Решение № 2-832/2026 2-832/2026~М-389/2026 М-389/2026 от 15 апреля 2026 г. по делу № 2-832/2026

Дело № 2-832/2026

УИД 23RS0008-01-2026-000795-76


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белореченск 16 апреля 2026 года

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Никитюк О.А.,

при секретаре Кессиди Ф.Т.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчиков ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 (паспортные данные гражданина РФ: серия № №) к ФИО2 (паспортные данные гражданина РФ: серия № №), ФИО3 (паспортные данные гражданина РФ: серия № №) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Истец – ФИО4 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО2 и ФИО3, в котором первоначально просила признать договор купли-продажи от 04.08.2025 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключённый между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель), ничтожным в силу мнимости сделки.

Впоследствии истец уточнила исковые требования и просила признать договор купли-продажи недействительным (ничтожным) в силу его мнимости, применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований истец указала, что она, её супруг ФИО5, сын ФИО2 и младший сын ФИО6 с ноября 2011 года зарегистрированы и фактически проживают в жилом доме по адресу: <адрес>. Первоначально право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок возникло у ФИО2 (в несовершеннолетнем возрасте) на основании договора дарения от 16.11.2011, заключённого его бабушкой ФИО7 и отцом ФИО5, действовавшим в интересах несовершеннолетнего сына. Впоследствии решением Белореченского районного суда от 06.11.2012 по делу №2-1005/12 право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок было прекращено, жилой дом фактически разделён на помещения, и ФИО2 стал единоличным собственником всего дома и земельного участка. Истец указала, что в июле 2022 года ФИО2 ушёл на службу в зону специальной военной операции, с 2023 по июль 2024 года периодически проживал в доме после ранения, а с июля 2024 года совместное проживание прекратилось. В производстве Белореченского районного суда находится гражданское дело №2-248/2026 по иску ФИО3 к ФИО6, ФИО5, ФИО4 о выселении из жилого помещения. В ходе разбирательства по делу о выселении истец узнала, что 04.08.2025 ФИО2 продал дом и земельный участок ФИО3 по договору купли-продажи. О данной сделке семья Белуга не знала. По мнению истца, договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершённой лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, с целью лишить семью права проживания в единственном жилье. В обоснование мнимости истец ссылалась на следующие обстоятельства: покупатель ФИО3 не переоформил на себя лицевые счета в ресурсоснабжающих организациях, не оплачивал коммунальные услуги, не проявлял интереса к выселению жильцов в течение длительного времени после покупки, ни разу не появлялся в доме, не завозил мебель и не пытался там поселиться, не предъявлял претензий проживающим; дом не выставлялся на продажу в открытых источниках; цена сделки (1 030 000 рублей) значительно ниже рыночной стоимости, которая, по утверждению истца, составляет от 2 000 000 до 3 000 000 рублей; в расписке о получении денежных средств указана дата «19 июля 2025 года», тогда как договор датирован 04.08.2025, что свидетельствует о составлении расписки ранее договора и об аффилированности сторон.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца п по доверенности ФИО1 в судебном заседании, поддержал исковые требования в полном объёме, пояснив, что спорная сделка совершена лишь для вида, поскольку ответчики не имели намерения реально передавать имущество, а хотели лишь создать видимость перехода права собственности, чтобы лишить истца и членов её семьи права пользования жилым помещением. Представитель истца также указал на расхождение дат в расписке и договоре, на заниженную цену и на отсутствие фактического вселения покупателя, что, по его мнению, в совокупности свидетельствует о мнимости.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что он являлся единоличным собственником дома и земельного участка, в 2022 году ушёл на службу по контракту, с 2022 года фактически в доме не проживал, приезжал только на короткие сроки. После ранения он решил продать дом, поскольку родственники, остававшиеся в доме, создавали ему проблемы, в том числе накапливали задолженность по коммунальным платежам, которую он вынужден был погашать. С покупателем ФИО3 он познакомился случайно, у них оказалось общее увлечение рыбалкой. В разговоре он сообщил, что хочет продать недвижимость, и предложил её купить. Покупатель осмотрел объект по фото и видео, согласился на предложенную цену. Сделка была оформлена в МФЦ пгт. Афипского, денежные средства в сумме 1 030 000 рублей переданы наличными в день подписания договора, о чём была составлена расписка. Опечатку в дате расписки (указано 19 июля вместо 04 августа) ответчик объяснил технической ошибкой при составлении документа, на которую стороны не обратили внимания. Цена была установлена низкой потому, что в доме проживали посторонние лица, имелась задолженность, участок имел узкую форму, что снижало ликвидность. Отец и истец знали о продаже, отец просил дать время до зимы для выселения, но затем отказался освобождать дом. Ответчик просил в иске отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что действительно заключил договор купли-продажи с ФИО2, передал оговорённую сумму, получил расписку, зарегистрировал право собственности в установленном порядке. После приобретения дома он неоднократно приезжал на участок, но попасть внутрь не смог из-за агрессивных собак породы алабай, которых держат проживающие в доме лица, а также из-за наличия коня на участке. Он обращался к отцу ФИО2 – ФИО5 – с предложением решить вопрос мирно, в том числе предлагал обмен, но ответа не получил. В связи с невозможностью добровольно вселиться он обратился в суд с иском о выселении ФИО4, ФИО5 и ФИО6, что подтверждает его реальный интерес к имуществу как собственника. Отсутствие переоформления лицевых счетов ответчик объяснил тем, что проживающие в доме лица чинят препятствия и не предоставляют доступа к коммуникациям. Ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого представленного доказательства, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора дарения от 16.11.2011, заключённого между ФИО7 (даритель) и ФИО5, действовавшим в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2 (одаряемый), приобрёл 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Указанный договор дарения представлен в материалы дела, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке. Данное доказательство подтверждает первоначальное возникновение права собственности у ФИО2 на долю в спорном имуществе.

Впоследствии решением Белореченского районного суда от 06.11.2012 по делу №2-1005/12, право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок было прекращено, за ФИО2 признано право единоличной собственности на указанные объекты недвижимости. Данное решение вступило в законную силу, сторонами не оспаривалось.

Таким образом, на момент совершения оспариваемой сделки (04.08.2025) ФИО2 являлся единоличным законным собственником жилого дома (площадью 28,4 кв.м) и земельного участка (площадью 538 кв.м) по адресу: <адрес>.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, включая право продажи.

04 августа 2025 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу. Копия договора (на 6 листах) представлена в материалы дела. Договор содержит все существенные условия: предмет, цену, данные о сторонах, сведения об отсутствии обременений, порядок передачи имущества. В пункте 5 договора указано, что общая стоимость имущества составляет 1 030 000 рублей, из которых 830 000 рублей – стоимость жилого дома, 200 000 рублей – стоимость земельного участка. Там же указано: «Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора. Стороны подтверждают, что не имеют друг к другу финансовых и материальных претензий. Расписка в получении платежа является неотъемлемой частью настоящего договора». Данное условие договора является прямым письменным доказательством исполнения обязательства покупателя по оплате.

В подтверждение факта передачи денежных средств представлена расписка от 19 июля 2025 года, в которой ФИО2 собственноручно указал: «Я, ФИО2, получил от ФИО3 денежные средства в сумме 1 030 000 (один миллион тридцать тысяч) рублей за проданные мной жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью, претензий не имею». Расписка подписана продавцом. Несмотря на расхождение в датах (расписка датирована 19 июля 2025 года, договор – 04 августа 2025 года), суд принимает во внимание объяснения ответчиков, данные в судебном заседании, о том, что это явилось технической ошибкой (опиской) при составлении документа, поскольку в договоре стороны подтвердили, что расчёт произведён до его подписания. Сама по себе дата составления расписки при отсутствии иных доказательств, опровергающих факт передачи денег, не может служить основанием для вывода о мнимости сделки. Более того, в судебном заседании ответчики, стороны договора подтвердили факт реальной передачи денег. Истец не представил ни одного доказательства того, что деньги не передавались, либо что расписка является подложной.

Переход права собственности на недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО3 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной ответчиком ФИО3 Выписка содержит сведения о том, что 07.08.2025 произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером № и на земельный участок с кадастровым номером №. Государственная регистрация является актом признания и подтверждения государством возникновения права. Тот факт, что орган регистрации прав не усмотрел оснований для отказа в регистрации, дополнительно свидетельствует о соответствии сделки требованиям закона.

Судом также установлено, что после регистрации права собственности ФИО3 обратился в Белореченский районный суд с иском к ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о выселении из жилого помещения по адресу: <адрес>, что подтверждается пояснениями сторон и не оспаривается; в исковом заявлении самой ФИО4 (страница 2, абзац 6) прямо указано: «В производстве Белореченского районного суда находится гражданское дело №2-248/2026 по иску ФИО3 к ФИО6, ФИО5, ФИО4 о выселении из жилого помещения». Данное обстоятельство имеет ключевое значение для оценки реальности сделки. Лицо, заключившее мнимую сделку (для вида), не станет инициировать судебный процесс о выселении, нести судебные расходы. Напротив, обращение в суд с иском о выселении является одним из основных способов защиты права собственности (статья 304 ГК РФ) и бесспорно свидетельствует о том, что покупатель реально намерен владеть, пользоваться и распоряжаться приобретённым имуществом.

Оценивая доводы истца о мнимости сделки, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что при её совершении воля сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для данного вида сделки. Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение (например, составить акты о передаче имущества, зарегистрировать переход права), однако это не препятствует квалификации сделки как ничтожной, если будет доказано, что стороны не намеревались создавать реальные правовые последствия. При этом бремя доказывания мнимости лежит на лице, оспаривающем сделку.

В настоящем деле истец не представил прямых и бесспорных доказательств того, что у продавца и покупателя отсутствовала воля на реальный переход права собственности. Напротив, из материалов дела следует, что стороны совершили все действия, характерные для реальной купли-продажи: достигли соглашения о цене, передали деньги, подписали договор, зарегистрировали переход права. Покупатель после регистрации права обратился в суд за защитой своего права, что является прямым выражением его воли на создание правовых последствий.

Доводы истца о том, что ФИО3 не переоформил лицевые счета, не оплачивал коммунальные услуги, не вселялся в дом, не завозил мебель, не выставлял претензии проживающим, не выставлял дом на продажу в открытых источниках, не осматривал дом перед покупкой, не могут быть признаны доказательствами мнимости сделки.

Действующее законодательство не возлагает на покупателя недвижимости обязанности немедленно переоформить лицевые счета в ресурсоснабжающих организациях. Переоформление лицевых счетов является административной процедурой, которая может быть осуществлена в разумный срок, а при наличии препятствий со стороны проживающих лиц – после вселения или выселения. Отсутствие такого переоформления в течение нескольких месяцев после сделки при том, что покупатель не имел доступа в помещение, не свидетельствует о его нежелании осуществлять права собственника.

Аналогичным образом, отсутствие немедленного вселения и завоза мебели объясняется объективными препятствиями: нахождением в доме проживающих лиц, наличием агрессивных собак (алабаи) и коня на участке, что подтверждено пояснениями ответчика ФИО3, не опровергнутыми истцом. Само по себе то обстоятельство, что покупатель не пытался проникнуть в дом через препятствия, не говорит о его незаинтересованности, а скорее свидетельствует о разумном поведении, поскольку он избрал законный способ защиты – судебный иск о выселении.

Отсутствие публичных объявлений о продаже не может служить признаком мнимой сделки. Собственник вправе продать имущество любому лицу по своему усмотрению, не прибегая к публичным офертам. Закон не требует от продавца размещать объявления в интернете или средствах массовой информации. Договор купли-продажи может быть заключён в результате частной договорённости, что и произошло в данном случае (ответчики познакомились на рыбалке). Ссылка истца на отсутствие объявлений является юридически несостоятельной.

То обстоятельство, что покупатель не осматривал дом лично, а ознакомился с объектом по фото и видео, не противоречит принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ). Покупатель вправе положиться на предоставленную продавцом информацию, особенно с учётом согласованной цены, которая, как пояснил продавец, была снижена ввиду наличия обременений (проживание третьих лиц, задолженность, особенности участка). Отказ от личного осмотра не свидетельствует о мнимости, а является элементом коммерческого риска, который покупатель принял на себя.

Довод о занижении цены сделки также не может служить безусловным доказательством мнимости. В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в определении цены договора. Отсутствие государственного регулирования цен на недвижимость позволяет продавцу и покупателю установить любую цену, которую они сочтут приемлемой. Даже если цена значительно ниже рыночной, это само по себе не влечёт недействительности сделки, если только не доказано, что стороны притворно прикрыли дарение или иную сделку (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), однако истец таких доказательств не представил.

Более того, продавец (ФИО2) пояснил мотивы установления низкой цены: наличие задолженности по коммунальным платежам, накопленной родственниками, конфликтные отношения с ними, узкая форма земельного участка, затрудняющая его использование. Покупатель, в свою очередь, осознавал, что ему придётся судиться за выселение, что также снижает привлекательность объекта. Таким образом, цена была сформирована под влиянием рыночных факторов, включая обременения и риски. Истец не представил отчёта об оценке, который подтверждал бы существенное занижение цены, а его утверждения о рыночной стоимости от 2 000 000 до 3 000 000 рублей носят предположительный характер.

Расхождение в датах между распиской (19.07.2025) и договором (04.08.2025) при отсутствии иных доказательств, опровергающих факт передачи денег, не может служить основанием для признания сделки мнимой. Суд принимает объяснения ответчиков о технической опечатке, тем более что в самом договоре купли-продажи содержится условие о том, что расчёт произведён до подписания договора, и расписка является его неотъемлемой частью. Таким образом, стороны подтвердили, что деньги были переданы до заключения договора, что не запрещено законом (статья 454 ГК РФ допускает предварительную оплату). В судебном заседании ответчики подтвердили факт передачи денег, и истец не представил доказательств обратного. Само по себе несовпадение дат при отсутствии признаков фальсификации не является основанием для вывода о мнимости.

Ссылка истца на то, что сделка направлена на лишение семьи единственного жилья, не меняет правовой квалификации. ФИО2 как собственник был вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, даже если это повлекло необходимость выселения других лиц, не являющихся собственниками.

Право пользования жилым помещением членов семьи собственника производно от права собственности и прекращается при переходе права собственности к другому лицу (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, часть 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ). Истец, будучи матерью продавца, не имела самостоятельного права собственности на спорное имущество, а следовательно, её интерес в сохранении права пользования не может быть противопоставлен праву собственника на отчуждение имущества. Более того, в судебном заседании установлено, что истец и её супруг (отец продавца) знали о продаже, отец просил дать время для добровольного выселения, однако затем отказался освобождать дом. Это опровергает довод о том, что сделка была тайной для семьи.

Суд также принимает во внимание, что истец не является стороной оспариваемой сделки. В силу статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Истец не относится ни к сторонам сделки, ни к лицам, которым закон предоставляет право оспаривать мнимые сделки (например, кредиторам или иным заинтересованным лицам, чьи права непосредственно нарушены сделкой).

Однако, учитывая, что истец проживает в доме и её право пользования может быть затронуто, суд рассмотрел иск по существу, но при этом отмечает, что само по себе проживание в жилом помещении не даёт права оспаривать сделку собственника, если не доказано, что сделка совершена с целью причинения вреда истцу (статья 10 ГК РФ – злоупотребление правом).

Однако истец не представила доказательств того, что продавец действовал исключительно с намерением причинить вред ей или другим членам семьи. Напротив, продавец пояснил, что был вынужден продать дом из-за конфликтных отношений и накопленной родственниками задолженности, что является разумным экономическим мотивом.

Оценивая все представленные доказательства в совокупности суд приходит к однозначному выводу, что оспариваемая сделка была реально исполнена, стороны имели намерение создать правовые последствия в виде перехода права собственности за встречное предоставление, и признаки мнимости, предусмотренные статьёй 170 Гражданского кодекса РФ, отсутствуют.

Истцом не представлено ни одного доказательства, которое бы прямо и бесспорно свидетельствовало о том, что у продавца и покупателя не было намерения создать юридические последствия сделки. Все доводы истца основаны на предположениях и косвенных обстоятельствах, которые в силу закона не являются основаниями для признания сделки недействительной. Напротив, имеющиеся в деле доказательства подтверждают реальность сделки.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 (паспортные данные гражданина РФ: серия № №) к ФИО2 (паспортные данные гражданина РФ: серия № №), ФИО3 (паспортные данные гражданина РФ: серия № №) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2026 года.

Судья О.А. Никитюк