Апелляционное определение № 33-1326/2026 от 2 марта 2026 г.

Судья Медведев С.Н. № 33-1326/2026 (2-839/2025 – 1 инст.)

УИД 86RS0010-01-2025-000692-46


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 марта 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Яковлева Д.В.,

судей Бойко Д.А., Решетниковой О.В.

при ведении протокола секретарём Пачгановой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)1 к администрации города Мегиона об оспаривании договора мены квартир с доплатой в рассрочку, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе администрации города Мегиона

на решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 ноября 2025 года,

заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., судебная коллегия,

установила:

(ФИО)1 обратился в суд с иском к администрации города Мегиона, просил, уточнив требования,

признать недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку от 26 апреля 2024 года в части применения пунктов 6, 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате в размере 1 369 038,05 рублей в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 7 605,77 рублей;

применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика за счёт казны бюджета муниципального образования город Мегион в его пользу денежные средства, уплаченные по договору мены 98 875,01 рублей;

обязать ответчика исключить из наименования упомянутого договора слова «с доплатой».

В обоснование заявленных требований сослался на то, что в настоящее время является собственником квартиры по адресу: (адрес). Право собственности на квартиру возникло на основании договора мены с доплатой от 26 апреля 2024 года, по которому он передал в муниципальную собственность принадлежавшую ему квартиру в доме по адресу: (адрес), признанному аварийным и включённому в региональную адресную программу. Полагал нарушением своих прав и противоречащим закону условие договора мены в части доплаты в размере 1 369 038,05 рублей в рассрочку на 180 месяцев. Считает, что в силу адресной программы, он вправе претендовать на переселение в равнозначное жилое помещение без доплаты. Утверждал, что региональной адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счёт средств граждан, переселяемых из аварийного жилья в равнозначное жилое помещение.

В возражениях на исковое заявление представитель ответчика пояснил, что истец сам избрал способ защиты своих жилищных прав путём предоставления жилого помещения по договору мены. Спорная квартира приобретена в рамках муниципального контракта, разница в площади квартир составила 17,8 кв.м. От истца поступило заявление о предоставлении жилого помещения по договору мены с доплатой, которое было рассмотрено на заседании комиссии и принято решение предоставить истцу квартиру по договору мены с доплатой за разницу в площади. Полагал отсутствующими у истца основания для бесплатного получения квартиры, поскольку он не относился к категории граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Утверждал, что муниципальной адресной программой предусмотрено, что в целях её реализации предполагается привлечение личных средств граждан, а также инвесторов и застройщиков. Заявил о пропуске истцом годичного срока исковой давности и полагал, что доказательств наличия уважительных причин его пропуска истцом не представлено.

Решением Мегионского городского суда от 14 ноября 2025 года иск удовлетворён. Признан недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку от 26 апреля 2024 года в части применения пунктов 6, 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате в размере 1 369 038,05 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа в 7 605,77 рублей. Постановлено применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации города Мегиона за счёт казны бюджета муниципального образования город Мегион в пользу истца денежные средства, уплаченные по упомянутому договору мены в размере 106 480,78 рублей. Исключить из наименования упомянутого договора слова «с доплатой».

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене постановленного решения суда и удовлетворении заявленных требований. Настаивает на том, что истец, выразив согласие с предложенной квартирой, избрал способ защиты своих жилищных прав путём её предоставления по договору мены. Истец приобрёл право собственности на ранее занимаемую квартиру после её признания аварийной, но до вступления в силу Федерального закона №473-ФЗ. На основании заявления истцу предоставлена квартира по договору мены с доплатой, поскольку предложенная квартира превышала на 17,8 кв.м площадь изымаемой квартиры. Утверждает, что истец имел право отказаться от договора в случае несогласия с его условиями. Также настаивает на отсутствии у истца оснований для бесплатного получения квартиры, поскольку он не относился к категории граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены 17 февраля 2026 года телефонограммами.

Ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не явившиеся в судебное заседание участники процесса не представили.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Принимая решение, суд первой инстанции считал установленным, что квартира, в которой ранее проживал истец, была признана аварийной, а многоквартирный дом был включён в региональную и муниципальную адресные программы. Федеральным законодательством и региональной адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счёт средств граждан, переселяемых из аварийного жилья. По этой причине пришел к выводу о том, что у истца имелось право на получение жилого помещения без доплаты. Исходил из того, что оспариваемый договор мены нарушал права и законные интересы истца, так как неправомерно возлагал на него обязательства по оплате разницы в стоимости квартир. В отношении заявления ответчика о применении срока исковой давности суд первой инстанции указал на то, что годичный срок с момента заключения договора выпадал на субботу, в связи с чем подача иска в следующий за ней понедельник произведена в пределах срока исковой давности.

Оснований не согласиться с такими выводами суд апелляционной инстанции не находит.

Как видно из материалов дела, с 27 марта 2012 года истец состоит на учёте в качестве малоимущего и нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договорам социального найма. По состоянию на 5 мая 2025 года он состоит в общем списке под номером 1650 с составом семьи из 6 человек (л.д. 99).

22 ноября 2016 года постановлением администрации города Мегиона многоквартирный дом по адресу: (адрес) признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 41-42).

1 марта 2018 года истец купил (адрес) упомянутом многоквартирном доме общей площадью 42,6 кв.м.

6 апреля 2022 года администрацией города Мегиона принято постановление, которым для муниципальных нужд изъят, в том числе земельный участок по адресу: (адрес), а также расположенная в указанном доме (адрес) (л.д. 46).

6 октября 2023 года ответчик направил в адрес истца уведомление о расселении, указав, что запланировано предоставление истцу жилого помещения, состоящего из двух комнат, общей площадью 60,4 кв.м, по адресу: (адрес).

19 декабря 2023 года истец обратился к ответчику с заявлением, в котором просил рассмотреть вопрос о предоставлении ему по договору мены без доплаты или по договору мены с доплатой в рассрочку упомянутой квартиры взамен занимаемого жилого помещения (л.д. 57).

25 декабря 2023 года жилищной комиссией принято решение о предоставлении истцу указанного жилого помещения в собственность по договору мены с доплатой 1 369 038,05 руб. в рассрочку на 180 месяцев с размером ежемесячного платежа 7 605,77 руб. (л.д. 54-55).

25 января 2024 года администрацией города Мегиона принято постановление о предоставлении истцу этой квартиры на вышеприведенных условиях взамен изымаемой квартиры общей площадью 42,6 кв.м по адресу: (адрес) (л.д. 47-48).

6 февраля 2024 года истец в заявлении просил заключить с ним договор мены с доплатой на жилое помещение по адресу: (адрес), с зачётом выкупной стоимости жилого помещения по адресу: (адрес). Рассрочку просил предоставить на 15 лет с ежемесячным платежом в 7 605,77 руб. (л.д. 59).

26 апреля 2024 года сторонами заключен договор мены квартир, по условиям которого администрация города Мегиона меняет находящуюся в муниципальной собственности квартиру по адресу: (адрес), на принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: (адрес). По условиям договора сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путём расчёта разницы за превышение общей площади предоставляемого и изымаемого жилого помещения (л.д. 49-53).

14 апреля 2025 года истец обратился в администрацию (адрес) с досудебной претензией, в которой просил исключить из договора мены абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7 пункта 6 договора, а также пункты 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающие доплату. В удовлетворении такой претензии ему было отказано (л.д. 94-97).

Обращаясь в суд, истец сослался на несоответствие условий договора о доплате требованиям федерального закона и условиям региональной адресной программы.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

С учётом приведенных положений закона, иск о признании сделки недействительной может быть удовлетворён в случае установления факта несоответствия таковой действующему законодательству и нарушении прав истца.

В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 2).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (пункт 6)

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (пункт 8).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок (пункт 10).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме признанном аварийным осуществляется путём выплаты возмещения в денежной форме. Предоставление таким лицам жилых помещений взамен изымаемого является правом органа публичной власти и допускается при достижении согласия с собственниками изымаемых жилых помещений с возмещением разницы в стоимости таких жилых помещений.

В то же время, как указано в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как установлено судом первой инстанции, принадлежавшее истцу жилое помещение находилось в многоквартирном доме, включённом в адресную программу Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы, утверждённую Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 1 апреля 2019 года № 104-п. По этой причине жилищные права истца подлежали обеспечению на условиях установленных упомянутой адресной программой.

Паспортом адресной программы предусмотрено, что источниками финансирования программы являются средства государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджет автономного округа и бюджеты муниципальных образований автономного округа. Финансирование мероприятий программы за счёт иных источников, в том числе за счёт средств граждан, программой не предусмотрено.

Как следствие этого, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что переселение граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах признанных аварийными и включённых в региональную адресную программу, должно осуществляться без взимания доплаты и признал по этой причине оспариваемый договор мены недействительным в части условий о доплате.

Не являются основаниями к отмене обжалуемого решения суда и ссылки на муниципальную адресную программу, допускающую, по мнению апеллянта, предоставление жилых помещений на условиях мены с доплатой, равно как и добровольное подписание истцом договора мены, предусматривающего условия о доплате разницы в стоимости жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что органы местного самоуправления при расселении аварийных многоквартирных домов наделены определённой свободой в вопросе доведения до граждан информации о существующих вариантах обеспечения их жилищных прав (возможности участия в той или иной программе расселения). В свою очередь, граждане, как менее защищённые участники жилищных правоотношений, при заключении сделки могут быть не в полной мере осведомлены о существующих вариантах расселения и условиях действующих программ. Однако такая свобода заключения договора не означает, что принятие гражданами предлагаемого органом местного самоуправления варианта расселения, не приводит к нарушению жилищных прав, в том числе конституционного права на жилище, а граждане не вправе впоследствии воспользоваться судебной защитой.

Следует учесть, что в самом договоре мены указано на его заключение на условиях, как региональной адресной программы, так и муниципальной программы, ввиду чего при вышеуказанных положениях суд апелляционной инстанции исходит из необходимости применения условия региональной адресной программы, не предполагающей по общему правилу доплату при переселении из аварийного жилого помещения.

Необходимо учесть и то, что паспорт адресной программы города Мегиона по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы, утверждённой постановлением администрации города Мегиона от 7 июня 2019 года № 1125, в качестве источников финансирования также не предполагает привлечение иных источников финансирования кроме бюджетов автономного округа и муниципального образования.

Поскольку оспариваемый договор мены не соответствует требованиям действующего законодательства в части возложения на истца обязанности по доплате стоимости предоставленного жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании его недействительным в той части, в которой он противоречит законодательству и нарушает права истца.

Доводы апелляционной жалобы о приобретении истцом жилого помещения после признания многоквартирного дома аварийным основаниями к отмене обжалуемого решения суда также не являются.

Заключив с истцом договор мены, ответчик признал наличие у истца права на обеспечение его жилищных прав путём представления жилого помещения на условиях предусмотренных региональной адресной программой, то есть на условиях, не предполагающих доплату.

Ссылки апеллянта на то, что региональная и муниципальная программа не исключают возможности заключения договоров мены с доплатой, основаниями к отмене обжалуемого решения суда быть не могут.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что по общему правилу, указанные программы предполагают предоставление гражданам, переселяемым из авариных жилых помещений, равнозначных жилых помещений на безвозмездной основе.

В то же время приведенные программы, с учётом положений статей 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключают возможности предоставления гражданам жилых помещений большей площади на иных условиях, в том числе и на условия доплаты, при достижении на это согласия со стороны граждан. Однако согласию на заключение договора на таких условиях, должен предшествовать отказ гражданина от обеспечения его жилищных прав на общих основаниях (то есть отказ от получения равнозначного жилого помещения без доплаты).

Данных о том, что ответчик предлагал истцу равнозначное по площади жилое помещение без доплаты, а истец отказался от получения такового, выразив согласие на получение жилого помещения большей площади с доплатой, в деле не имеется. На это не ссылался апеллянт в своей жалобе и не представил дополнительные доказательства этого.

Напротив, из дела усматривается, что истец изначально был уведомлён ответчиком о предоставлении ему именно спорного жилого помещения, а последующие действия истца свидетельствуют о согласии с таким вариантом обеспечения его жилищных прав.

В таких условиях суд апелляционной инстанции лишён возможности сделать вывод о том, что оспариваемый договор в части доплаты заключен истцом в рамках реализации своих прав предусмотренных статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 марта 2026 года.

Председательствующий Яковлев Д.В.

Судьи коллегии Бойко Д.А.

Решетникова О.В.