Решение № 2-10528/2023 2-703/2024 2-89/2025 2-89/2025(2-703/2024;2-10528/2023;)~М-8059/2023 М-8059/2023 от 28 августа 2025 г. по делу № 2-10528/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 20 августа 2025 г.

Сургутский городской суд <адрес>-Югры в составе: председательствующего судьи Хуруджи В.Н., при секретаре Петровой А.Д., с участием ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело № по иску по иску ООО ИСК «СеверСтрой» (ОГРН:<***>, инн:8602177761) в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО1 (ИНН:№) об освобождении жилого помещения и передаче по акту приема-передачи и встречным исковым требованиям о признании права законного владения нежилым помещением, запрете требовать освобождения имущества, препятствовать в пользовании, совершать действия по ограничению доступа, отключать коммуникации, менять замки, возложении обязанности передать согласия Банка для регистрации договора уступки прав собственности, признании не действительным требования о выселении из нежилого помещения,

установил:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику об освобождении жилого помещения и передаче по акту приема-передачи.

Свои требования мотивирует тем, что решением Арбитражного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А75-11251/2020 общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» является правообладателем нежилого помещения №, проектной площадью 72,9 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» и ФИО1 заключен договор №а/ст № уступки прав и обязанностей по договору №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части требования от застройщика после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, а именно нежилого помещения №№. ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» и ПАО Банк ЗЕНИТ заключен договор о залоге имущественных прав (требований) 316/074/СеверСтрой-ЗИП-5, согласно пункта 2.1 которого предметом залога является принадлежащие залогодателю имущественные права, вытекающие из договора №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе торговое помещение №№. Определением Арбитражного суда <адрес> – Югры №А75-11251/2020 от ДД.ММ.ГГГГ требования ПАО Банк ЗЕНИТ включены в реестр требований общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой», как обеспеченные залогом по договору о залоге имущественных прав (требований) №/СеверСтрой-ЗИП-5, в том числе нежилого помещения №№, проектной площадью 72,99 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым номером №. По данным конкурсного управляющего, в настоящее время вышеуказанное помещение занимает в своих личных целях ответчик. Залоговый кредитор ПАО Банк ЗЕНИТ Согласия на отчуждение вышеуказанного имуществ не давал, в связи с чем, имущество сохранилось за обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» и до настоящего времени является предметом залога Банка. Таким образом, ответчик в настоящее время осуществляет безвозмездное пользование помещения должника. 2ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий направил требование о выселении из нежилых помещений ответчику. Какого-либо ответа и действия, направленных на освобождение нежилого помещения, до настоящего момента от ответчика не последовало. Исходя из изложенного, в настоящее время ответчик незаконно занимает спорное помещение. При таких обстоятельствах у ответчика отсутствуют законные основания для занятия нежилого помещения и для препятствования доступа к нему.

Истец просит суд обязать ответчика освободить нежилое помещение №№, проектной площадью 72,9 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым номером № и передать истцу указанное нежилое помещение по акту приема-передачи.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, представил встречное исковое заявление, согласно которого ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «СеверСтрой» и мной, ФИО1, был заключен Договор №а/№ уступки прав и обязанностей по Договору №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки согласован с Застройщиком ООО СеверСтрой, о чем свидетельствует надпись на титульном листе Договора с подписью и синей печатью. Объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на ввод 86-ru№), следовательно, приобреталось нежилое помещение № №, как готовый объект. В пункте 1.4 договора уступки прав и обязанностей №а/№ от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве №а/13/1 от ДД.ММ.ГГГГ указано, что участник долевого строительства (ООО ИСК «СеверСтрой») подтверждает, что на момент подписания настоящего договора им выполнены все обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, в полном объеме, что так же подтверждается справкой б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ответчик надлежащим образом исполнила предусмотренную договором об уступке обязанность по оплате права требования, что подтверждается копией платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 916 000 рублей, выпиской по счету должника № строка 909 и справкой о полной оплате № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ за № ответчик получила сообщение от Застройщика об окончании строительства ОКС и готовности нежилого помещения № № с указанием адреса 628403,ХМАО-Югра,<адрес> необходимости принятия нежилого помещения по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение №№ после устранения всех очевидных недоделок (перенос пожарного крана и ящика, установка вентиляции, обустройство санузла) было передано ответчику от застройщика ООО «СеверСтрой» согласно Договора уступки по акту приема-передачи. В акте в п.3 Застройщик ООО «СеверСтрой» гарантировал отсутствие притязаний третьих лиц на передаваемый объект. Таким образом, с момента передачи помещения ответчик является его фактическим владельцем, несет бремя расходов по содержанию и эксплуатации и сохранению имущества. Договор уступки №а/№ от ДД.ММ.ГГГГ, а также акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ никем из участников спора не оспорены и не признаны недействительными. Ответчик неоднократно обращалась к истцу с целью государственной регистрации договора уступки, однако до ДД.ММ.ГГГГ истец через посредника по продаже его объектов ООО «Норд Капитал» объясняло неготовностью проектной и технической документации на ОКС, после ДД.ММ.ГГГГ отсутствием согласия банка-залогодержателя. Тем не менее, отсутствие регистрации не влияет на действительность сделки, а фактическое исполнение договора подтверждает его действительность. ООО ИСК «СеверСтрой», являясь лишь участником долевого строительства, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истец не имеет права собственности на помещение и не вправе чинить ответчику препятствия в его использовании. В настоящее время ООО ИСК «СеверСтрой» чинит ответчику препятствия в пользовании принадлежащим ему на законных основаниях помещением, выражающиеся исключительно в выставлении требования об освобождении помещения №№. Истец, не имея на то правовых оснований, требует освобождения помещения, тогда как ответчик являюсь его законным владельцем.

