Апелляционное определение № 02-5816/2025 02-5816/2025~М-2302/2025 33-9391/2026 М-2302/2025 от 17 марта 2026 г. по делу № 02-5816/2025

фио 77RS0022-02-2025-004064-42

Судья: фио

Гражданское дело № 2-5816/2025

Апелляционная инстанция № 33-9391/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


18 марта 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Антоновой Н.В.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Абпиевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Московского фонда реновации жилой застройки по доверенности фио на решение Преображенского районного суда адрес от 6 октября 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с Московского фонда реновации жилой застройки в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков в размере сумма, неустойку за период с 05.03.2025 г. по 06.10.2025 г. в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей в добровольном порядке в размере 1 процент в день за каждый день просрочки, исходя из суммы сумма, начиная с 07.10.2025 г. по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма, расходы на проведение досудебного исследования в сумме сумма, расходы по оплату государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с Московского фонда реновации жилой застройки в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Московскому фонду реновации жилой застройки, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), просит признать п.4.3 договора купли-продажи жилого помещения от 18 ноября 2024 года недействительным, взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков квартиры в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке за период с 5 марта 2025 года по 19 июня 2025 года в размере сумма, и далее по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, расходы по оплате услуг эксперта в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указала, что 18 ноября 2024 года между Московским фондом реновации жилой застройки (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилое помещение (квартиру) № 192, расположенную по адресу: адрес. Истец свои обязательства по оплате цены договора исполнила полностью. Однако в ходе эксплуатации квартиры истцом обнаружены недостатки в качестве проведенных отделочных работ. Согласно заключения специалиста ИП фио стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, составляет сумма Истец обратилась с претензией к ответчику о возмещении расходов на устранение недостатков, которая оставлена последним без удовлетворения. Полагая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Московского фонда реновации жилой застройки по доверенности фио в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица ООО «ГП-МФС» по доверенности фио в судебное заседание явился, полагал заявленные требования необоснованными.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика Московского фонда реновации жилой застройки по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы, указывая, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.

Представитель ответчика Московского фонда реновации жилой застройки по доверенности фио в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец ФИО1 в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель третьего лица ООО «ГП-МФС» в заседание судебной коллегии не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда не соответствует.

Судом установлено и следует из материалов дела следует, что 18 ноября 2024 года между Московским фондом реновации жилой застройки (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения № 5698/Ф/2024-К, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в соответствии с условиями настоящего договора жилое помещение - квартиру № 192, расположенную по адресу: адрес.

Договор заключен на основании результатов аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи жилого помещения (протокола № 2781-0824-АИЖ/178fz11092400019 итогов проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи жилого помещения от 23 октября 2024 года (далее - протокол аукциона).

Согласно п. 1.3 договора жилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 18.12.2023 № 77:03:0002007:9241-77/060/2023-1.

Согласно п. 2.1 договора стоимость жилого помещения определена в соответствии протоколом аукциона и составляет сумма

Цена договора была оплачена истцом в полном объеме.

В обоснование исковых требований истец указывает, что в ходе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки, которые являются существенными и нарушающими условия договора купли-продажи квартиры.

В целях определения стоимости устранения недостатков истец обратилась к ИП фио, в соответствии с выводами заключения специалиста стоимость устранения выявленных дефектов (недостатков) составляет сумма

21 февраля 2025 года истец направила в адрес ответчика претензию с требованием возместить расходы на устранение недостатков, которая в добровольном порядке ответчиком не удовлетворена.

Разрешая спор, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 454, 557, 476, 333, 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 4, п. 1 ст. 20, ст.ст. 18, 21, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что качество переданного ответчиком истцу жилого помещения (квартиры) не соответствует условиям заключенного между сторонами договора купли-продажи, в связи с чем удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика Московского фонда реновации жилой застройки расходов на устранение недостатков жилого помещения, размер которых определен судом на основании представленного истцом заключения специалиста ИП фио в сумме сумма Указанное заключение специалиста принято судом в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости.

Возражая против удовлетворения исковых требований представитель ответчика указал, что истец произвела осмотр жилого помещения и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец, состоянием жилого помещения покупатель была удовлетворена полностью, в соответствии с условиями договора жилое помещение передается продавцом покупателю в техническом состоянии «как есть» на момент заключения договора в порядке п.4.3 договора купли-продажи, а дефекты отделки не являются недостатками жилого помещения, подготовка жилого помещения к передаче не включает производство продавцом ремонтных и отделочных работ в жилом помещении, и не является обязанностью продавца также и устранение дефектов, в том числе обнаруженных покупателем при эксплуатации жилого помещения.

Вышеуказанные доводы возражений представителя ответчика были отклонены судом как несостоятельные, указав, что данные доводы противоречат положениям Закона РФ «О защите прав потребителя», согласно которым истец наделен правом на взыскание стоимости выявленных недостатков.

Также судом отклонены как необоснованные доводы представителя ответчика о том, что ответственность перед истцом в рамках гарантийных обязательств несет ООО «ГП-МФС», производившее полный комплекс работ по строительству многоквартирного дома, в том числе отделочные работы в квартире истца.

В соответствии со ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 5 марта 2025 года по 6 октября 2025 года, размер которой с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ снижен до сумма, а также неустойка в размере 1 процента в день за каждый день просрочки, исходя из суммы сумма, начиная с 7 октября 2025 года по день фактического исполнения решения суда.

Полагая права истца как потребителя нарушенными, в соответствии со ст. 151 ГК РФ, ст.ст.15, 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании недействительным пункта 4.3 договора купли-продажи от 18 ноября 2024 года, суд исходил из того, что указанное условие договора противоречит положениям Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку ущемляет права потребителей, установленные законом, и в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожным, независимо от признания его таковым судом.

В силу ст. ст. 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма, расходы на проведение досудебного исследования в размере сумма, расходы по оплату государственной пошлины в размере сумма

Судебная коллегия полагает выводы суда ошибочными, постановленными с нарушением норм материального и процессуального права без учета фактических обстоятельств.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно ст. 503 ГК РФ товар ненадлежащего качества - это товар, содержащий недостатки. Недостаток товара - это несоответствие его обязательным требованиям, предусмотренным законом, или условиям договора, или целям, для которых товар такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец был поставлен в известность потребителем при заключении договора. Существенный недостаток товара - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Согласно п. 3 ст. 503 ГК РФ, п. 1 п. 5 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи жилого помещения № 5698/Ф/2024-К от 18 ноября 2024 года заключен между Московским фондом реновации жилой застройки (продавец) и ФИО1 (покупатель) в результате участия истца в электронном аукционе на право заключения с победителем договора купли-продажи жилого помещения.

Пунктом 3.1.1. договора предусмотрено, что продавец обязуется передать покупателю жилое помещение, являющее предметом договора, в срок, установленный п. 4.1 договора, свободное от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в качественном состоянии - как оно есть на день подписания настоящего договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора санитарно-техническим и электрическим оборудованием, по акту приема-передачи жилого помещения по договору.

Согласно п. 4.3 договора покупатель произвел осмотр жилого помещения и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Состоянием жилого помещения покупатель удовлетворен полностью. Жилое помещение передается продавцом покупателю в техническом состоянии «как есть» на момент заключения договора. Дефекты отделки (стен, пола, потолка), а также оконечных устройств и оборудования (оконных и дверных конструкций, сантехники, электрики, кухонной плиты и т.д.) не являются недостатками жилого помещения – покупатель реализовал возможность ознакомления с ними посредством изучения материалов 3D-тура, а также личного осмотра жилого помещения.

Согласно п. 4.4. договора подготовка жилого помещения к передаче не включает производство продавцом ремонтных и отделочных работ в жилом помещении. Не является обязанностью продавца также устранение дефектов, в том числе обнаруженных покупателем при осмотре жилого помещения либо в процессе эксплуатации жилого помещения. В случае обнаружения дефектов жилого помещения покупатель вправе требовать их устранения лицом (генподрядчиком/исполнителем), непосредственно выполнявшим работы по строительству многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

В пункте 3 заявки на участие в аукционе истец подтвердила, что ознакомилась с объектом недвижимого имущества, являющегося предметом аукциона, посредством осмотра и (или) посредством D-тура, размещенного на Портале фио (сайт в сети интернет www.investmoscow.ru), что не имеет претензий к техническому состоянию обозначенного объекта недвижимого имущества и в случае признания ее победителем аукциона или принятия решения о заключении с ней договора в установленных аукционной документацией случаях, согласна принять обозначенный объект недвижимого имущества «как есть» без необходимости устранения недостатков, дефектов ремонтных и отделочных работ.

Согласно п. 2, 3 акта приема-передачи квартиры, подписанному сторонами, жилое помещение передается покупателю и принимается им в техническом состоянии «как есть» - соответствующем условиям договора. Дефекты отделки, оконечных устройств и оборудования не являются недостатками и у продавца не возникает обязанности по их устранению. Передаваемое жилое помещение надлежащим образом осмотрено и принято покупателем. Техническое состояние жилого помещения на момент его передачи по настоящему акту соответствует действующим стандартам безопасности и санитарным нормам, и правилам. Жилое помещение пригодно для использования по своему целевому назначению. Покупатель подтверждает, что удовлетворен качеством жилого помещения, каких-либо существенных дефектов и недостатков, препятствующих использованию жилого помещения по своему целевому назначению на момент приема-передачи не обнаружено. Покупатель не имеет каких-либо претензий к продавцу в отношении жилого помещения, принятого по настоящему акту.

Таким образом, истец ФИО1, заблаговременно осмотрев аукционный лот (жилое помещение), ознакомившись с его состоянием, приняла участие в электронном аукционе, предложив за жилое помещение свою цену на условиях принятия квартиры в состоянии «как есть», на основании протокола аукциона заключила договор купли-продажи и подписала акт приема-передачи квартиры с условием принятия жилого помещения в исходном состоянии «как есть».

Принимая во внимание вышеприведенные правовые положения в совокупности с обстоятельствами приобретения истцом квартиры в порядке участия в аукционе на приобретение жилого помещения в исходном состоянии, о котором была ознакомлена, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку доказательств наличия каких-либо недостатков, неоговоренных на момент согласия истца на участие в аукционе, в ходе рассмотрения дела установлено не было. С учетом осмотра истцом квартиры и ознакомления с условиями приобретения жилого помещения в исходном техническом состоянии, последующие ссылки истца на качество товара признаются судебной коллегией несостоятельными. Принимая участие в аукционе после осмотра квартиры, предлагая за квартиру свою цену и подписывая с продавцом договор и акт приема-передачи, истец приняла данный объект недвижимости в состоянии «как есть». При этом, такое техническое состояние аукционного лота специально оговорено в извещении о проведении электронного аукциона и заключаемом с победителем договоре купли-продажи. Последующие ссылки на несогласие с техническим состоянием аукционного лота, при указанных условиях признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку истец знала о техническом состоянии квартиры «как есть» и выразила согласие с их наличием на дату участия в аукционе и подписанием договора по результатам протокола электронного аукциона.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что ответчиком был продан товар, качество которого не соответствовало договору купли-продажи, является несостоятельным, поскольку приобретенный ею товар продавался в исходном техническом состоянии («как есть»), с чем истец была заведомо согласна. В заключенных между сторонами договоре купли-продаже, акте приема-передачи квартиры указано на свойство проданного товара – «как есть». При этом, условиями заключенного сторонами договора технически исправное состояние жилого помещения, не оговорено. Напротив, исходя из объективной природы сделки по приобретению квартиры с описанными в договоре свойствами, а также подписанного истцом акта приема-передачи усматривается, что квартира продана в собственность истца в реальном техническом состоянии, тогда как истец, принявший жилое помещение в таком виде, заведомо зная об условиях его продажи, выразила свое согласие на принятие товара в заявленном виде и отсутствии дальнейших претензий по качеству данного товара.

При приобретении жилого помещения посредством участия в аукционе в соответствии с условиями договора купли-продажи истец приняла на себя риск несения возможных негативных последствий, связанных с приобретением квартиры в состоянии «как есть».

Информация об объекте недвижимости была доступна для потенциального покупателя, цена объекта определена с учетом его технического состояния, истец, проявляя необходимую заботливость и осмотрительность, должна была оценить все характеристики помещения и принять решение о целесообразности участия в аукционе. При подаче заявки на участие в аукционе истец подтвердила, что она ознакомлена с характеристиками имущества, указанными в документации об аукционе, что ей была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, претензий не имеет. Учитывая вышеизложенное, покупатель была проинформирована о реальном состоянии объекта.

Вместе с тем, истцом в то же время не предпринято достаточных мер по объективному определению технического состояния приобретаемого жилого помещения, в том числе посредством осмотра товара до его приобретения с привлечением лиц, обладающих специальными познаниями в области технической диагностики.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что, приобретая на аукционе названный товар, обладающий свойствами «как есть», истец заведомо согласилась с несением соответствующих рисков, вызванных состоянием жилого помещения.

При этом, доказательств намеренного введения истца в заблуждение, сокрытия от нее информации о качестве и свойствах товара, суду в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», проданный истцу товар соответствует обычно предъявляемым требованиям к аналогичному товару.

Несоответствие характеристик объекта недвижимости ожиданиям истца не является безусловным доказательством предоставления ответчиком недостоверных сведений в отношении недвижимого имущества и не соответствие его условиям договора, поскольку истец была ознакомлена с техническим состоянием приобретаемого объекта недвижимости, перед приобретением объекта недвижимости у истца имелась возможность провести не только личный осмотр приобретаемого имущества, но и осмотр с привлечением специалиста. Доказательств наличия каких-либо недостатков, неоговоренных на момент согласия истца на участие в аукционе, в ходе рассмотрения дела установлено не было.

При таких данных правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права без учета фактических обстоятельств, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Московскому фонду реновации жилой застройки о защите прав потребителя, признании условия договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда адрес от 6 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Московскому фонду реновации жилой застройки о защите прав потребителя, признании условия договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: