Решение № 33-263/2025 3А-401/2025 3А-401/2025~М33-263/2025 от 11 января 2026 г. по делу № 33-263/2025

Дело № 3а-401/2025

УИД 36OS0000-01-2025-000418-54


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 26 декабря 2025 года

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Удоденко Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Атроховой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли-Воронеж» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ООО «Сеть розничной торговли-Воронеж» обратился суд с названным выше административным иском, указывая на то, что как собственник объектов недвижимости

нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> д 32б,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. 1б,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. XIII,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г Воронеж, р-н Ленинский, ул. 20-летия Октября, д 61, подвал - № 1-20; 1 этаж - № 31-35, 37,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> д 13 а, пом. 1,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Воронеж, Ленинский район, ул. Кропоткина, д.13а,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> д 18, помещение 1,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. I,

нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. I,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. I, обязан уплачивать налог на имущество организаций, исходя из размера кадастровой стоимости указанных помещений, зданий, которая значительно превышает размер рыночной стоимости, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика ООО «АКГ «ИнвестОценка» от 14 августа 2025 года № В-250514/Н.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости являются завышенными, что приводит к увеличению налога на имущество организаций, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника объектов недвижимости.

Определением суда от 26 декабря 2025 года производство по делу в части административных исковых требований ООО «Сеть розничной торговли-Воронеж» об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № прекращено в связи с отказом административного истца от административного иска.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще (т. 3 л.д. 19-25).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Сеть розничной торговли-Воронеж» является собственником следующих объектов недвижимости:

нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. 1б,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. XIII,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г Воронеж, р-н Ленинский, ул. 20-летия Октября, д 61, подвал - № 1-20; 1 этаж - № 31-35, 37,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Воронеж, Ленинский район, ул. Кропоткина, д.13а,

нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...> д 18, помещение 1,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. I,

нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. I,

нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, пом. I (т.1 л.д. 30-33, 46-47, 49-50,51-52, 55-56, 57-59, 60-62, 63-65, 66-69, 70-71).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Кодексом, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

Устанавливая налог, законодательные органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку в пределах, установленных настоящей главой, и порядок уплаты налога.

В соответствии со статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 1). При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (пункт 3).

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса (пункт 2).

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 1.1 Закона Воронежской области от 27 ноября 2003 года № 62-О3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость в отношении административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них, нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, включенных B перечень недвижимого имущества, определенный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода, который подлежит направлению в налоговый орган по субъекту Российской Федерации и размещению на официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2023 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 15 июля 2025 года кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года определена в отношении

нежилого здания с кадастровым номером № в размере 56057562 руб. 56 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 19002598 руб. 68 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 16340497 руб. 60 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 25486 679 руб. 81 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 43477577 руб. 89 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 27959725 руб. 73 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 35486165 руб. 06 коп.,

нежилого здания с кадастровым номером № в размере 85693084 руб. 83 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 18987269 руб. 88 коп.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 18844201 руб. 11 коп. (т. 1 л.д. 18, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29).

Указанные здание и помещения включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2025 год, утвержденный приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области №3405 от 12 декабря 2024 года (т.1 л.д. 39).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объектов недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 14 августа 2025 года № В-250514/Н, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка», согласно которому по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость

нежилого здания с кадастровым номером № составляет в размере 40104911 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 13121352 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 11283153 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 17598624 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 30021392 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 19306274 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 24503294 руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № составляет в размере 49171812 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 13110763 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № составляет в размере 13011981 руб. (т.1 л.д. 92-248).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 23 сентября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т. 2 л.д. 154, 155-158).

Заключением судебной экспертизы № 5315/6-4-25 от 18 ноября 2025 года, выполненным экспертами федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке от 14 августа 2025 года № В-250514/Н, выполненным оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка», которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно выявлены нарушения подпункта 1 пункта 2 ФСО VI, подпункта 22 пункта 7 ФСО, а также Федерального закона №135-ФЗ, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость

нежилого здания с кадастровым номером № в размере 49677322 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 13927711 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 15595556 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 22131889 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 42603878 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 26284133 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 26857244 руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № в размере 59257622 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 17909889 руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 14141889 руб. (т. 2 л.д. 164-241).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебные эксперты, проводившие судебную экспертизу, ответили на поставленные вопросы, мотивировали свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами применен доходный подход к оценке, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертами подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов.

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО5 и ФИО4, которые предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т. 2 л.д. 162, 163).

Эксперт ФИО5 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 года.

Эксперт ФИО4 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено. Таким образом, в названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости подано в суд 28 августа 2025 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750, то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 49677322 (сорок девять миллионов шестьсот семьдесят семь тысяч триста двадцать два) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 13927711 (тринадцать миллионов девятьсот двадцать семь тысяч семьсот одиннадцать) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 15595556 (пятнадцать миллионов пятьсот девяносто пять тысяч пятьсот пятьдесят шесть) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 22131889 (двадцать два миллиона сто тридцать одна тысяча восемьсот восемьдесят девять) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 42603878 (сорок два миллиона шестьсот три тысячи восемьсот семьдесят восемь) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 26284133 (двадцать шесть миллионов двести восемьдесят четыре тысячи сто тридцать три) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 26857244 (двадцать шесть миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок четыре) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 59257622 (пятьдесят девять миллионов двести пятьдесят семь тысяч шестьсот двадцать два) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 17909889 (семнадцать миллионов девятьсот девять тысяч восемьсот восемьдесят девять) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, равную его рыночной стоимости, в размере 14141889 (четырнадцать миллионов сто сорок одна тысяча восемьсот восемьдесят девять) руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 августа 2025 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В административном иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 12 января 2026 года.