Решение № 3А-105/2024 3А-9/2025 3А-9/2025(3А-105/2024;)~М-93/2024 М-93/2024 от 13 августа 2025 г. по делу № 3А-105/2024

УИД 48OS0000-01-2024-000263-09

Дело № 3а-9/2025

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 августа 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи Прокопенко И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Государственный Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 05.09.2024 г. и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Государственный Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» (далее – АО «ГНИИХТЭОС») обратилось в суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена в завышенном размере, что нарушает его права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Полагая решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 05.09.2024г. незаконными и необоснованными, т.к. в отчете об оценке рыночной стоимости №-ЗУ от 11.07.2024г., составленном ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ФСО, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 08.07.2024г. в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки в суд не известна.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Выводы заключения судебной экспертизы не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица АО «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика» по доверенности ФИО3 пояснил, что на основании договора купли-продажи от 25.04.2025 г. АО «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика» является собственником недвижимого имущества, расположенного по <адрес><адрес>. Полагает не достоверными выводы судебной экспертизы в отношении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, поскольку на момент заключения договора купли-продажи была проведена оценка рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества (отчет № НБК Групп от ДД.ММ.ГГГГ), которая была согласована Государственной корпорацией по содействию, разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции «Ростех». Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № с учетом НДС составила 103623944 руб. При этом было определено, что на земельном участке расположены здания, подлежащие сносу, стоимость работ по сносу составляет более 200 млн.руб. Экспертом данное обстоятельство не учтено. Не принято во внимание состояние подъездных путей, коммуникаций, подобраны не сопоставимые аналоги, осмотр земельного участка не производился, вследствие чего рыночная стоимость определена в завышенном размере.

Представители заинтересованных лиц администрации Данковского муниципального района Липецкой области, Управления Росреестра по Липецкой области, Правительства Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 создано ОБУ «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец АО «ГНИИХТЭОС» на момент подачи административного искового заявления являлся собственником

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 62987 +/- 88 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации коридора коммуникаций, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

земельного участка с кадастровым номером № площадью 25215 +/- 56 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, расположенного по адресу: <адрес>

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 693353 +/- 291 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для нужд промышленности, расположенного по адресу: <адрес>

25.04.2025 г. между АО «ГНИИХТЭОС» и АО «Красногородская экспериментальная бумажная фабрика» заключен договор купли-продажи имущества, в том числе вышеуказанных земельных участков.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена:

- земельного участка с кадастровым номером № - приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022г. №131 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам) Липецкой области по состоянию на 01.01.2022г. в размере 38257673,93 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером № – актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости от 01.11.2023г. № АОКС-48/2023/000328 по состоянию на 01.01.2022г. в размере 17469708,45 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости от 01.11.2023г. № АОКС-48/2023/000328 по состоянию на 01.01.2022г. в размере 421135678,67 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.06.2024 г.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец 07.08.2024г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке №-ЗУ от 11.07.2024г., составленный ООО «Первое бюро оценки и экспертизы».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» 05.09.2024г. в удовлетворении заявлений отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке №-ЗУ от 11.07.2024г., составленном ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», а именно: нарушены требования п. 11 в, п. 22е, п.22д ФСО №7, пп. 2, 3 п. 2 ФСО VI, пп. 3 п. 9 ФСО V, п. 10 ФСО III, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российско Федерации». Так, анализ фактических данных рынка о ценах сделок (предложений), представленный в отчете об оценке, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, а также о диапазоне цен. В отчете содержится противоречивая информация об активности сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки. В рамках сравнительного подхода необоснованно не исследована и не учтена информация об обеспеченности инженерными коммуникациями и ж/д веткой объектов оценки и объектов-аналогов. В рамках определения рыночной стоимости объектов оценки сведения о площади объекта-аналога № 3 не соответствуют параметрам, внесенным в ЕГРН. Отсутствует существенная информация, позволяющая понять логику отнесения объекта-аналога №2 к территориальной зоне (райцентры с развитой промышленностью). Отсутствует описание расчета корректировки на площадь. В отчете отсутствует обоснование применения данных из различных справочников при обосновании корректировок. Оценщик необоснованно не исследовал различие в виде использования и зонировании объекта-аналога № 1 с оцениваемыми объектами.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «ЛАИР» ФИО8

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы № от 13.01.2025г., выполненной экспертом ООО «ЛАИР» ФИО8, при составлении отчета об оценке №-ЗУ от 11.07.2024г. ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» выявлены нарушения пп.2,3 п.2 ФСО VI, пп.3 п.9 ФСО V, п.22 д,е ФСО №7. При описании объектов оценки и объектов аналогов не проанализированы такие ценообразующие факторы, как обеспеченность инженерными коммуникациями, наличие/отсутствие ж/д ветки, расположение участков относительно красной линии. На стр. 66 отчета в качестве корректировок указано «наличие коммуникаций» и «наличие ж/д». Сравнение объектов оценки и объектов аналогов по данным факторам не проводилось. Количественные характеристики объектов-аналогов не соответствуют фактическим параметрам, указанным на сайте Росреестра. В отчете площадь объекта-аналога №2 указана как 10 000 кв.м, в то время как по данным сайта Росреестра площадь составляет 10 210 кв.м; площадь объекта-аналога №3 по отчету 5 000 кв.м., а по данным Росреестра - 5 047 кв.м. Площади объектов-аналогов №2 и №3 вводят пользователей отчета в заблуждение. Отсутствует существенная информация, позволяющая идентифицировать отнесение объектов-аналогов к соответствующему статусу населенных пунктов. На стр.58 отчета приведен график зависимости площади, где указаны минимальные и максимальные значения участков от 0 до 1000 соток. Земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 693 353 кв.м, что соответствует 6 934 сотки, что значительно превышает максимально допустимый диапазон. Использование данной корректировки некорректно. Оценщик не проводит анализ вида разрешенного использования земельных участков и расположение/зонирование по зонам Правил землепользования и застройки.

Также, в отчете отсутствует и не подтверждена существенная информация, отсутствует достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки и ст. 11 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российско Федерации» в части введения в заблуждение пользователей отчета и неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке не проводится идентификация используемых объектов-аналогов согласно кадастровым номерам и раскрытие/подтверждение количественных и качественных факторов (площадь, категория участка, ВРИ) согласно данным Росреестра.

В качестве источника информации о размере корректировки оценщик использует «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки» под ред. ФИО4 Дата издания справочника - 2021 год. Дата оценки — 08.07.2024. С момента издания справочника до даты оценки прошло существенное время. Оценщик вводит в заблуждение заказчика отчета, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена.

На основании проведенного экспертом ФИО5 анализа соответствия отчёта об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что содержание отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков №-ЗУ от 11.07.2024г., составленного ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», вводит в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» № от 05.09.2024г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений АО «ГНИИХТЭОС» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № от 13.01.2025г., выполненным экспертом ООО «Лаир» ФИО8, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 08.07.2024г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 27700000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 11100000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 224600000 рублей.

При анализе экспертного заключения судом было установлено, что экспертом подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектами оценки. Так, в качестве объекта-аналога № выбран земельный участок с видом разрешенного использования – под птицеводство из земель под сельскохозяйственное производство, который относится к иному сегменту рынка по сравнению в объектами оценки. При этом эксперт не привел корректировку на вид разрешенного использования.

Согласно публичной кадастровой карте на земельном участке с кадастровым номером № расположено несколько тупиковых ж/д веток. При описании данного участка эксперт указывает, что ж/д ветка имеется, но при анализе с объектами-аналогами не рассматривает данный фактор и указывает, что участок ж/д путями не обеспечен, в то время как обеспеченность ж/д путями является одним из важнейших ценообразующих факторов.

В заключении эксперта необоснованно не применена скидка на торг для объекта-налога №, который относится к землям сельскохозяйственного производства и по цене ниже, чем земли промышленности.

При определении срока ликвидности оцениваемых земельных участков отсутствует обоснование применения в качестве сроков продаж, экспозиции земельных участков - 7 месяцев. Оцениваемые земельные участки относятся к землям населенных пунктов, предназначены для размещения производственных объектов и объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры, однако эксперт применяет срок ликвидности для земельных участков для размещения жилых, коммерческих и общественных зданий.

В связи с неясностью и неполнотой заключения судебной экспертизы №З-44006/25 от 13.01.2025г., определением суда от 03.02.2025г. назначена дополнительная судебная экспертиза в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с поручением её проведения тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта №З-44006/25/1 от 26.02.2025г., рыночная стоимость по состоянию на 08.07.2024 г. составила:

- земельного участка с кадастровым номером № – 32100 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 12800 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 274600 000 рублей.(л.д.163-214 т.2)

Суд не принимает в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков заключение эксперта №З-44006/25/1 от 26.02.2025г., поскольку неполнота и неясность заключения эксперта №З-44006/25 от 13.01.2025 г. по поставленным судом вопросам не устранена. Эксперт вышел за пределы оснований, предусмотренных законом и указанных судом, фактически проведена повторная судебная экспертиза, что является нарушением положений ст.83 КАС РФ.

Так, в заключении эксперта №З-44006/25 от 13.01.2025 г. при определении рыночной стоимости земельных участков с КН №, экспертом было использовано 5 объектов-аналогов: №1 с КН № №2 с КН №, №3 с КН №, №4 с КН № №5 с КН №. При проведении дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости вышеназванных земельных участков экспертом произведена замена аналогов № 3,4,5 на земельные участки с КН №, №, а также добавлен объект-аналог №6 с КН 48:07:1530201:3. Указанные действия не допустимы в силу закона при проведении дополнительной судебной экспертизы.

С учетом изложенных обстоятельств, суд не считает возможным принять в основу решения в части определения рыночной стоимости земельных участков заключение судебной экспертизы №З-44006/25 от 13.01.2025г. и дополнительное заключение эксперта экспертизы №З-44006/25/1 от 26.02.2025г., выполненные экспертом ООО «Лаир» ФИО8

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта в приведенной части на основании определения суда по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финкон Эксперт» ФИО10

Согласно заключению эксперта № от 24.04.2025г., выполненному экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО10, рыночная стоимость по состоянию на 08.07.2024г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 29 440 100 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 15 363 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 353263400 рублей.

В связи с неясностью и неполнотой заключения судебной экспертизы № от 24.04.2025г., определением суда от 19.05.2025г. с целью проверки доводов представителя административного ответчика о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № при наличии технологического подключения к сетям газоснабжения и газораспределения назначена дополнительная судебная экспертиза в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, проведение которой поручено тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта № от 03.07.2025г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 378224100 рублей.

Анализируя представленные в материалы дела заключения судебных экспертиз, суд считает подлежащим принятию в основу решения заключение повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ ( в части определения рыночной стоимости земельных участков с КН №) и дополнительной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, поскольку они соответствуют требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключений следует, что исследования проводились на основании материалов административного дела, при определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

При применении сравнительного подхода эксперт использовал предложения о продаже объектов-аналогов, имеющиеся в открытом доступе (Интернет сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). В заключении эксперта проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Анализируя доводы представителя административного истца и представителя заинтересованного лица о несопоставимости объектов-аналогов с исследуемым земельным участком с кадастровым номером №, суд считает их не обоснованными по следующим основаниям.

Исследуемый земельный участок с кадастровым номером № площадью 693 353 кв.м. из земель населенных пунктов, для производственных нужд, на дату исследования использовался под размещение производственно-складской площадки. Таким образом, земельный участок по фактическому использованию отнесен к сегменту: под индустриальную застройку. Имеет асфальтированные подъездные пути, железнодорожный подъездной путь в нерабочем состоянии, подключено электроснабжение, газопровод высокого давления отключен, возобновление работоспособности возможно после проведения технологических мероприятий, водоснабжение, канализация – по границе земельного участка. ЗОУИТ в границах земельного участка, которые не оказывают влияние на стоимость земельного участка.

Аналог 1 - земельный участок с КН № площадью 3405 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на расстоянии более 1 км от крупной автодороги Р-119. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов промышленности, производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Градостроительная зона, в пределах которой расположен объект: Зона размещения промышленных предприятий IV-V классов санитарной вредности –П1. Щебеночные и грунтовые подъездные пути (около 500 м до асфальтированной дороги), доступ свободный. Железнодорожные подъездные пути отсутствует. Земельный участок обеспечен центральным электроснабжением, по границе проходят (есть возможность подключения): газоснабжение, центральные водоснабжение и канализация. Улучшения на земельном участке на дату оценки отсутствуют.

Аналог 2 - земельный участок с КН № площадью 10000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на расстоянии около 400м от крупной автодороги Р-119. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса, стоянка транспортных средств, склад, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, магазины. Градостроительная зона, в пределах которой расположен объект: Коммунально-складская зона (КС). Грунтовые подъездные пути (около 150 м до асфальтированной дороги), доступ свободный. Железнодорожные подъездные пути отсутствует. Земельный участок не обеспечен инженерными коммуникациями, по границе проходят (есть возможность подключения): электроснабжение газоснабжение, центральные водоснабжение и канализация. Улучшения на земельном участке на дату оценки отсутствуют. ЗОУИТ в границах земельного участка: Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, границы зон санитарной охраны третьего пояса для водозаборов, приаэродромная территория аэродрома «Липецк».

Аналог 3 - земельный участок с КН № площадью 3385 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на расстоянии около 350 м от крупной автодороги - <адрес> земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под промышленными объектами. Градостроительная зона, в пределах которой расположен объект: Зона размещения производственных объектов III класса вредности – П-2. Щебеночные подъездные пути (около 350 м до асфальтированной дороги), доступ свободный. Железнодорожные подъездные пути отсутствует. Земельный участок не обеспечен инженерными коммуникациями, по границе проходят (есть возможность подключения): электроснабжение газоснабжение, центральные водоснабжение и канализация. Улучшения на земельном участке на дату оценки отсутствуют. ЗОУИТ в границах земельного участка не установлены.

Аналог 4 - земельный участок с КН № площадью 5047 кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>, земельный участок 1Г, на расстоянии около 220 м от крупной автодороги – <адрес> земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной деятельности. Градостроительная зона, в пределах которой расположен объект: зона производственных объектов – П-1. Асфальтированные подъездные пути, доступ свободный. Железнодорожные подъездные пути отсутствует. Земельный участок не обеспечен инженерными коммуникациями, по границе проходят (есть возможность подключения): электроснабжение газоснабжение, центральные водоснабжение и канализация. Согласно материалам фотофиксации, приложенным к объявлению, на земельном участке имеются объекты под снос (металлические столбы (сваи) и земельный участок огорожен металлическим забором. ЗОУИТ в границах земельного участка не установлены. Таким образом, анализ основных характеристик исследуемого земельного участка и земельных участков-аналогов свидетельствует об их сопоставимости. Исследуемый земельный участок и образцы для исследования №№1,2,3,4 имеют одну категорию земель – земли населенных пунктов. Согласно классификации земельных участков по категориям и видам разрешенного использования, представленной в Справочнике оценщика недвижимости – 2024 «Земельные участки. Часть 1», под ред. ФИО4 (п.4.1, Таблица 5, стр.52-61) и в Таблице 7 настоящего Заключения, образцы для исследования и исследуемый земельный участок, относятся к одному классу земельных участков – земельные участки под индустриальную застройку. Коме того, и исследуемый земельный участок и образцы для исследования расположены в производственных или складских градостроительных зонах, основными видами разрешенного использования которых является производственно-складская застройка.

На имеющиеся различия, в том числе, в местоположении, тип подъездных путей, наличие ж/д пути, коммуникаций на условия (срочность) продажи с учетом типичного для условий рынка срока экспозиции, местоположение, площадь (фактор масштаба), наличие улучшений (коммуникаций, ветхих зданий, строений или сооружений, подлежащих сносу), дополнительных улучшений, имеющих ценообразующее значение (благоустройство и дорожная инфраструктура) и т.д. экспертом применены соответствующие корректировки. Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике, выполнен с применением актуального на дату оценки Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным. Заключение содержит описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, информация о которых является проверяемой, правила их отбора для проведения расчетов, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов, результаты оценки соответствуют интервалу значений цен земельных участков аналогичного назначения в районе расположения объекта экспертизы. Суд также учитывает, что заинтересованным лицом не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период (не представлены сведения об объектах-аналогах, которые следовало использовать эксперту), что делает довод о наличии у эксперта такой возможности необоснованным.

Относительно неприменения корректировки на наличие на участке строений под снос и оценки объекта экспертизы как "условно свободный" в экспертном заключении даны соответствующие обоснования. В связи с тем, что гражданский оборот объектов недвижимости невозможен без одновременной передачи прав, как на объекты капитального строительства, так и на земельный участок, оценка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости, то есть для целей налогообложения, должна основываться на определенных специальных допущениях. При оценке земельных участков специальное допущение должно устанавливать, что их стоимость определяется как условно свободных, то есть без учета зданий, строений и иных объектов капитального строительства, расположенных на них. Поскольку на территории образца для исследования №4 были выявлены объекты, подлежащие сносу – металлические столбы (сваи), для него был применен корректирующий коэффициент на наличие улучшений 0,95.

Ссылка заинтересованного лица на отчет № 2399-24 НБК Групп от 10.03.2025 г. как доказательство характеристик и рыночной стоимости исследуемого земельного участка не может быть принята судом, поскольку названный отчет выполнен в целях заключения договора купли-продажи и на иную дату оценки 5.12.2024 г.

Доводы заинтересованного лица об определении размера работ по сносу строений на исследуемом земельном участке с целью исключения из его рыночной стоимости, в целях оспаривания кадастровой стоимости, не имеют правовых оснований.

Экспертом применены корректировки на наличие или на возможность /невозможность подключения коммуникаций. При этом, как следует из заключения эксперта, под обеспеченностью участка коммуникациями принималось во внимание, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником. С учетом изложенного, оснований для применения корректировок на текущее техническое состояние коммуникаций на земельном участке, не имелось.

Принимая в основу решения заключение дополнительной судебной экспертизы №02/07/25 от 03.07.2025 г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № суд учитывает, что экспертом уточнены расчеты, произведенные в заключении судебной экспертизы №02/04/25 от 24.04.2025 г. Расхождение в определении рыночной стоимости в основном объясняется размером примененной корректировки на газоснабжение. В заключении судебной экспертизы №02/04/25 от 24.04.2025 г. эксперт исходил из наличия сетей газоснабжения у объекта исследования и объектов аналогов по границам земельных участков (корректировка 0%). Между тем, согласно дополнительно представленным данным объект исследования имеет газопровод высокого давления, который отключен, но возобновление работоспособности возможно после проведения технологических мероприятий. В заключении дополнительной судебной экспертизы №02/07/25 от 03.07.2025 г. корректировки на наличие газоснабжения рассчитаны экспертом на основании данных Сборника рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости №22 по состоянию на 01.07.2024 г. под ред. ФИО6 (код сборника: СРКД 22/2-2024Н). При наличии газоснабжения, проходящего по границе участка, эксперт принял соотношение, равное наименьшему значению из расширенного интервала: 1,13. Такой вывод эксперта основан на аналитических данных и данных Справочника оценщика недвижимости – 2024 «Земельные участки. Часть 2», под ред. ФИО4 (стр.405), где рекомендуется при наличии инженерных коммуникаций по границе участка (имеется возможность проведения) применять соотношение, равное наименьшему значению из интервала возможных значений. В случае если газоснабжение подведено к участку, эксперт применял коэффициент равным среднему значению из интервала: 1,34; если газоснабжение отсутствуют, то применен коэффициент 1,0. В случае если газоснабжение подведено к участку, но требуются технологические мероприятия для возобновления работоспособности, эксперт применял коэффициент, равный минимальному значению из доверительного интервала: 1,24. Соответствующий расчет корректировки на наличие газоснабжения приведен в заключении.

Доводы заинтересованного лица о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы. У суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность выводов эксперта.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключения эксперта №02/04/25 от 24.04.2025 г. ( в части определения рыночной стоимости земельных участков с КН №) и № от 03.07.2025г., выполненные экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО10, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Полученное значение итоговой рыночной стоимости исследуемого земельного участка составило 545,5 руб./кв.м. Согласно проведенному экспертом анализу рынка диапазон стоимости земельных участков, наиболее близких по своим характеристикам с исследуемым земельным участком с кадастровым номером № составляет от 158,7 руб./кв.м до 1468,0 руб./кв.м (без учета скидки на торг) или от 137,6 до 1272,8 руб./кв.м (с учетом скидки на торг). Таким образом, полученное значение итоговой рыночной стоимости исследуемого объекта, равное 545,5 руб./кв.м., соответствует рыночным данным, что подтверждено проведенным анализом рынка, поэтому может рассматриваться как достоверная величина.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 08.07.2024г.:

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 62987 +/- 88 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации коридора коммуникаций, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> – 29440 100 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25215 +/- 56 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, расположенного по адресу: <адрес> 15363 500 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 693353 +/- 291 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для нужд промышленности, расположенного по адресу: <адрес> – 378224 100 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно ч.3,4 ст.22.1 Федеральный закон от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, в том числе, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Из содержания оспариваемых решений следует, что заявления АО «ГНИИХТЭОС» в ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости поданы 07.08.2024г. Иных сведений в материалах дела не имеется.

Таким образом, датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости является 07.08.2024г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Государственный Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 05.09.2024г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление Акционерного общества «Государственный Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт химии и технологии элементоорганических соединений» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 62987 +/- 88 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации коридора коммуникаций, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 08.07.2024г. – 29440 100 (двадцать девять миллионов четыреста сорок тысяч сто) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25215 +/- 56 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, Данковский муниципальный район, городское поселение <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 08.07.2024г. – 15363 500 (пятнадцать миллионов триста шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 693353 +/- 291 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для нужд промышленности, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 08.07.2024г. – 378224 100 (триста семьдесят восемь миллионов двести двадцать четыре тысячи сто) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 07.08.2024 г.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 14.08.2025 г.