Решение № 2-4135/2017 2-4135/2017~М-3615/2017 М-3615/2017 от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-4135/2017

Дело № 2-4135/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2017 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Шибанова К.Б.,

при секретаре Иванове К.В.,

с участием представителя истца ООО «Новострой» - ФИО1, ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Новострой» к ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на предмет залога,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Новострой» (далее также - ООО «Новострой», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 (с учетом последующего уточнения исковых требований) о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере по 685 000 руб. с каждого, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере по 12 587 руб. 70 коп. с каждого, и обращении взыскания на предмет залога: квартиру <адрес>, путем ее реализации с публичных торгов. В обоснование заявленных требований ООО «Новострой» указало на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом, с одной стороны, и ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, был заключен договор № купли-продажи квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 2 875 000 руб., с обременением в виде залога приобретаемого ответчика в общую долевую собственность объекта недвижимого имущества. Право общей долевой собственности ответчиков на спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с <данные изъяты> указанного договора купли-продажи ответчики приняли на себя обязательства оплатить Обществу стоимость приобретаемого жилого помещения в следующем порядке: 700 000 руб. - в течение <данные изъяты> банковских дней с даты подписания договора, оставшуюся сумму в размере 2 175 000 руб. – равными ежемесячными платежами, подлежащими внесению не позднее <данные изъяты> каждого месяца, в срок с ДД.ММ.ГГГГ года по <данные изъяты> года. Данное условие ответчиками надлежащим образом не исполнено. При этом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ответчиков по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ года составляет 1 370 000 руб., из которых задолженность ФИО2 - 685 000 руб., задолженность ФИО3 - 685 000 руб. В связи с ненадлежащим исполнением условий договора купли-продажи с ответчиков также подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в размере по 12 587 руб. 70 коп. с каждого. Кроме того, ненадлежащее исполнение ФИО2 и ФИО3 обязательства по оплате стоимости квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, являющейся предметом залога, является основанием для обращения на нее взыскания.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился о причинах неявки суду не сообщил. Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель истца ООО «Новострой» ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по мотивам и основаниям, приведенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2, не оспаривая в судебном заседании ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Общества признал в полном объеме. Определением суда на основании ч. 2 ст. 39, ч. 4 ст. 173 ГПК РФ в принятии признания ответчиком ФИО2 иска Общества отказано в связи с тем, что признание иска ответчиком нарушает права и законные интересы ответчика ФИО3

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В судебном заседании из письменных материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Обществом (продавец), с одной стороны, и ФИО2 и ФИО3 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры № (далее также – договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязался передать в общую долевую собственность покупателей (по ? доле вправе каждому) принадлежащее Обществу жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, а покупатели, в свою очередь, обязались принять жилое помещение и оплатить продавцу его стоимость в размере 2 875 000 руб. в порядке и в сроки, установленные договором.

В соответствии с <данные изъяты> договора купли-продажи расчет за квартиру производится покупателями в следующем порядке: 700 000 руб. покупатели обязуются уплатить в течение <данные изъяты> банковских дней с даты подписания договора; оставшуюся сумму в размере 2 175 000 руб. покупатели обязуются оплачивать ежемесячно ( до <данные изъяты> каждого месяца) равными долями в срок с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года, по 36 250 руб. в месяц.

В силу <данные изъяты> договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателям и до момента полной оплаты последними стоимости приобретаемого объекта недвижимого имущества квартира признается находящейся в залоге у продавца в обеспечение исполнения покупателями их обязанностей по оплате стоимости квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ года жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, было передано Обществом в общую равнодолевую собственность ответчиков, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ года.

Право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на вышеозначенную квартиру (по ? доле в праве за каждым) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года.

В тот же день в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрационная запись об ипотеке, в соответствии с которой залогодержателем принадлежащего ответчиком на праве общей долевой собственности объекта недвижимого имущества, являющегося предметом залога, на срок с ДД.ММ.ГГГГ года до полного расчета, является Общество.

Судом из письменных материалов дела также установлено, ответчиками в счет исполнения предусмотренного договором купли-продажи обязательства по оплате стоимости жилого помещения были произведены следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ года – в сумме 700 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 360 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 450 000 руб.

При этом с ДД.ММ.ГГГГ года ответчики полностью прекратили исполнение обязательств, предусмотренных договором купли- продажи.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п.3).

В силу п. 1 ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Пунктом 2 вышеназванной статьи определено, что к коммерческому кредиту соответственно применяются правила главы 42 ГК РФ «Заем и кредит», если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса).

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ года ответчики надлежащим образом не исполняют обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, требования Общества о взыскании с ФИО2 и ФИО3 задолженности по оплате стоимости жилого помещения в размере по 685 000 руб. с каждого основаны на приведенных выше положениях закона (п. 3 ст. 486, п. 1 ст. 488, п. 1 ст. 489, п.п. 1, 2 ст. 823, п. 2 ст. 811 ГК РФ), а потому подлежат удовлетворению.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку факт нарушения ответчиками срока исполнения предусмотренного договором купли-продажи обязательства по оплате стоимости жилого помещения нашел свое подтверждение в судебном заседании, истец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ и п. 1 ст. 395 ГК РФ вправе требовать уплаты ответчиками процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно представленному истцом расчету, размер начисленных ФИО2 и ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в отношении каждого из ответчиков составляет 12 587 руб. 70 коп.

Произведенный Обществом расчет размера процентов за пользование чужими денежными средствами не противоречит требованиям закона, ответчиками не оспорен и сомнений у суда не вызывает.

При таких обстоятельствах с ФИО2 и ФИО3 в пользу Общества надлежит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере по 12 587 руб. 70 коп. с каждого.

В силу п. 2 ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу требований п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности требований об уплате суммы долга полностью или в части, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Принимая во внимание, что в судебном заседании установлено ненадлежащее исполнение ответчиками обеспеченных залогом обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, учитывая, что сумма неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем пять процентов стоимости заложенной квартиры, а период просрочки исполнения обязательства по договору составляет более трех месяцев, имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленным экспертом <данные изъяты>, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2 040 000 руб.

Определяя начальную продажную цену предмета залога, суд исходит из вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы, не доверять которому у суда нет оснований, поскольку экспертное исследование проведено на основании материалов дела с осмотром объектов оценки, заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, дано специалистом, имеющим соответствующую квалификацию и необходимый опыт работы, выводы эксперта должным образом аргументированы и сомнений у суда не вызывают.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 632 000 руб., что соответствует 80 % его рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков ФИО3 и ФИО2 в пользу Общества надлежит взыскать понесенные последним судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 16 176 руб. с каждого, а также по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы в размере по 4 500 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Новострой» к ФИО2 и ФИО3 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Новострой» задолженность по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 685 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 587 рублей 70 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 176 рублей и по оплате стоимости производства судебной оценочной экспертизы в размере 4 500 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Новострой» задолженность по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 685 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 587 рублей 70 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 176 рублей и по оплате стоимости производства судебной оценочной экспертизы в размере 4 500 рублей.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на принадлежащую ФИО2 ? долю в праве собственности на заложенное имущество – квартиру общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 816 000 рублей.

Установить, что Обществу с ограниченной ответственностью «Новострой» из стоимости принадлежащей ФИО2 ? доли в праве собственности на заложенное недвижимое имущество подлежит уплате задолженность по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 685 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 587 рублей 70 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и по оплате стоимости производства судебной оценочной экспертизы в размере 4 500 рублей.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на принадлежащую ФИО3 ? долю в праве собственности на заложенное имущество – квартиру общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 816 000 рублей.

Установить, что Обществу с ограниченной ответственностью «Новострой» из стоимости принадлежащей ФИО3 ? доли в праве собственности на заложенное недвижимое имущество подлежит уплате задолженность по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 685 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 587 рублей 70 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и по оплате стоимости производства судебной оценочной экспертизы в размере 4 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий К.Б. Шибанов

Мотивированное решение составлено 22 ноября 2017 года