Решение № 3А-35/2017 3А-35/2017~М-78/2017 М-78/2017 от 8 декабря 2017 г. по делу № 3А-35/2017

дело № 3а-35/2017 мотивированное
решение составлено 9 декабря 2017 года Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2017 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пырч Н.В.

при секретаре Манаховой И.П.

с участием представителя административного истца администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области по доверенности Шуиной Н.А. и представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области по доверенности Пустовидова Р.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области

установил:

постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1059, площадью 954 кв.м., расположенного по адресу: Кандалакша, улица Пронина, в размере 13797539,82 рубля.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 07.07.2017 № 338 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 1050000 рублей.

Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области (далее- администрация МО г.п. Кандалакша, администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 07.07.2017 №338, ссылаясь на его незаконность.

В обоснование требований указала, что представленный ООО «Электрон М» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО « ИНКОМ НД» № 045/17 от 17 мая 2017г. не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

Так, как следует из отчета об оценке, оценщик применял метод сравнения продаж, где представлены три объекта аналога, а именно: объект-аналог № 1 земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 51:20:0003178:1228; объект-аналог № 2 земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 51:20:0001009:3885; объект-аналог № 3 земельный участок, расположенный по адресу: <...> без кадастрового номера.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости права на земельные участки объекты- аналоги № 1, № 2, № 3 не зарегистрированы, т.е. правообладатели отсутствуют.

Из содержания объявлений в отношении объектов - аналогов № 2 и № 3 усматривается, что договоры аренды на земельные участки не заключались. Исходя из сведений публичной кадастровой карты, объект-аналог № 2 имеет статус временного земельного участка, а объект-аналог № 1 имеет статус аннулированного земельного участка. При этом объекты -аналоги № 1 и № 2 имеют различные виды разрешенного использования к объекту оценки, поэтому их использование некорректно. Оценщиком корректировка не проводилась по этому основанию и по зонированию.

В качестве объекта сравнения использован аналог № 3 земельный участок, расположенный в <...>. Однако в отчете и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о правовом режиме объекта-аналога, виде разрешенного использования, о кадастровом номере данного объекта, что свидетельствует о невозможности получить информацию по земельному участку из государственного кадастра недвижимости, проверить сопоставимость объекта оценки и объекта-аналога. Отсутствие вышеуказанных данных не позволяет идентифицировать данный земельный участок, в том числе проверить его по публичным данным и произвести проверку принятой оценщиком характеристики и соответственно проверить применение корректировок.

Данные элементы сравнения являются существенными для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, и их отсутствие значительно занижает рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07 июля 2017 года № 338.

Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, указав, что Комиссией при принятии оспариваемого решения не была дана надлежащая правовая оценка представленному ООО «Электрон М» отчету о рыночной стоимости спорного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка была существенно снижена на основании установления его рыночной стоимости, чем нарушены права и законные интересы муниципального образования, являющегося получателем арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) по доверенности ФИО2 в судебном заседании с требованиями не согласился, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области, ООО «Электрон М» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, представив письменное мнение по иску.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля ФИО3, исследовав письменные материалы дела, считает требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 января 2016 года № 2К, заключенного между отделом земельных, имущественных отношений и градостроительства администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша и обществом с ограниченной ответственностью «Электрон М», Обществу предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 51:18:0040108:1059, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественное питание; общая площадь 954 кв.м, по адресу: <...> (том 1 л.д.13-14).

По условиям договора размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия по распоряжению данными земельными участками осуществляет городское поселение Кандалакша.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1059 по состоянию на 01 января 2016 года составляло 13797539, 82 рубля (том 1 л.д.198).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.

16 июня 2017 года ООО «Электрон М» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 № П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д. 197).

Извещение о проведении 07 июля 2017 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 29 июня 2017 года (том 1 л.д.20, 196).

В письменном сообщении от 05.07.2017 № 3586 администрация МО г.п. Кандалакши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 21-22, 194-195).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 07 июля 2017 года № 338 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1059 по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 1050000 рублей (том 1 л.д.24, 192).

На основании данного решения комиссии в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1050000 рублей (том 1 л.д. 16, 129).

Копия решения комиссии от 07.07.2017 № 338 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 21 июля 2017 года (том 1 л.д.23).

Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО «Электрон М» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно подпункту «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как установлено в абзаце 3 подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из представленного отчета ООО « ИНКОМ НД» №045/17 от 17 мая 2017 года следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1059 использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Так, в качестве объекта сравнения использован аналог № 3 земельный участок, расположенный в <...>. Однако в отчете и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о правовом режиме объекта-аналога, виде разрешенного использования, о кадастровом номере данного объекта, что свидетельствует о невозможности получить информацию по земельному участку из государственного кадастра недвижимости, проверить сопоставимость объекта оценки и объекта-аналога. Отсутствие вышеуказанных данных не позволяет идентифицировать данный земельный участок, в том числе проверить его по публичным данным и произвести проверку принятой оценщиком характеристики и соответственно проверить применение корректировок.

Согласно пункту 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу вышеприведенных обстоятельств рассматриваемый отчет № 045/17 от 17 мая 2017 года не отвечает приведенным федеральным стандартам оценки. В данном случае объекты-аналоги, выбранные для сравнения, не содержат всех принципов, требуемых для оценки, что существенным образом повлияло на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, и привело к значительному занижению рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктами 10 и 11 федерального стандарта оценки № 7 для определения стоимости недвижимого имущества оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект.

В силу подпункта «б» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

В разделе 8.5 рассматриваемого отчета оценщик пришел к выводу об отнесении объекта оценки к сегменту рынка – земельные участки под офисно - торговую застройку ( или коммерческое использование).

При этом в качестве объекта–аналога № 1 оценщиком принят земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003178:1228.

В объявлении о продаже данного объекта не был указан возможный вид его использования. По состоянию на 01 января 2016 года отсутствовали сведения о разрешенном использовании данного земельного участка. В приобщенной выписке из публичной кадастровой карты имеется указание на вид разрешенного использования «автостоянка для постоянного и временного хранения легковых автомобилей открытого типа наземные охраняемые». В тоже время в таблице видов разрешенного использования земельных участков, которые могут быть отнесены к сегменту рынка «земельные участки под офисно-торговую застройку», приведенной оценщиком на странице 114 отчета, такой вид разрешенного использования как «земельные участки для автостоянок» не поименован. Каких - либо выводов о возможности отнесения объекта - аналога № 1 к указанному сегменту рынка, рассматриваемый отчет не содержит.

Согласно сообщению Управления Росреестра кадастровая стоимость данного земельного участка определена 16 февраля 2017 года. Земельный участок отнесен к виду разрешенного использования « земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (вид разрешенного использования номер 3 согласно постановлению Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП). Дата снятия земельного участка с учета 17.04.2017 с присвоением статуса «аннулирован».

Из содержания отчета следует, что в качестве объекта - аналога № 2 оценщиком принят земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001009:3885 с разрешенным видом использования «отдельно-стоящие предприятия розничной торговли и общественного питания площадью до 250 кв.м», расположенный в зоне «Ж-1» - «Зона застройки многоэтажными жилыми домами» г. Мурманск. В то время как объект оценки земельный участок с кадастровым номером 51:18:0040108:1059 застроен зданием столовой (фактически используется объектом торгово-бытового центра), площадью свыше 250 кв.м.

При этом согласно решению Совета депутатов города Мурманска от 01.11.2011 № 41-547 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город Мурманск», зона Ж-1 Зона застройки многоэтажными жилыми домами предназначена для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, где допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам. В качестве основного вида разрешенного использования указаны предприятия розничной торговли (торговой площадью 250 кв.м). Вид разрешенного использования земельного участка «предприятия розничной торговли (торговой площадью свыше 250 кв.м)» отнесен к условно разрешенными видам использования. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка урегулирован статьей 39 Градостроительного кодекса РФ, и предусматривает проведение публичных слушаний по данному вопросу, а также отнесение расходов, связанных с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, на лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

Утверждение оценщика о том, что изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид зависит только от волеизъявления правообладателя земельного участка и не требует существенных материальных и временных затрат, является ошибочным.

Различие видов разрешенного использования объекта оценки и объекта – аналога № 2 оценщиком не учитывалось.

В силу вышеизложенного представленный ООО «Электрон М» отчет об оценке земельного участка вызывает сомнение в обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определенном в Отчете № 045/17 от 17 мая 2017 года.

В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 07.07.2017 № 338.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 92 процент на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вправе оспорить рассматриваемое решение Комиссии. Оспариваемое решение напрямую затрагивает имущественные интересы городского поселения, которое осуществляет распоряжение спорным земельным участком и является получателем арендных платежей.

.
руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 07 июля 2017 года № 338 удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 07 июля 2017 года № 338 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1059 в размере 1050000 рублей не соответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области и отменить.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1059 в размере 1050000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 07 июля 2017 года № 338.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья