Решение № 2-2372/2025 2-2372/2025~М-1578/2025 М-1578/2025 от 27 октября 2025 г. по делу № 2-2372/2025

№2-2372/2025

56RS0009-01-2025-002564-83


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 октября 2025 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе судьи Е.М. Черномырдиной,

при секретаре судебного заседания А.Д. Залетовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что <Дата обезличена> на основании объявления о продаже подземного гаража в гаражном кооперативе ГЭК-61-461, располагающегося по адресу Оренбург, <...>, он связался с агентом по продаже недвижимости АН «Квадрат» для осмотра гаража, который планировал приобрести. В объявлении о продаже указано, что необходимый минимум вложений в гараж - это штукатурка стен в целях косметического ремонта и придания более эстетичного вида. Также в объявлении было указано, что крыша гаража в отличном состоянии и протечек нет. Стоимость гаража составляла 950 000 рублей.

При осмотре гаража, состояние его было удовлетворительным, без протечек. В дальнейшем цена была снижена до 870 000 рублей. <Дата обезличена> был заключен предварительный договор купли-продажи и уплачен задаток в размере 30 000 рублей. <Дата обезличена> был подписан основной договор купли-продажи и был произведен полный расчет стоимости гаража в размере 840 000 истец получил ключи от гаража. За регистрацию перехода права собственности Истец оплатил государственную пошлину в размере 4 000 рублей. <Дата обезличена> истец обнаружил огромные растекающиеся лужи практически по всей длине гаража, которые образовались из-за воды, льющейся со стен и капающей с плит перекрытия крыши гаражного кооператива. Вода капала с потолка, делая мокрыми все вещи, которые там находились, протекая через запененные стыки плит потолка, лилась ручьем через наружные стыки между потолком и вентиляционными трубами.

Просит суд расторгнуть заключенный между ФИО1 к ФИО2 договор купли-продажи от <Дата обезличена>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 870 000 рублей, убытки по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, судебные расходы на услуги представителя 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела, после получения заключения экспертов истец уточнил заявленные требования, в которых просил суд расторгнуть заключенный между ФИО1 к ФИО2 договор купли-продажи от <Дата обезличена>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 870 000 рублей, убытки по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 35 000 рублей, судебные расходы на услуги представителя 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

Определением суда от <Дата обезличена> к участию в дела привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ГЭК <Номер обезличен>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, ранее при участии в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (ШПИ 80406112347761), так же извещалась секретарем судебного заседания телефонограммой, ранее в судебном заседании с заявленными требованиями истца не согласилась, пояснила суду что умысла, на продажу непригодного гаража у нее не было. После смерти мамы, которой принадлежал спорный гараж, она решила его продать. Раньше им она не пользовалась. Председатель всегда стремился его приобрести, вставлял им палки в колеса. И когда они с риелтором показывали гараж клиентам, то председатель был очень удивлен, что его хотят купить. На ее гараже стоит какой-то контейнер или вагон, на железных штырях, председатель даже не объявил, что он его поставил. Для чего он использовался ей неизвестно.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании участие не принимала.

В ходе судебного разбирательства допрошена в качестве свидетеля М.Н.В., которая суду пояснила, что с ФИО2 она знакома с декабря 2024. В январе Татьяна обратилась к ней по продаже гаража. 13 числа уже заключили сделку с Туевым. Перед сделкой еще раз выезжали на место, в гараже было все сухо. В гараже она была 3 раза. Каких-либо потеков воды не было. ФИО2 говорила ей, что председатель несколько раз предлагал купить у нее гараж. За период оформления сделки покупатель ФИО1 дважды был в гараже, осматривал его.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определи рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что <Дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи гаража, по условиям которого продавец продал нежилое помещение - гараж, расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>, помещение 23, кадастровый <Номер обезличен>, а покупатель приобрел вышеуказанный гараж в собственность (далее Объект недвижимости).

В соответствии п. 3 договора стоимость товара составляет 870 000 рублей.

По условиям п. 4 указанного договора оплата покупателем стоимости Объекта недвижимости по настоящему договору производится в следующем порядке:

- часть стоимости Объекта недвижимости в размере 30 000 рублей было оплачено покупателем в адрес продавца ранее, 10.03.2025, за счет собственных денежных средств, в качестве задатка, что подтверждается распиской продавца.

- оставшаяся часть стоимости Объекта недвижимости в размере 840 000 (Восемьсот сорок тысяч) рублей оплачивается покупателем в адрес продавца за счет собственных денежных средств, в качестве окончательного расчета, в день подписания настоящего договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию перехода права собственности, что подтверждается распиской продавца. Оплата продавцом произведена в полном объеме, в данной части спора между сторонами не имеется.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Из искового заявления следует, что истец ФИО1 оспаривает договор купли-продажи по тем основаниям, что покупатель ФИО2 ввела его в заблуждение, так как при заключении договора купли-продажи не сообщил о существенном недостатке товара (гаража), а именно о том, что весной, когда происходит таяние снега и проникновение внутрь гаража сквозь крышу талая вода, а также наличие у гаража скрытых недостатков в виде трещин в покрытии крыши, стен и фундамента гаража, вследствие чего помещение гаража оказывается подтопленным, и он не может использовать его по назначению.

