Решение № 2А-2550/2026 2А-2550/2026~М-801/2026 М-801/2026 от 5 апреля 2026 г. по делу № 2А-2550/2026

№ 2а-2550/2026 УИД 35RS0001-01-2026-01260-13


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Череповец 1 апреля 2026 г.

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Иванченко М.М.,

при секретаре Качаловой А.В.,

с участием представителей административного истца Ц. и У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Е. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании незаконным бездействия и решения при проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

установил:

Е. обратился в суд с настоящим иском, указывая на то, что 16 апреля 2025 г. между ФИО1 (продавец) и Й. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № г. и нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, право собственности Объекта перешло Н. Документы на регистрацию поданы через ООО «Домклик».

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 14 октября 2025 г. по делу № принято исковое заявление ИП Н. к ИП ФИО1 о применении последствий недействительной сделки. В обоснование указано, что здание приобретено для осуществления предпринимательской деятельности, истцу было известно о том, что приобретенное здание является объектом культурного наследия, однако охранное обязательство, утвержденное на данный объект недвижимости, ему не передавалось, он не знал, какие именно работы по сохранению здания он должен выполнить, в каком порядке и в какие сроки, поэтому не мог иметь объективное представление стоимости предстоящих затрат по сохранению объекта культурного наследия.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 19 января 2026 г. по делу № исковые требования ИП Н. к ИП Г. о применении последствий недействительной сделки удовлетворены. Суд указал, что в договоре купли-продажи земельного участка и нежилого здания отсутствует существенное условие-обязательства, возникшие из охранного обязательства, порядок и условия их выполнения. Охранное обязательство не является неотъемлемой частью договора.

Взыскано с ФИО1 в пользу Н. 14 000 000 руб.; обязан Й. возвратить Е. указанный Объект; прекратить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Н. на указанный Объект; взыскано с ФИО1 в пользу Н. 365 000 в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; взыскана с ФИО1 в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Полагает, что указанные обстоятельства достоверно подтверждают незаконность бездействия и решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по регистрации права перехода объекта ИП Н.

На основании п. 1 ч. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав, и наличие которых, послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор прав также провернет соблюдение существенных условий такой сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты.

При проведении правовой экспертизы документов Управление Росреестра обязано было учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе проведения экспертизы дефекты (если таковые имелись) юридической силы документов ничтожность (оспоримость) соответствующих документов, препятствуют ли возникновению, переходу, прекращению, обременению (ограничению) на недвижимое имущество.

Вместе с тем бездействие Управления Росреестра выразившееся с учетом решения суда в виде непринятия мер по приостановлению регистрации до устранения недостатков если таковые имелись, повлекло регистрацию незаконной сделки. В результате ненадлежаще проведенная правовая экспертиза явилась основанием принятия решения об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и дополнительно подвергла Истца затратам, в частности по возмещению расходов по уплате государственной пошлины в размере 415 000 руб. и оплаты юридических услуг.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Вологодской области находится исковое заявление Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области к ИП ФИО1 о возложении обязанности к выполнению работ по Объекту. При этом, по причине перехода права собственности ИП Н. со стороны ФИО1 работы по охранному обязательству с 16 апреля 2025 г. не исполнялись.

Не приостановление государственной регистрации перехода права собственности в целях устранения, указанных в решении Арбитражного суда Вологодской области от 19 января 2026 г. несоответствий, нарушило право Истца и стало причиной наступления последствия недействительности сделки.

Согласно выписке из ЕГРИП с 30 октября 2025 г. ФИО1 индивидуальным предпринимателем не является, деятельность прекращена.

Просит признать незаконным бездействие Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, выразившееся в непринятии мер к приостановлению государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к Н. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 207 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № площадью 67,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Вологодской области об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав договора купли-продажи от 16 апреля 2025 г. между ФИО1 и Й. на указанный земельный участок и нежилое здание (магазин).

В судебное заседание Е. административный истец не явился, уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представители административного истца Ц. и У. исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Вологодской области не явились, надлежащим образом уведомлены, были представлены письменные возражения.

В судебное заседание заинтересованные лица не явились, надлежащим образом уведомлены.

Выслушав представителей административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочия по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее по тексту- Федеральный закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ при проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований приостановления государственного кадастрового учета и (или) дарственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела:

16 апреля 2025 г. между ФИО1 (продавец) и Й. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № г. и нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

29 апреля 2025 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области поступили заявления и документы о переходе права собственности в форме электронных документов и (или) электронных образов, подписанные усиленной квалификационной электронной подписью в присутствии сотрудника ПАО Сбербанк и представленные сторонами договора купли-продажи от 29 апреля 2025 г. с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с использованием веб-сервисов ПАО «Сбербанк» действующей на основании лицензии № с органом регистрации прав в соответствии с пунктом 3 части 6 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

По итогам рассмотрения документов 05 мая 2025 г. государственным регистратором прав принято решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Согласно пункту 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Нежилое здание (магазин), площадью 67,1 кв. м, расположенное по адресу <адрес> кадастровый № является объектом культурного наследия на основании охранного обязательства собственника объекта культурного наследия, утвержденного приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области 15-О/01-11 от 14 апреля 2022 г., о чем 19 апреля 2022 г. внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.

В договоре купли-продажи от 16 апреля 2025 г. в пункте 2 предусмотрено, что ФИО1 информирует Н., что нежилое здание ( магазин), площадью 67,1 ( шестьдесят семь целых одна десятая) кв. м, назначение - нежилое, литер Б, этажность -1, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия, вид объекта: Памятник- наименование объекта: Слесарные мастерские XIX века, на основании решения от 19.11.1987 г., за №586.

Согласно пункта 8 договора «ПОКУПАТЕЛЬ обязуется переоформить охранное обязательство в отношении объектов культурного наследия регионального значения, указанного в п.1 настоящего договора в соответствии с Федеральным Законом от 25.06.2002 года, № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». ПОКУПАТЕЛЬ несёт ответственность за нарушение требований сохранения объекта культурного наследия в соответствии с действующим законодательством. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств, предусмотренных охранным обязательством, государственные органы в соответствии с действующим законодательством РФ, вправе взыскать с ПОКУПАТЕЛЯ штраф, за каждый случай нарушения. Охранное обязательство прекращает своё действие при прекращении права ПОКУПАТЕЛЯ на объект культурного наследия. В соответствии с описью предметов охраны объект культурного наследия регионального значения предметами охраны являются: границы территории, историческая - планировочная структура участка, архитектурная охрана, исторические габариты и высотные отметки фасадов здания, стилистическое оформление фасадов».

Договор об отчуждении объекта культурного наследия должен в обязательном порядке содержать сведения об отнесении объекта к культурному наследию, о наличии обременений нового собственника по содержанию данного объекта, установленных законом.

Из текста договора купли-продажи следует о принятии покупателем обязательств по сохранению объекта культурного наследия.

Спорный объект включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, являющийся общедоступным для участников гражданских правоотношений. На официальном сайте Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области в разделе «Деятельность» размещены охранные обязательства объектов культурного наследия, расположенных на территории Вологодской области, в том числе в отношении объекта «Слесарные мастерские», XIX в., <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно решения Арбитражного суда Вологодской области от 19 июня 2026 г. применены последствия недействительности сделки, а именно: договора купли-продажи от 16 апреля 2025 г., заключенного между индивидальным предпринимателем Й. и индивидуальным предпринимателем ФИО1, прекращено в Едином государственном реестре недвижимости право собственности индивидуального предпринимателя К. на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 67, 1 кв.м. И земельный участок площадью 207 кв..м. С кадастровым номером №

Арбитражный суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки, ссылась на то, что договор не содержит существенного условия-обязательств, возникших из охранного обязательства, порядка и условий их выполнения. Охранное обязательство не является неотъемлемой частью договора. Доказательств передачи ответчиком охранного обязательства истцу в материалы дела не представлено. Решение Арбитражного суда Вологодской области в законную силу не вступило, было обжаловано стороной ответчика.

В соответствии с пунктом 215 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, правовая экспертиза документов, представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пп. 2 п. 220 Административного регламента государственный регистратор прав проверяет наличие в ЕГРН записей (сведений) о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав.

Судом при рассмотрении дела установлено, что государственный регистратор при регистрации сделки убедился в наличии записи в реестре прав на объект недвижимости - нежилое здание ( магазин), расположенное по адресу: <адрес>, об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в пользу Комитета по охране объектив культурного наследия Вологодской области, в связи с тем что объект недвижимости является объектом культурного наследия.

В тексте договора купли-продажи содержались условия о принятии покупателем обязательств по сохранению объекта культурного наследия, указание на ответственность за нарушение требований сохранения объекта культурного наследия в соответствии с действующим законодательством. Охранные обязательства объектов культурного являются общедоступными и размещены на официальном сайте Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области в разделе «Деятельность», в том числе в отношении объекта «Слесарные мастерские», XIX в., <адрес>.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является регистрирующим органом, который не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность заключающих сделку с недвижимостью субъектов. Решением Арбитражного суда Вологодской области от 19 июня 2026 г. применены последствия недействительности заключенной сделки с учетом предоставленных суду правомочий, исходя их конкретных условий, которые были установлены судом при рассмотрении дела, руководствуясь судебным усмотрением, применения положений закона и толкованием права.

В силу части 3 статьи 67 Закона о регистрации недвижимости, государственный регистратор прав несет ответственность, установленную федеральным законом, за необоснованное (не соответствующее основаниям, указанным в статье 26 данного Федерального закона) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в статье 27 настоящего Федерального закона) отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав или уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В ходе рассмотрения настоящего дела достаточных доказательств для признания незаконным бездействия и решения при проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, имеющий охранное обязательство, суду не представлено, т.к. имеющиеся в договоре сведения и имеющиеся данные у регистрационного органа для осуществления регистрационных действий предоставляли ему право произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

С учетом вышеуказанного, оснований для удовлетворения требований административного истца не имеется в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Е. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании незаконным бездействия и решения при проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 6 апреля 2026 г.

Судья М.М. Иванченко