Решение № 2А-2227/2018 2А-2227/2018 ~ М-330/2018 М-330/2018 от 29 мая 2018 г. по делу № 2А-2227/2018

Дело № 2а-2227/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2018 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Перченко Н.Л.

при секретаре Персидской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации от 22 декабря 2017 года, возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области осуществить государственную регистрацию права собственности (перехода права) и регистрацию ипотеки в силу закона на основании заявлений, поданных под номерами № и №,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Южно-Сахалинский городской суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в его обоснование привел следующие обстоятельства.

22 декабря 2017 года государственным регистратором ФИО2 вынесено решение № № об отказе в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Для осуществления государственной регистрации прав регистратору был предоставлен договор купли-продажи квартиры от 16 сентября 2017 года №. Государственный регистратор считает, что данный договор не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку в своем решении он указывает, что срок исполнения договора свидетельствует о рассрочке оплаты товара. Так, пунктом 6.1 договора купли-продажи установлено, что сумма в размере 2000000 рублей уплачивается покупателем в срок до 01 января 2150 года. В соответствии с пунктом 8 договора квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ. Данные пункты договора указывают на то, что оплата производится в соответствии с пунктом 1 статьи 488 ГК РФ (оплата товара, проданного в кредит), согласно которому, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Особенность оплаты товара в рассрочку заключается в том, что оплата производится по частям в установленные договором сроки, то есть присутствует многократность платежей, а не единовременность. Из содержания договора купли-продажи, включая пункты 6.1, 8, 9 следует, что договор заключен с условием о продаже товара в кредит в соответствии со статьей 488 ГК РФ без условия о рассрочке платежа. Таким образом, выводы регистратора о том, что договор не содержит существенных условий о рассрочке платежа, являются необоснованными, так как стороны договора не предусматривали оплату товара в рассрочку.

ФИО1 просит суд признать незаконным и отменить решение Управления Росреестра по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации от 22 декабря 2017 года, обязать Управление Росреестра по Сахалинской области осуществить государственную регистрацию права собственности (перехода права) и регистрацию ипотеки в силу закона на основании заявлений, поданных под номерами № и №.

Определением суда от 05 февраля 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного истца привлечена ФИО3

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении и представленных письменных объяснениях основаниям.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Сахалинской области ФИО4, действующий от имени государственного органа по доверенности, против удовлетворения административного искового заявления возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Административный ответчик ФИО5 в судебном заседании административный иск не признала.

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещалась судом в установленном законом порядке.

Руководствуясь положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, с согласия участников процесса, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав доводы ФИО1, возражения ФИО4 и ФИО5, исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении административного искового заявления надлежит отказать.

Данный вывод основан на следующих обстоятельствах, доказательствах и законоположениях.

Положениями статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ определено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Правоотношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений, с 1 января 2017 года регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, принятым 13 июля 2015 года.

В соответствии с положениями статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 указанного Федерального закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов административного дела суд установил, что 16 сентября 2017 года между заинтересованным лицом ФИО3, как продавцом, и административным истцом ФИО1, как покупателем, был подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец продал покупателю принадлежащую продавцу квартиру общей площадью 44,00 квадратных метра, расположенную по адресу: <...>. Цена квартиры составляет 2 000 000 рублей, является окончательной и изменениям не подлежит.

Порядок оплаты объекта купли-продажи стороны сделки определили следующим образом: сумма в размере 2 000 000 рублей передается покупателем продавцу в срок до 01.01.2150 года (пункт 6.1. договора).

Согласно пункту 8 договора, квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия продавца.

После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога (пункт 9 договора).

Пунктом 10 договора купли-продажи установлено, что продавец не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

В целях выполнения требований закона о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, 16 сентября 2017 года административный истец и заинтересованное лицо обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности и регистрации обременения права (ипотеки в силу закона), поданных под номерами № и №, соответственно.

Из условий пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор ФИО2 пришла к выводу о невозможности выполнить испрашиваемые действия и 22 сентября 2017 года оформила уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с несоответствием документов, поданных в уполномоченный орган, требованиям законодательства Российской Федерации.

Как отметил государственный регистратор, в пункте 6.1 договора купли-продажи срок по выполнению обязательства об оплате определен до 01.01.2150 года. Для сторон договора данное обязательство не является событием, которое должно неизбежно наступить, в связи с тем, что превышает срок продолжительности человеческой жизни, при том, что согласно пункту 10 договора купли-продажи, продавец не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Сторонам сделки было предложено в течение трех месяцев устранить выявленные недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации.

На основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

22 декабря 2017 года государственным регистратором, со ссылкой на вышеупомянутую статью 27, было выдано уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с не устранением причин, препятствующих ее осуществлению, а также отсутствием в договоре купли-продажи условий, присущих рассрочке платежа (не определены сроки и размеры платежей), что явилось, как пояснила административный ответчик, дополнительным основанием для принятия оспариваемого решения.

Административный истец с этим не согласен, полагает, что договор купли-продажи полностью соответствует требованиям действующего законодательства, содержащиеся в нем условия отражают волеизъявление сторон сделки, основанное на принципе свободы договора, а решение об отказе в государственной регистрации является незаконным.

Установив по делу юридически значимые обстоятельства, суд считает, что являющееся предметом судебного разбирательства решение (уведомление) уполномоченного органа от 22.12.2017 года в полной мере отвечает требованиям материального закона.

Так, согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании части 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Из приведённых законоположений следует, что обязательство покупателя по оплате переданного ему товара должно быть реальным - покупатель обязан лично совершить те действия, которые составляют содержание его обязательства.

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы ввести в заблуждение лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки.

Суд соглашается с мнением административного ответчика, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации о том, что установленный в пункте 6.1 договора купли-продажи срок оплаты не является разумным, превышает срок продолжительности человеческой жизни, и в совокупности с условием пункта 10 договора указывает на мнимость представленной на государственную регистрацию сделки.

В спорном случае суд приходит к выводу о том, что административный истец, как покупатель жилого помещения, не намеревался создать присущие сделке купли-продажи правовые последствия – произвести оплату товара. Поскольку обязательство покупателя по оплате товара отложено на неоправданно длительный срок, а продавец при этом лишён права требовать досрочной оплаты стоимости фактически переданной квартиры, всё перечисленное свидетельствует об отсутствии у покупателя намерения исполнять договор ещё на стадии его подписания.

Таким образом, при изучении представленных документов и вынесении оспариваемого решения (уведомления), административным ответчиком обоснованно применены нормы Гражданского кодекса РФ и сделан правильный вывод о том, что договор не соответствует требованиям действующего законодательства и является мнимой сделкой, которая не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1

Следовательно, по мнению суда, отказ в государственной регистрации является правомерным.

Ссылку ФИО1 на принцип свободы договора, которым руководствовались административный истец и заинтересованное лицо при подписании договора купли-продажи, признать состоятельной нельзя.

Так, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий. Под свободой договора подразумевается, что стороны определяют условия договора самостоятельно, в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета ограничений, установленных Гражданским кодексом РФ и другими законами.

Остальные доводы стороны административного истца правового значения по данному делу не имеют и на вывод суда не влияют.

По смыслу положений статьей 218 и 227 Кодекса административного судопроизводства РФ решения и действия (бездействие) органа, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действия (бездействия) закону и нарушения таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов лица, обратившегося в суд за судебной защитой.

При недоказанности хотя бы одного из названных условий административное исковое заявление не может быть удовлетворено.

В ходе судебного разбирательства суд не установил нарушения прав и законных интересов ФИО1 со стороны административных ответчиков, указанное обстоятельство влечёт отказ в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации от 22 декабря 2017 года, возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области осуществить государственную регистрацию права собственности (перехода права) и регистрацию ипотеки в силу закона на основании заявлений, поданных под номерами № и №, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в апелляционном порядке через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 04 июня 2018 года.

Судья

Южно-Сахалинского городского суда Н.Л. Перченко