Просит суд признать за ответчиком право законного владения нежилым помещением №№, площадью 72,9 кв.м, по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, запретить ООО ИСК «СеверСтрой» и конкурсному управляющему требовать освобождения помещения, препятствовать пользованию помещением, совершать действия по ограничению доступа, отключать коммуникации и менять замки, обязать ООО ИСК «СеверСтрой» передать ответчику согласие ПАО Банка «Зенит» для регистрации Договора уступки и права собственности, признать недействительным требование ООО ИСК «СеверСтрой» о выселении из нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица ПАО Банк «ЗЕНИТ» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ при данной явке.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, во встречных исковых требованиях отказать по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, являются наличие у истца права собственности на спорное имущество, факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Правила п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, при разрешении спора суд правильно исходил из того, что поскольку за ответчиками признано право на удовлетворение денежных требований, составляющих их исполнение по договору уступки прав, то правовых оснований для удержания имущества, полученного в качестве встречного исполнения, у них не имеется.

В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что решением Арбитражного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» и обществом с ограниченной ответственностью «СеверСтрой» заключен договор №а/13/1 участия в долевом строительстве, согласно которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, за счет Участника долевого строительства, построить объект с проектной документаций и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект у застройщика на условиях, установленных договором.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменениями наименования объекта капитального строительства, внесены изменения в пункт 1.1 договора №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в связи, с чем были заменены пункты 2.1 договора другими объектами долевого строительства, в том числе помещение №№, проектной площадью 72,90 кв.м.

В соответствии с договором №а/№ уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ к договору №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает на себя в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства, а именно новый участник долевого строительства получает право требования от должника передачи после ввода в эксплуатацию строящегося объекта капитального строительства помещения №№, проектной площадью 72,9 кв.м., расположенного на 1 этаже объекта капитального строительства «Развитие застроенной территории – части квартала 23А в <адрес>. Корректировка» XIIIА этап строительства. Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения; Развитие застроенной территории – части квартала 23А в <адрес>. Корректировка» XIIIБ этап строительства. Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения, ХМАО-Югра, <адрес>, квартал 23А, <адрес>, строящийся застройщиком на земельном участке с кадастровым номером № и принимает на себя неисполненные на момент заключения договора обязанности по договору участия в долевом строительстве, в части помещения №№.

Между тем, между публичным акционерным обществом Банк Зенит и обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» заключен договор о залоге имущественных прав (требований) №/СеверСтрой-ЗИП-5, предметом которого является залог имущественных прав залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «СеверСтрой» по договору №//074/СеверСтрой-ИН об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между заемщиком и залогодержателем как кредитором, в том числе по спорному объекту.

Поскольку при заключении договора с ответчиком согласие залогодержателя ПАО Банк "ЗЕНИТ" получено не было, в ЕГРН в установленном порядке содержалась запись о возникновении залога, регистрация права ответчика была приостановлена, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Определением Арбитражного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой» включены требования публичного акционерного общества «Банк Зенит», в том числе право требования по договору о залоге имущественных прав №/СеверСтрой-ЗИП-5.

Определением Арбитражного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО1 о признании права собственности на нежилое помещение №№, проектной площадью 72,9 в.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ХМАО-Югра, оставлено без удовлетворения.

Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Арбитражного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Поскольку в настоящее время законным собственником спорного нежилого помещения №№, проектной площадью 72,9 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № является общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «СеверСтрой», что подтверждается выпиской ЕГРН, то истец доказал свое право собственности на данное имущество.

Таким образом, доводы ответчика о наличии законных оснований для владения спорным помещением не соответствует установленным судом обстоятельствам.

При рассмотрении виндикационного иска (иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику) суду необходимо установить, кроме как, наличие у истца права собственности на истребуемое имущество, так же и фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком этим имуществом (обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию).

Из изложенного следует, что к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о выселении з нежилого помещения, что подтверждается кассовым отчетом об отслеживании почтового отправления (ШПИ 30501979017392), которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако ответ на претензию не последовал.

В данном случае между истцом и ответчиками отсутствуют отношения обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Нахождение спорного имущества у ответчика не оспаривается самим ответчиком.

В рассматриваемом случае вся совокупность оснований, необходимых для удовлетворения виндикационного иска, установлена, поскольку материалами дела достоверно подтверждается право истца на спорные объекты (постановления судов и выписка ЕГРН), отсутствие между ним договорных отношений по поводу владения и пользования этими имуществами, отсутствие у ответчика законных оснований для владения и удерживания принадлежащих истцу объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иных доказательств суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным удовлетворить требования истца по первоначальному истцу и возложить на ФИО1 обязанность освободить нежилое помещение №, проектной площадью 72,9 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и передать нежилое помещение в ООО ИСК «СеверСтрой».

Требования ответчика по первоначальному иску во встречных требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Истец по встречному исковому заявлению ссылается на статьи 304 и 305 ГК РФ, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «СеверСтрой» и ФИО1 был заключен договор №а/№ уступки прав и обязанностей по Договору №а/13/1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки согласован с Застройщиком ООО СеверСтрой, о чем свидетельствует надпись на титульном листе договора с подписью и синей печатью. С момента передачи помещения истец является его фактическим владельцем, несет бремя расходов по содержанию и эксплуатации и сохранению имущества. Ответчик действовала добросовестно при приобретении права требования, полагаясь на согласовательную надпись застройщика на договоре уступки и фактическую передачу объекта. Фактическое принятие помещения, несение бремени беспрерывного содержания имущества и его сохранении с ДД.ММ.ГГГГ подтверждает добросовестность владения. Отсутствие умысла на нарушение прав третьих лиц, истец открыто владела помещением не скрываясь от ООО ИСК СеверСтрой, Застройщика и Банка.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается ответчик, не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, как ранее было установлено, определением Арбитражного суда <адрес> – Югры от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, заявление ФИО1 о признании права собственности на нежилое помещение №№, проектной площадью 72,9 в.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ХМАО-Югра, оставлено без удовлетворения.

Иных доказательств владения имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором ответчиком суду не представлено.

Необходимым условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является доказанность совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или иного права, предусмотренного статьей 305 ГК РФ, наличие препятствий в осуществлении этого права, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.

Истец по встречному исковому заявлению не представляет доказательства наличия у него права собственности и иного права, предусмотренного статьей 305 ГК РФ, являющегося обязательным условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным отказать в удовлетворении заявленного требования о признании права законного владения нежилым помещением, запрете требовать освобождения имущества, препятствовать в пользовании, совершать действия по ограничению доступа, отключать коммуникации, менять замки, возложении обязанности передать согласия Банка для регистрации договора уступки прав собственности, признании не действительным требования о выселении из нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 98-101, 194-199 ГПК РФ, суд

решил

Исковые требования ООО ИСК «СеверСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО1 об освобождении жилого помещения и передаче по акту приема-передачи - удовлетворить.

Возложить на ФИО1 обязанность освободить нежилое помещение №, проектной площадью 72,9 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и передать нежилое помещение в ООО ИСК «СеверСтрой».

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО ИСК «СеверСтрой» о признании права законного владения нежилым помещением, запрете требовать освобождения имущества, препятствовать в пользовании, совершать действия по ограничению доступа, отключать коммуникации, менять замки, возложении обязанности передать согласия Банка для регистрации договора уступки прав собственности, признании не действительным требования о выселении из нежилого помещения – полностью отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-мансийского автономного округа-Югры через Сургутский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья В.Н.Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи