Апелляционное определение № 33-1508/2026 33-46477/2025 от 20 января 2026 г.

Судья:Кулькова И.С. Дело № 33-1508/2026 (33-46477/2025)

УИД 50RS0028-01-2025-000002-25


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск

Московская область 21 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Мироновой Т.В.,

при ведении протокола помощником судьи Васильевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2759/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о признании пунктов договора недействительными, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, денежных средств за разницу в площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Мытищинского городского суда Московской области от 5 июня 2025 года,

заслушав доклад судьи Бессудновой Л. Н.,

у с т а н о в и л а:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о признании пунктов договора недействительными, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, денежных средств за разницу в площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Иск мотивирован тем, что 08.09.2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №МП-2/3/1316-43206140И; по указанному договору истцам по акту приема-передачи от 04.07.2024 года передана квартира по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Согласно досудебному заключению в квартире имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составила 916 774 рублей; недостатки обнаружены в период гарантийного срока объекта долевого строительства. <данные изъяты> в адрес ответчика была направлена письменная претензия о возмещении стоимости расходов на устранение недостатков объекта, которая оставлена без удовлетворения.

Уточнив в ходе производства по делу после ознакомления с заключением судебной экспертизы размер иска, истцы просили признать пункт 5.3 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год – недействительным; признать пункт 3.5 договора участия в долевом строительстве в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором – недействительным, взыскать в пользу истцов в равных долях денежные средства на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 346 414 рублей, неустойку за просрочку выплаты денежных средств на устранение недостатков за период с <данные изъяты> по момент фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от стоимости устранения недостатков, компенсацию за разницу в площади передаваемого объекта долевого строительства в размере 166 437,48 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 5% от присужденной судом суммы. Одновременно заявлено истцами о взыскании с ответчика расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 75 000 рублей, оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 2 400 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 рублей, государственной пошлины в размере 924 рублей.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 5 июня 2025 года иск удовлетворен частично; пункт 5.3 договора участия в долевом строительстве №МП-2/3/1316-432061401И от <данные изъяты> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год признан недействительным.

С ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в равных долях в пользу ФИО1, ФИО2 взысканы денежные средства на устранение недостатков в размере 227 187,16 рублей, компенсация морального вреда в размере 30 000 рублей, расходы по оплате экспертных услуг в размере 75 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 924 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» предоставлена отсрочка исполнения решения в части взыскания стоимости недостатков до 30 июня 2025 года (включительно).

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении требований о признании пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании в большем размере стоимости недостатков и компенсации морального вреда, взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований, денежных средств за разницу в площади объекта долевого строительства, штрафа и расходов на оформление нотариальной доверенности отказано.

С ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 892 рублей.

В апелляционной жалобе истцы выражают несогласие с выводами суда в части ограничения ответственности застройщика тремя процентами от цены договора долевого участия в строительстве; с учетом даты передачи объекта истцам, даты предъявления истцами претензии ответчику, истцы полагают не применимым к спорному правоотношению положения ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Просят решение в обжалуемо изменить.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от 23.09.2025 года истцам восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились; о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.

Истцом ФИО1 судебное извещение не получено и возвращено в суд организацией почты за истечением срока хранения (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80407515557979).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80407515564038).

Ответчик извещен, явки представителя в суд не обеспечил, ходатайства об отложении заседания суда не представлено (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80407515564014).

Судебная коллегия рассматривает дело по апелляционной жалобе в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ с учетом положения ст. 165.1 ГК РФ в отношении истца ФИО1

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № МП-2/3/1316-432061401И, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцам объект долевого строительства (квартиру) <данные изъяты>, расположенную в указанном многоквартирном доме, с произведенными в ней отделочными работами.

Цена Договора определена сторонами в п. 3.1 договора.

Объект долевого строительства передан ответчиком истцам по акту приема-передачи от 04.07.2024 гожа.

Окончательная стоимость объекта в соответствии с Передаточным актом составила 7 572 905,44 рублей, которая участниками долевого строительства оплачена полностью.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (года) с момента подписания передаточного акта. Гарантийный срок исчисляется с момента подписания передаточного акта.

Истцом выявлены многочисленные строительные недостатки объекта долевого строительства.

В соответствии с заключением специалиста №МСК -04/07-24 от 06.07.2024 года, составленным ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, составила 916 774 рублей.

18.10.2024 года истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.

Определением суда от 17.03.2025 годжа по ходатайству ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Экспертно-исследовательский центр «Основа».

Согласно заключению судебной экспертизы, <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, имеет строительные недостатки, которые возникли вследствие нарушения Застройщиком строительных норм и правил, применяемых на обязательной основе. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимая на устранение недостатков квартиры, определена в размере 346 414 рублей.

Разрешая дело, руководствуясь ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами ст.ст. 4, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», положениями постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», исходя из наличия в объекте долевого строительства, переданного истцам, строительных недостатков, что подтверждено судебной экспертизой, суд взыскал в пользу истцов стоимость их устранения в размере 227 187,16 рублей из расчета (7 572 905,44 х 3%), применив положение ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Установив факт нарушения прав истцов, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда, снизив заявленный истцами размер с 50 000 рублей до 30 000 рублей, по 15 000 рублей в пользу каждого, с учетом принципов разумности и справедливости.

Судом взысканы с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы по оплате досудебного исследования в заявленном размере - 75 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя, размер которых с 50 000 рублей снижен до 20 000 рублей, расходы на оплате государственной пошлины в размере 924 рублей.

Дополнительно суд признал пункта 5.3 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год недействительным, указав, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, - три года (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.03.2024 №5-КГ23-158-К2).

Судом отказано в требовании истцов о признании пункта 3.5 договора недействительными, исходя из того, что оспариваемый пункт не противоречит положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, так как имеет двухстороннее применение, а именно, в случае увеличения площади объекта в пределах 1 кв. м участник также не обязан производить доплату. Доказательств того, что уменьшение метража квартиры истца было произведено ответчиком с отступлением от утвержденного проекта и с намерением увеличить расходы истца, суду не представлено, как не представлено со стороны истцов и доказательств, свидетельствующих о понуждении истцов со стороны ответчика к заключению договора долевого участия в инвестировании строительства жилого дома на указанных условиях.

В остальной части иска судом отказано.

Ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения в части взысканной стоимости расходов на устранение недостатков до 30.06.2025 года.

С ответчика в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 11601,76 рублей.

Проверяя законность решения в пределах доводов жалобы истцов, судебная коллегия находит их несостоятельными и отклоняет; доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для ограничения размера расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства тремя процентами от цены договора долевого строительства не основаны на положениях действующего законодательства, подлежащего применению к спорному правоотношению на дату разрешения судом спора.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7).

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 1 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Учитывая, что решение по настоящему делу вынесено после 01.01.2025 года, к спорному правоотношению подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения.

На основании изложенного суд правильно применил норму ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, размер расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, переданного истцу на основании вышеизложенного договора долевого строительства ограничил до 3% от цены договора. Согласно пункта 3.1 договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, цена договора установлена в размере 7 572 905,44 рублей. Согласно передаточного акта от 04.07.2024 цена договора не изменялась (л.д.24).

Из расчета (7 572 905,44 х 3%), суд обоснованно взыскал в пользу истцов в равных долях стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 227 187,16 рублей.

Судебная коллегия находит выводы суда относительно данного разрешенного искового требования правильными.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией; правовых оснований для удовлетворения жалобы не установлено; иное толкование истцами норм права и несогласие с выводами суда основанием к отмене решения не являются.

В остальной части решение суда истцами не обжалуется, апелляционная жалоба ответчиком не подавалась.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Мытищинского городского суда Московской области от 5 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение принято 03.02.2026 г..