Апелляционное определение № 33-7998/2026 от 20 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-7998/2026УИД: 78RS0016-01-2024-010014-76

Судья: Литвиненко Е.В.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Утенко Р.В. ФИО1

судей

ФИО2

при помощнике

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 апреля 2026 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску ФИО4 к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании денежных средств.

заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», указав, что <дата> и <дата> между ним и ответчиком были заключены договоры участия в долевом строительстве, во исполнение условий которых истцу были переданы квартиры по адресу: <адрес>.

В переданных квартирах выявлены недостатки: в квартире №... по адресу: <адрес> стоимостью устранения в размере 432 204 руб., определенной техническим заключением специалиста №... от <дата>, в квартире № <...> по адресу: <адрес> стоимостью устранения в размере 449 135 руб., определенной техническим заключением специалиста №... от <дата>.

Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд просил взыскать стоимость устранения строительных недостатков в квартире №... по адресу: <адрес> в размере 201 606,45 руб.; стоимость устранения строительных недостатков в квартире №... по адресу: <адрес> в размере 274 091 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., неустойку за нарушение срока исполнения требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков по договору №... участия в долевом строительстве от <дата> в размере 21 921,34 руб., неустойку за нарушение срока исполнения требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков по договору №... участия в долевом строительстве от <дата> в размере 29 802,90 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы на основании договора №... возмездного оказания услуг от 14.05.2024г.в размере 13 000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы на основании договора №... возмездного оказания услуг от 14.05.2024г.в размере 13 000 руб.

Решением Октябрьского районного суда Санкт- Петербурга от <дата> постановлено:

Взыскать из средств ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО4 стоимость устранения недостатков 154 668,65 руб, компенсацию морального вреда 10 000 руб, в остальной части требований отказать.

Предоставить ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков по <дата> включительно.

Взыскать из средств ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» госпошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга 8 640 руб. 06 коп.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, удовлетворив требования в полном объеме.

Истец и представитель ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к изменению решения суда

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

П. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 ( в редакции от 19.06.2025) установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ ( в редакции от 08.08.2024), моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ч.3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ» ( застройщиком) и истцом заключен договор участия в долевом строительстве №..., во исполнение условий которого по акту приема-передачи от <дата> истцу была передана <...> квартира по адресу: <адрес> общей приведенной площадью <...> кв.м.

<дата> между ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ» и истцами заключен договор участия в долевом строительстве №..., во исполнение условий которого по акту приема-передачи от <дата> истцу была передана <...> квартира по адресу: <адрес>, общей приведенной площадью <...> кв.м..

<дата><...> составлено техническое заключение №..., согласно которому в квартире № №..., переданной истцу, имеются нарушения качества произведенных строительно-монтажных, отделочных работ, стоимость работ по устранению дефектов и недостатков составляет 449 135 руб.

<дата><...> составлено техническое заключение №..., согласно которому в квартире № №... переданной истцу, имеются нарушения качества произведенных строительно-монтажных, отделочных работ, стоимость работ по устранению дефектов и недостатков составляет 432 205 руб.

<дата> истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованием о возмещении расходов, установленных экспертом, а также расходов на оплату экспертных услуг, которые получены ответчиком <дата>, но оставлены без удовлетворения.

Выразив несогласие с результатами оценки стоимости устранения недостатков, ответчик ходатайствовал о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Данное ходатайство удовлетворено судом.

Согласно экспертному заключению <...> №... от <дата>, в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> переданной истцу, частично выявлены дефекты и недостатки, указанные в заключении <...>. №... от <дата>, не соответствующие требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ». Причины, повлекшие возникновение данных недостатков в квартирах не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, дефект отделки. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительно-монтажных недостатков и недостатков отделки в квартире составляет 201 606,45 руб., иных строительных недостатков, не указанных в заключении <...> №... от <дата> не было обнаружено.

В квартире <...>, расположенной по адресу: <адрес> частично выявлены дефекты и недостатки, указанные в заключении <...> №... от <дата>, не соответствующие требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия». Причины, повлекшие возникновение данных недостатков в квартирах не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, дефект отделки. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительно-монтажных недостатков и недостатков отделки в квартире составляет 274 091,60 руб., иных строительных недостатков, не указанных в заключении <...> №... от <дата> не было обнаружено.

Данное заключение судебной строительно-технической экспертизы принято судом в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости в подтверждение наличия строительных дефектов, рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для их устранения, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты.

Вместе с тем, признавая право истца на возмещение убытков в виде средств для устранения недостатков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма возмещения таких недостатков в силу ч.4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ ограничена 3% от цены договора –по квартире №... составляет 82 790,25 руб., (2 759 675 руб. (цена договора) х 3%), по квартире №... составляет 100 654,8 руб. (3 355 160 руб. (цена договора) х 3%), взыскав в пользу истца возмещении е стоимости устранения недостатков в сумме 183 445,05 руб.

Поскольку сумма, подлежащая взысканию с ответчика в счет стоимости устранения строительных недостатков, составляет 3% от цены договора участия в долевом строительства, требования истца о взыскании неустойки и штрафа отклонены судом ввиду ограничения ответственности застройщика, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ.

Установив нарушение прав истца как потребителя, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.

При рассмотрении требований сторон о возмещении судебных издержек, суд в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ признал обоснованными требования истца о возмещении расходов по досудебной оценке стоимости ущерба, понесенными по оплате услуг ИП ФИО5. Судом установлено, что оценка стоимости ущерба производилась в связи с имущественными требованиями, которые были удовлетворены судом на 34, 79%, в связи с чем с ответчика взысканы судебные издержки в сумме 9 045 руб. 04 коп.

Ответчиком понесены расходы на оплату судебной экспертизы проводимой ООО «Центр судебных экспертиз Омега» в размере 58 000 руб. (платежное поручение от <дата> №...).

Соответственно, при частичном удовлетворении требований, в пользу ответчика с истца взысканы судебные расходы в сумме 37 821 руб. 80 коп. (58 000 руб. * 65,21% )

Судом произведен взаимозачет взысканных в пользу сторон сумм с окончательным взысканием с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 154 668,65 руб. (183 445,05 + 9 045,4) – 37 821,8 = 154 668,65 руб.).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований ограничения суммы возмещения стоимости устранения недостатков 3% от цены договора подлежат отклонению.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступили в силу с 1 января 2025 года.

На основании пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Поскольку требования истца были удовлетворены судом после 1 января 2025 года, и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, при принятии решения подлежала применению действующая редакция нормы закона.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с толкованием закона судом апелляционной инстанции не могут являться основанием для изменения судебного акта в указанной части.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Иных указаний названная норма не содержит.

В связи с этим права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для изменения решения суда в указанной части.

Помимо несогласия с применением судом нормы ч.4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, апелляционная жалоба не содержит аргументов в оспаривание законности судебного акта в части взыскания компенсации морального вреда и распределения судебных расходов между сторонами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>