Апелляционное определение № 33-815/2026 от 6 апреля 2026 г.

Судья Ситникова С.Ю. дело № 33-815/2026

(№ дела в суде первой инстанции 2-4246/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Майкоп 07 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Бзегежевой Н.Ш.

судей: Войстрикова М.Н. и Тачахова Р.З.,

при секретаре судебного заседания Избашевой А.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 24 декабря 2025 года, которым постановлено:

- иск ФИО3 ФИО15 к ФИО4 ФИО16 о признании права собственности, удовлетворить;

- признать право собственности за ФИО3 ФИО17 на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>

- настоящее решение суда является основанием для регистрации права с одновременной постановкой на кадастровый учет.

Заслушав доклад судьи Тачахова Р.З., доложившего обстоятельства дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании права собственности.

В обоснование требований истец указала, что 18.08.2010 года между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>». В этот же день ФИО5 была получена расписка от ФИО1 о том, что она получила от покупателя <данные изъяты> рублей в качестве задатка. Позже ответчик предоставил еще одну расписку о получении <данные изъяты> рублей.

30.05.2025 года ФИО5 направлено претензионное письмо в адрес ФИО1 с требованием об исполнении установленных законом обязанностей по регистрации перехода права на объект недвижимости в срок до 05.06.2025 года, однако ответчиком претензия проигнорирована.

ФИО5 просил суд признать за ним право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>»;

Судом первой инстанции принято решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 просит отменить решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 24.12.2025 года, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных ФИО5 исковых требований в полном объеме. Апеллянт полагает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что истцом избран неверный способ защиты права, что заключенные сторонами договор купли-продажи и расписки недействительны, а также суд необоснованно отказал в применении к спорным правоотношениям срока исковой давности,

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала доводы своей апелляционной жалобы и просила ее удовлетворить.

Представитель истца ФИО5 по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Истец ФИО5, ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Кроме того, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Верховного суда Республики Адыгея. Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) - в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого дома, и ответчик их не оспаривал на протяжении всего времени, договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами. Цена жилого дома, составила <данные изъяты>. Согласно условиям договора покупатель взял на себя обязанность передать продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что было сделано согласно распискам, и на сумму <данные изъяты> рублей обязался сделать ремонт домовладения принадлежащего ФИО1

Судом первой инстанции установлено, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были переданы ответчику, о чем в деле имеется расписка от 18.08.2010 года. ФИО5 внес дополнительно <данные изъяты> рублей по требованию продавца, что подтверждается рукописной распиской ФИО1 от 01.07.2011 года, то есть, покупателем внесены денежные средства по договору в большем размере, чем того требовали условия договора.

Как следует из показаний свидетеля по делу ФИО7, в 2010 году он осуществил по заданию ФИО5 благоустройство домовладения ФИО1, за что ему было выплачено <данные изъяты> рублей вознаграждения за оказанные услуги и на <данные изъяты> рублей им были приобретены материалы за счет средств ФИО8

Данное условие содержится в рассматриваемом договоре купли-продажи, согласно которому, стороны пришли к соглашению об обязанности ФИО5 произвести ремонт основного дома ФИО1 на сумму <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости. ФИО1, в свою очередь, приняла обязательства продать ФИО5 дом за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – это ремонт дома, в котором проживает ФИО1 Договор является рукописным и составлен лично ФИО1 в двух экземплярах.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права, возникающего на основании договора, осуществляется по заявлению сторон договора, если иное не установлено данным Федеральным законом.

В случае, если срок исковой давности истек, покупатель не лишен возможности обратится в суд с требованием о признании права собственности.

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При прочтении договора купли – продажи видно, что ФИО1 в тексте договора допущены описки: вместо «<данные изъяты>» написано «<данные изъяты>», по тексту неоднократно пишется «<данные изъяты> р.», «<данные изъяты> р.», «<данные изъяты> тыс. руб.». Исходя из чего, суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к доводам апеллянта о том, что в расписка указана сумма <данные изъяты> рублей, а не <данные изъяты> рублей.

По результатам исследования и анализа текста расписок, договора купли – продажи, показаний свидетеля и истца судом сделан обоснованный вывод о том, что спорный дом продан ФИО5 по цене <данные изъяты> рублей, которая оплачена покупателем в полном объеме в 2010 году.

Дополнительно в материалы дела истцом представлена рукописная расписка о передаче денежных средств от ФИО5 на сумму <данные изъяты> рублей составленная собственноручно ФИО1 01.07.2011 года.

Суд изучил и дал оценку материалам регистрационного дела, истребованного судом. Так, решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 23.01.2008 года по делу № 2-265/2008 суд признал право собственности за ФИО9 право собственности на квартиру со служебными строениями, расположенные по адресу: <адрес>

Согласно свидетельству о праве собственности от 03.03.2008 года выданному нотариусом ФИО10 №, данная квартира является общим совместным имуществом супругов ФИО9 и ФИО1 06.10.2020 года супруг ответчицы – ФИО9 скончался. 16.04.2011 года ФИО9 вступила в наследство умершего мужа, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от 16.04.2011 года.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Относительно имущества, приобретенного в браке, являющегося совместно нажитым, владение, пользование и распоряжение им осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ).

К общему имуществу супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ) относится любое приобретенное в период брака на общие средства имущество, вне зависимости на чье имя оно зарегистрировано.

Таким образом, ФИО1 на законных основаниях распорядилась спорным объектом недвижимости. Сделка по распоряжению спорным объектом в течение всех этих лет не была оспорена и не признавалась недействительной в судебном порядке до смерти мужа. В результате смерти супруга и наследования его имущества правопреемником, все права на имущество перешли к ФИО1

Согласно разъяснениям пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что в юридически-значимом периоде какие – либо требования от супруга при его жизни о признании рассматриваемой сделки недействительной не поступали. Доказательства обратного сторонами в дело не представлено.

По общему правилу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В любом случае отказ от договора действует перспективно (на будущее время), не затрагивая обязательства, уже исполненные на момент расторжения договора. Поэтому сторона, предоставившая исполнение по расторгнутому впоследствии договору, вправе требовать его возврата лишь в том случае, если при расторжении договора нарушается эквивалентность взаимных предоставлений, т.е. в связи с возникновением неосновательного обогащения на стороне, не предоставившей исполнение, а не в силу ретроактивного действия отказа (действия на прошлое время) (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, законодателем установлен специальный способ защиты права продавца, в том числе путем расторжения договора по критерию нарушения эквивалентности встречного представления, которым продавец не воспользовался и на дату вынесения судом решения по настоящему делу сделка никем не оспорена, не изменена и не отменена.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требования истца о признании права собственности на объект недвижимости, полностью оплаченный им при отсутствии возражений со стороны продавца на протяжении всех прошедших лет.

Довод апелляционной жалобы о том, что почерк в расписках не соответствует почерку ФИО1 ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения, ввиду следующего.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Исходя из чего, установить принадлежность почерка ФИО1 возможно только путем почерковедческой экспертизы.

Вместе с тем, такое заключение ответчиком в дело не представлено, соответствующее ходатайство представителем не заявлено и мотивированных доводов, ставящих под сомнение достоверность почерка ФИО1 суду не приведено..

При этом, судом в ходе рассмотрения спора созданы достаточные условия для реализации всеми участвующими в деле лицами процессуальных прав и установления фактических обстоятельств дела.

В судебном заседании суда первой инстанции представителем ответчика заявлено ходатайство о применении судом срока исковой давности в отношении требования истца.

В случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации и перехода права собственности. При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

Вместе с тем, по данному требованию применяется общий срок исковой давности в три года, который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, ст. 200 ГК РФ, пункт 64 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В случае, если срок исковой давности истек, покупатель не лишен возможности обратится в суд с требованием о признании права собственности, учитывая, что сделка никем не оспорена, требование заявлено не в рамках спора о праве, а в целях установления факта, позволяющего провести регистрацию объекта недвижимости за его правообладателем.

Какие-либо встречные имущественные требования со стороны ответчика не поступили в ходе разбирательства. Спор о праве судом не установлен.

Суд учел, что договором купли-продажи не определены какие-либо сроки, в том числе срок его регистрации, соответственно, следует исходить из разумных сроков и нормы, установленной статьей 425 Гражданского кодекса РФ.

Согласно положений ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

При этом, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ способами, в том числе путем признания права.

Таким образом, способ защиты права, выбранный истцом, о признании права собственности, соответствует характеру правонарушения и обеспечивает восстановление нарушенного права, исключая необходимость принимать иные меры по восстановлению имущественных прав, а так же помогает избежать дополнительных нежелательных для сторон последствий в виде убытков и неосновательного обогащения продавца.

В целом доводы апелляционной жалобы, повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, которым дана оценка в оспариваемом судебном акте, в своей совокупности не содержат оснований к отмене оспариваемого судебного постановления, поскольку не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права. Изложение заявителями своего представления о фактической стороне дела и толкования закона не является основанием для отмены судебного акта.

Суд первой инстанции, верно определили предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Майкопского городского суда от 24.12.2025 года подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 24 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя– без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.Ш. Бзегежева

судьи М.Н. Войстриков

Р.З. Тачахов