заключение эксперта ненадлежащим доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: 1) ненадлежащий анализ рынка; 2) несопоставимость аналога № 3 по площади; 3) отказ от корректировки на удаленность от МКАД; 4) ненадлежащая корректировка на «форму участков»; 5) ненадлежащая корректировка на «наличие охранной зоны»; 6) итоговое значение стоимости не соответствует рынку.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что АО «Химки-Молжаниново» является собственником земельных участков:

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 68 259 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания и административно-деловых объектов, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Московская область, Химкинский район;

- с КН <данные изъяты> общей площадью 24 856 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания и административно-деловых объектов, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: <данные изъяты>;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 129 797 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания и административно-деловых объектов, адрес (местоположение): <данные изъяты>;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 16 661 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов, производственно-складских объектов и объектов транспортной инфраструктуры, адрес (местоположение): <данные изъяты>;

- с КН <данные изъяты>, общей площадью 436 180 кв. м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: производственная деятельность, склады, адрес (местоположение): Московская область, Химкинский район (т. 1 л.д. 10-14).

Судом также установлено, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом № 004д от 29 марта 2019 года ГБУ МО «ЦКО» в рамках реализации ч. 9 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (т.1 л.д. 20-24).

Согласно заключению эксперта № СЭ-200/2019 от 10 января 2020 года ООО «Объективная оценка» ФИО1, которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки составляет: с КН <данные изъяты> – 203 710 896 рублей; с КН <данные изъяты> – 77 888 775 рублей; с КН <данные изъяты> – 387 363 763 рубля; с КН <данные изъяты> – 24 511 178 рублей; с КН <данные изъяты> – 1 182 941 121 рубль.

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Довод административного ответчика о том, что экспертом ненадлежащим образом произведен анализ рынка, не заслуживает внимания, поскольку в своих замечаниях ГБУ МО «ЦКО» не приводит аналитических источников, содержащих диапазон цен на земельные участки в г. Химки Московской области, а в открытых источниках такие анализы отсутствуют. В связи с указанным, эксперт пояснил, что проводил такой анализ самостоятельно на основе цен предложений, что не является нарушением действующего законодательства.

Указание ГБУ МО «ЦКО» на несопоставимость аналога № 3 по площади также не заслуживает внимания, поскольку дата оценки ретроспективна подобрать идеальный аналог практически невозможно, в связи с чем эксперты вынуждены подбирать аналоги, отличающиеся по тем или иным параметрам. Эксперт пояснил, что основным фактором им было признано местоположение и согласился с тем, что аналог № 3 отличается от объекта оценки по площади, однако указал, что на данное отличие введена соответствующая корректировка.

Замечание административного ответчика о необоснованном отказе эксперта от применения корректировки на удаленность от МКАД является несостоятельным, ввиду того, что все объекты исследования расположены в одном населенном пункте.

Замечания ГБУ МО «ЦКО» о применении ненадлежащих корректировок на «форму участков и «наличие охранной зоны» были подробно опровергнуты экспертом в письменных пояснениях.

Ссылка ГБУ МО «ЦКО» на несоответствие итогового значения стоимости аналитическим исследованиям не нашла своего подтверждения: на стр. 29 ЭЗ содержится диапазон стоимости, полученный экспертом в результате анализа рынка без учета скидки на торг. Между тем, диапазон сделок составил 454 296- 660 336 рублей за кв.м., в то время как рыночная стоимость спорного земельного участка составила 477 417 рублей за кв.м., что очевидно укладывается в данный диапазон.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного ответчика суду не представлено.

Иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО рыночная стоимость спорных земельных участков является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на дату их оценки года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование АО «Химки-Молжаниново» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление АО «Химки-Молжаниново» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 68 259 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания и административно-деловых объектов, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2018 года в размере 203 710 896 (двести три миллиона семьсот десять тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей;

- земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 24 856 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания и административно-деловых объектов, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2018 года в размере 77 888 775 (семьдесят семь миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот семьдесят пять) рублей;

- земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 129 797 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания и административно-деловых объектов, адрес (местоположение): <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2018 года в размере 387 363 763 (триста восемьдесят семь миллионов триста шестьдесят три тысячи семьсот шестьдесят три) рубля;

- земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 16 661 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов, производственно-складских объектов и объектов транспортной инфраструктуры, адрес (местоположение): <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2018 года в размере 24 511 178 (двадцать четыре миллиона пятьсот одиннадцать тысяч сто семьдесят восемь) рублей;

- земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 436 180 кв. м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: производственная деятельность, склады, адрес (местоположение): <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 июня 2018 года в размере 1 182 941 121 (один миллиард сто восемьдесят два миллиона девятьсот сорок одна тысяча сто двадцать один) рубль.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 24 октября 2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян