Решение № 2-322/2024 2-322/2024~М-284/2024 М-284/2024 от 22 сентября 2024 г. по делу № 2-322/2024

Дело № 2-322/2024

УИД 36RS0038-01-2024-000470-74

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2024 года р.п. Хохольский

Хохольский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Паниной Т.И.

при секретаре судебного заседания Ивановой Е.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представившей доверенность от 13.03.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка в связи с существенным нарушением покупателем условий договора,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 13.04.2020 года индивидуального жилого дома (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3, прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на указанный выше индивидуальный жилой дом и земельный участок; признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>; признать прекращенным ограничения права ипотеки в силу закона на индивидуальный жилой дом, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ни 27.04.2020 года номер регистрации № и ипотеки в силу закона на земельный участок, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2020 года номер регистрации №; взыскать в ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 13 апреля 2020 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в исковом заявлении, переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по уплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора. Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись досудебные претензии с просьбой оплаты задолженности по договору купли-продажи, впоследствии направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи, данные документы ответчиком получены не были, в связи с чем, ФИО1 вынуждена обратиться в суд за защитой своего права.

В судебное заседание явились: истец ФИО1, ее представитель ФИО2

В судебное заседание не явились: ответчик ФИО3, представитель третьего лица – Управление Росреестра по Воронежской области, которые судом надлежащим образом уведомлены.

Суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, ст. 233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц, в порядке заочного производства.

В судебном заседании истец и ее представитель полностью поддерживают заявленные исковые требования, пояснили суду, что ответчик с ними не связывалась и не предлагала заключить мировое соглашение.

Выслушав объяснения истца, ее представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 30, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По Договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

На основании норм ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ определены правовые последствия за несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости по которым осуществлена государственная регистрация права к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что 13 апреля 2020 года между ФИО1 и ФИО3 в лице ее представителя заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому, продавец (истец) продала, а покупатель (ответчик) купила индивидуальный жилой дом, общей площадью 43,5 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, категория – земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 8 700 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, указанная недвижимость принадлежит продавцу (истцу) на праве собственности.

В соответствии с п. 3 договора стоимость вышеперечисленной недвижимости определена сторонами в размере 200 000 рублей.

Пунктом 4 данного договора предусмотрено, что покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 3 стоимости недвижимости путем передачи денег продавцу в следующие сроки: в размере 100 000 рублей в срок до 13 апреля 2021 года, в размере 100 000 рублей до 13 апреля 2022 года. Передача недвижимости производится в день подписания договора, о чем стороны составляют передаточный акт (п. 7 Договора). С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимости указанная недвижимость находится в залоге у Продавца, Покупатель не имеет права отчуждать недвижимость или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, найма, мены, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п. (п.8); после получения последнего платежа, согласно п. 4 данного договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за недвижимость в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 9). В соответствии с п. 14 договор может быть расторгнут в установленном законом порядке. Данный договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 27.04.2020 года. (Т.1. Л.д. 20-22).

Согласно передаточному акту к договору купли-продажи недвижимости (с рассрочкой платежа) от 13 апреля 2020 года продавец (истец) в соответствии с указанным выше договором купли-продажи передал, а покупатель (ответчик) принял недвижимость – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, стороны претензий не имеют. (Т.1. Л.д. 24).

01 июля 2021 года в связи с неисполнением ФИО4 обязательства по оплате первого платежа за приобретенное имущество в адрес последней истцом направлено требование об уплате задолженности в течение 10 дней с момента получения данного требования. (Т.1. Л.д. 25).

08 сентября 2023 года истцом вновь направлено требование об уплате задолженности по договору купли-продажи, где предложено в срок до 01.10.2023 года погасить задолженность. (Т.1. Л.д. 27).

29 марта 2024 года была направлена претензия (требование о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой и приложен проект соглашения о расторжении Договора купли-продажи) (л.д. 29). Направленные в адрес ответчика претензии не получены и возвращены истцу в связи с истечением срока хранения заказной корреспонденции.

В связи с тем, что задолженность ответчика по оплате приобретенных объектов недвижимости не была оплачена, ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении заключенного договора, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абзацы 3, 4).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Продавец в течение длительного времени не получил определенную условиями договора денежную сумму за проданное имущество в размере 200 000 рублей, лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

До настоящего времени оплата стоимости договора купли-продажи со стороны ФИО3 не произведена, сведений о наличии денежных средств для исполнения условий договора не представлено, также не представлено доказательств уважительности причин уклонения от исполнения обязательств по оплате покупной цены приобретенной недвижимости в полном объеме.

Ответчиком не представлено никаких обоснований невозможности исполнения денежного обязательства одним из предусмотренных договором или законом способов, сведений о том, что со стороны продавца создавались искусственные препятствия к получению покупной стоимости от покупателя, которым предпринимались исчерпывающие меры к исполнению денежного обязательства, материалы гражданского дела не содержат.

Кроме того, у ответчика имелась возможность по своевременной оплате цены договора путем внесения платежей на депозит нотариуса либо суда.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований истца, поскольку нарушения условий договора ответчиком является существенными, а именно в неуплате денежной суммы ответчиком истцу за приобретенные у истца ответчиком недвижимости дом и земельный участок.

Согласно ст. 98,88 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче настоящего иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 5200 рублей, за подачу иска имущественного характера, что подтверждается квитанцией от 03.05.2024. (Т.1. Л.д. 17).

Поскольку исковые требования истца к ответчику судом удовлетворены в полном объеме, следовательно с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5200,00 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора покупателем – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 13 апреля 2020 года индивидуального жилого дома (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на индивидуальный жилой дом (кадастровый №) и на земельный участок (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>.

Признать прекращенными ограничения права: ипотека в силу закона на индивидуальный жилой дом, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 апреля 2020 года номер регистрации № и ипотека в силу закона на земельный участок, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 апреля 2020 года номер регистрации №

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, расходы по оплате государственной пошлины в размер 5200 рублей.

ФИО3 может быть подано заявление в Хохольский районный суд Воронежской области об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения копии решения суда.

Дроновой Зоей Вячеславовоной заочное решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в апелляционном порядке, через суд принявший решение в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Панина Т.И.

Мотивированное решение суда изготовлено 23.09.2024.