Решение № 2-1295/2022 2-131/2023 2-3/2024 2-3/2024(2-131/2023;2-1295/2022;)~М1346/2022 М1346/2022 от 23 января 2024 г. по делу № 2-1295/2022

Дело № 2-3/2024

39RS0022-01-2022-001948-67


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года г. Черняховск

Судья Черняховского городского суда Калининградской области Асадова И.С., при секретаре судебного заседания Деревянкиной А.П.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 <данные изъяты>, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> к Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» о понуждении наймодателя провести капитальный ремонт квартиры и мест общего пользования,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в своих интересах, в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», в котором указывают, что ФИО1 является нанимателем жилого помещении, расположенного по адресу: <данные изъяты> Собственником жилого помещения является ответчик. Дом построен до 1941 года. С 1989 года капитальный ремонт квартиры не проводился. Наймодатель свои обязательства по договору найма по содержанию жилого помещения и общего имущества дома не выполняет. Истец неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о проведении капитального ремонта квартиры, общего имущества дома, на которые последний не реагирует. С учетом уточнения заявленных требований ФИО1 просит обязать ответчика обеспечить выполнение работ по капитальному ремонту квартиры, а именно: заменить оконные рамы на новые пластиковые в трёх комнатах, кухне, кладовой, ванной комнате; в ванной комнате установить ванну, унитаз, заменить трубу водоотведения; провести газовое отопление, установить двухконтурный котел, установить необходимое количество радиаторов отопления в каждой комнате, кухне; заменить электропроводку в квартире, установить в комнатах и кухне розетки; утеплить наружные стены квартиры, оштукатурить квартиру снаружи; остеклить оконные проемы подвала, который находится под спорной квартирой; произвести ремонт кладовой – обшить потолок гипсоплитой, оштукатурить стены, заменить полы; произвести ремонт ванной комнаты – выложить стены и пол плиткой, потолок ванной – соответствующим для ванной комнаты материалом, установить розетку; оштукатурить правую стену комнаты площадью <данные изъяты> кв.м; заменить входную дверь подъезда дома, установить отмостку дома по периметру.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о проведении ремонта жилого помещения и общего имущества дома. В <данные изъяты> году по её заказу было составлено заключение специалиста о необходимости проведения капитального ремонта. До настоящего времени какие-либо ремонтные работы в жилом помещении, в доме ответчиком не проведены.

Истец ФИО5 просил дело рассмотреть без его участия.

Представитель истца – адвокат Александрова Р.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. В ходе рассмотрения дела позицию истца поддержала.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования признала в части замены оконных блоков квартиры, установления ванной и унитаза, замены труб водоотведения, устройства газового котла и системы отопления. В остальной части исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, указав, что утепление наружных стен, остекление оконных проемов подвала, замена входной двери в подъезд дома, устройство отмостки по периметру дома относятся к работам по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома. Указанные работы должны проводиться за счет средств собственников всех жилых помещений. Вместе с тем, собрание собственников по вопросу ремонта общего имущества дома не проводилось, уплата взносов на капитальный ремонт данного дома не предусмотрена. Относительно требований по замене электропроводки квартиры, установления розеток, ремонта кладовой, ванной комнаты в части отделки плиткой, иными материалами, отделка стен комнаты указала, что данные работы относятся к текущим, и выполняются за счет средств нанимателя.

Представитель третьего лица ФИО6 по доверенности ФИО7 просила дело рассмотреть в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании позицию ФИО1 поддержала.

Представитель третьего лица ООО УК «Дом Сервис» по доверенности Иванова И.И., генеральный директор ФИО8 в судебном заседании пояснили, что между Администрацией муниципального образования и Управляющей компанией заключен договор на выполнение ремонтных работ общего имущества МКД, поименованных в приложении к договору. В основном это мелкий текущий ремонт, выполняемый по заявкам за счет средств собственников, а также аварийное обслуживание жилого дома. Полагают, что заявленные требования обоснованы, проведение капитального ремонта жилого дома и квартиры необходимо, но указанные работы должны проводиться за счет средств собственников жилых помещений.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.2 ст.65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из двух квартир, год ввода в эксплуатацию – 1945.

Муниципальное образования «Черняховский муниципальный округ калининградской области» является собственником жилого помещения № в указанном доме, которое по договору социального найма передано истцу ФИО1 и членам её семьи – сыновьям ФИО5, <данные изъяты> года рождения, ФИО4, <данные изъяты> года рождения.

ФИО1 зарегистрирована в квартире по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ. Дети истца зарегистрированы в квартире с рождения.

Собственником <адрес> является третье лицо ФИО6

ФИО1 неоднократно обращалась к ответчику по вопосу проведения ремонта жилого помещения или признания его непригодным для проживания.

В <данные изъяты> году межведомственной комиссией принято решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта МКД.

В <данные изъяты> году по заказу ФИО1 ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» было проведено исследование жилого дома, по результатам которого составлено заключение <данные изъяты>

Из заключения специалиста следует, что штукатурный слой цоколя и фасада, перегородок, ограждающих стен подвала, оконные блоки подвала и дверные блоки мест общего пользования находятся в неудовлетворительном состоянии. Физический износ здания согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет <данные изъяты>%. С указанной даты капитальный ремонт дома не проводился. Техническое состояние конструкций здания говорит о том, что техническое обслуживание и текущие ремонты вовремя не проводились, физический износ за истекший период на день составления заключения увеличился. Нормативно-определенная и фактическая необходимость проведения капитального ремонта в жилом доме имеется.

Из заключения следует, что в состав капитального ремонта необходимо включить следующие работы: ремонт штукатурки стен фасадов с утеплением стен и покрытием тонкослойной штукатуркой, окраской; замена оконных блоков подвала, замена дверных блоков на входе в подъезд; выполнить отмостку по периметру дома.

Относительно состояния <адрес> специалист указал, что оконные блоки, ванна, отопительный котел, электроприборы, электропроводка находятся в неудовлетворительном состоянии, имеется необходимость проведения капитального ремонта, в состав работ по которому необходимо включить работы по замене оконных блоков в квартире, замене ванны, замене электропроводки; замене отопительного котла.

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в отношении Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» ДД.ММ.ГГГГ было объявлено предостережение <данные изъяты>о, в котором предложено обеспечить проведение работ по восстановлению работоспособности отопительной системы и внутриквартирных сетей электроснабжения <адрес>.

В судебном заседании стороны пояснили, что какие-либо работы по ремонту как общего имущества жилого дома, так и квартиры, занимаемой ФИО1, не производились.

В соответствии с договором социального найма жилого помещения, заключенного между Администрацией МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1, производство текущего ремонта жилого помещения является обязанностью нанимателя (пп.д <данные изъяты> договора). Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (пп<данные изъяты> договора).

Многоквартирный жилой дом не включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества, что следует из ответа Фонда капитального ремонта общего имущества в МКД Калининградской области.

Для установления технического состояния квартиры и общего имущества жилого дома в настоящее время судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что физический износ жилого <адрес> составляет <данные изъяты> %. Установлена ограниченно работоспособная категория технического состояния многоквартирного здания и ограниченно работоспособное состояние <адрес>. Нормативно-обусловленная потребность проведения капитального ремонта МКД и квартиры имеется.

Экспертом выявлено, что поверхность стен со стороны подвальных помещений имеет переувлажнение, что указывает на неудовлетворительное состояние горизонтальной и вертикальной гидроизоляции. Фундамент с учетом состояния кладки цоколя и переувлажнения находится в ограничено работоспособном состоянии. Отмостка по периметру строения отсутствует.

Штукатурка фасадов на площади до 30% обрушена и имеет отслоение от основания стен. Фактическая ограждающая конструкция не соответствует действующим нормативным требованиям по сопротивлению теплопередаче. Техническое состояние стен жилого дома с наличием зафиксированных повреждений и дефектов (отставание и обрушение штукатурного слоя, выветривание раствора из швов кладки, выпадение отдельных кирпичей, естественный износ горизонтальной и вертикальной гидроизоляции) способствует их переувлажнению и, как правило, снижению расчетного показателя сопротивлению теплопередаче ограждающих конструкций. Для устранения выявленного несоответствия необходимо предусмотреть ремонт и наружное утепление стен.

В квартире <данные изъяты> установлены двойные деревянные оконные блоки, имеют следы коробления, переувлажнения и гнили, требуется их замена.

Отопление двух жилых комнат (<данные изъяты>) осуществляется от печей. Твердотопливный котел отопления, установленный в ванной в нерабочем состоянии, приборы отопления (радиаторы) не работают, помещение комнаты (<данные изъяты> кухни, санузла не отапливаются.

Система водоснабжения в санузле квартиры находится в неисправном состоянии, трубопровод разгерметизирован. Сантехническое оборудование в санузле находится в неисправном состоянии. В квартире требуется замена полов, замена оконных блоков, замена системы отопления, замена штукатурки, выполнение отделочных работ.

Из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что помещении квартиры <данные изъяты> физический износ электросетей составляет <данные изъяты>, что указывает на необходимость полной замены системы электроснабжения, которая находится в недопустимом состоянии.

Физический износ дверного блока в подъезд МКД составляет не менее <данные изъяты> что указывает на необходимость полной замены дверного блока, который находится в недопустимом состоянии.

Отсутствие отмостки здания является нарушением требований п. 1 ст. 25 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", п. 6.26 СП 82.13330.2016 "Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75", в соответствии с которыми в проектной документации здания и сооружения должны быть предусмотрены конструктивные решения, обеспечивающие водоотвод с наружных поверхностей ограждающих строительных конструкций, включая кровлю, и от подземных строительных конструкций здания и сооружения; водонепроницаемость кровли, наружных стен, перекрытий, а также стен подземных этажей и полов по грунту; недопущение образования конденсата на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций.

С учетом изложенного, в ходе рассмотрения дела доводы истца о ненадлежащем состоянии жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома нашли свое подтверждение.

В соответствии с п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Постановлением Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" утвержден Перечень работ, относящихся к текущему ремонту. В соответствии с Правилами текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (пункт 2 Правил).

Согласно приложения № к данному Постановлению, замена полов относится к текущему ремонту жилого помещения.

Указанным Постановлением утвержден примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. В соответствии с Приложением 8 к таким работам относятся ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов), замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров), замена внутриквартальных инженерных сетей.

С учетом изложенного, замена оконных блоков жилого помещения, замена сантехнического оборудования, замена системы отопления, включая установку котла отопления, замена системы водоотведения в санузле, замена электропроводки, как одного из видов инженерных сетей жилого помещения, утепление наружных стен по периметру квартиры относятся к работам по капитальному ремонту жилого помещения, так как указанные работы необходимы не в целях устранении неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем, а в целях смены, восстановления или замены в целом.

В Перечень работ по ремонту, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателя, утвержденный Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312, включены работы по улучшению отделки квартиры, ремонт штукатурки, замена и ремонт покрытий полов.

Из методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда (МКД 2-04.2004), утвержденного Госстроем России, следует, что оштукатуривание стен, ремонт, восстановление частями облицовки стен ванных комнат керамической плиткой относится к отделочным работам, выполняемым по заказам и за счет средств потребителя.

С учетом изложенного, ремонт кладовой (отделка потолка, штукатурка стен, замена пола), ремонт санузла в части отделки стен, пола и потолка, штукатурка стены в жилой комнате, установка дополнительных розеток представляют собой работы по улучшению отделки квартиры, в связи с чем являются работами по текущему ремонту, который проводится за счет средств нанимателя.

Относительно требования ФИО1 о возложении на ответчика проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений ч.1 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно ч.1, ч.2 ст.189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, из которых следует, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с п.10 указанных правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В судебном заседании представитель Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» пояснила, что решение о проведении капитального ремонта собственниками жилого дома не принималось, общее собрание собственников МКД по данному вопросу не проводилось.

Таким образом, Администрация муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», являясь собственником жилого помещения №, а также собственником доли общего имущества многоквартирного дома, длительное время допускает бездействие по ремонту общего имущества МКД, уклоняется от соблюдения процедуры принятия решения о проведении ремонта общего имущества жилого дома, чем нарушает права и законные интересы нанимателя ФИО1 и членов её семьи, в том числе на благоприятные условия проживания.

С учетом изложенного требования ФИО1 о возложении на ответчика обязанности по ремонту общего имущества МКД в виде установки оконных блоков подвального помещения, замены входного дверного блока в подъезд дома, проведению работ по устройству отмостки по периметру жилого дома являются законными и обоснованными. Необходимость проведения указанных работ материалами дела подтверждена. При этом суд учитывает, что ответчик не лишен возможности решения вопроса в дальнейшем о возмещении понесенных расходов, связанных с исполнением возложенной обязанности, другим собственником общего имущества МКД пропорционально доли в общем праве.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 <данные изъяты> удовлетворить частично.

Обязать Администрацию муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» в течении 6 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> заменить оконные блоки квартиры, заменить в санузле квартиры ванну и унитаз, заменить в санузле квартиры трубы водоотведения, установить в квартире газовый котел отопления и систему внутриквартирного отопления, заменить систему электроснабжения квартиры, утеплить наружные стены по периметру квартиры;

в жилом <адрес> заменить оконные блоки подвала, расположенные по периметру квартиры <данные изъяты> заменить входной дверной блок, ведущий в подъезд жилого дома, провести работы по устройству отмостки по периметру всего жилого дома.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.С.Асадова

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2024 года.

Судья И.С.Асадова