Хотя при осмотре гаража, в присутствии агента по недвижимости 07.03.2025, его состояние было удовлетворительным, соответствующим фотографиям, сопровождавшим объявление. Гараж был сухим, протечки воды по его площади отсутствовали, ответчик говорил, что состояние здания хорошее, только требуется отштукатурить стены. Истец считаем, что истцом доказаны все подлежащие доказыванию обстоятельства, а именно:

- факт существенного нарушения договора,

- невозможности использовать приобретенное имущество по назначению,

- факт невозможности устранить недостатки товара без несоразмерных затрат.

Из возражений ответчика следует, что гараж является подземным объектом недвижимости, и данным объектом недвижимости она владела только с 16.01.2024, и с этого времени каких-либо протечек гаража, в том числе и в период таяния снега, не наблюдалось. Сам гараж без ремонта, стены и потолок без отделки, швы открыты. Как до заключения договора купли-продажи, так и при его заключении. ФИО1, неоднократно осматривал гараж, и видел, что гараж без ремонта, стены и потолок без отделки, швы открыты. Данные недостатки и дефекты истец видел, то есть это видимые недостатки.

Для проверки доводов истца и возражений ответчика, судом была назначена строительно-техническая (оценочная) экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Гепард» ФИО5, ФИО6

Из заключения строительно-технической (оценочной) экспертизы ООО «Гепард» №<Номер обезличен> от <Дата обезличена> в результате предварительного визуального осмотра и инструментального обследования объекта недвижимости - гаража <Номер обезличен>, расположенного в гаражном кооперативе ГСК «Патриот» бывший кооператив ГЭК-61-461, находящегося по адресу: <...>, кадастровый <Номер обезличен>, приобретённого в-рамках договора купли-продажи от <Дата обезличена> экспертами были определены следующие дефекты и повреждения:

Потолок.

- трещины, разрушения, выпадение отдельных элементов плит Перекрытия, обнажение армированных элементов, подверженность их коррозии (фотофиксация, изображения 5,6,10,11, 17,21);

- многочисленные щели, трещины (трещины пытались загерметизировать монтажной пеной), шириной раскрытия трещин от 2 мм до 20 мм (фотофиксация, изображения 17,21);

- переувлажнение потолка, плит, свежие следы влаги, подтеки, грибок, следы залития (фотофиксация, изображения 5,6,20).

Стены:

- образование множественных трещин на стенах гаража, множественные |трещины в кирпичной кладке стен, некачественная кирпичная кладка (многочисленные щели, выкрашивание кирпича) трещины пытались загерметизировать монтажной пеной, шириной раскрытия трещин от 2 мм до 10 мм, (фотофиксация, изображения; 4-6, 12-14,-17,18,21,22); г

- на металлической перегородке - подпорке внутри помещения обнаружен слой, полностью покрытый ржавчиной; что говорит о длительном воздействии влаги на металлическую поверхность (фотофиксация, изображения 7, 9);

- переувлажнения помещения, стен, очаги плесени, нарушение ^допустимых значения влажности [13] (фотофиксация, изображения 38, 39, 40, 41).

Системы вентиляции:

- блокировка одного из 2-х вентиляционных отверстий строительством надземного здания (фотофиксация, изображение 26), нарушение (СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей»). Блокировать вентиляционные отверстия запрещено, так как это нарушает воздухообмен в помещении, что может привести к скоплению влаги, появлению плесени и ухудшению качества воздуха. Вентиляция гаража должна обеспечивать воздухообмен не менее 180 м3/ч на один легковой автомобиль или 6-10 кратный обмен воздуха в час, удаляя вредные газы и влагу. Нормативная база, такая как СНиП 21-02-99, требует приточно-вытяжную вентиляцию для удаления Выхлопов и снижения влажности. Для эффективной работы необходимо правильно расположить приточные (у пола) и вытяжные (под потолком или на крыше) отверстия, используя жалюзийные решетки для регулировки воздушного потока в зимнее время;

- нарушение установки труб приточно-вытяжной вентиляции (несоответствие высоты труб для создания тяги, нарушение ГОСТ 34519-2019, СП 73.13330.2016) (фотофиксация, изображения 15,25,26);

- установка дополнительного, не предусмотренного проектной документацией, оборудования в гараже (предположительно печное устройство - не работающее) (фотофиксация, изображения 19-20). (Нарушение ст. 48 ГрК РФ, которая устанавливает, что разработка проектной документации является обязательной для всех объектов капитального строительства, кроме объектов ИЖС и садовых домов). Данное оборудование, изготовленное и установленное не в соответствии с проектной документацией (кустарно), непосредственно влияет на протечки воды и затоплению гаража.

Обнаруженные дефекты и повреждения объекта недвижимости - гаража <Номер обезличен>, расположенного в гаражном кооперативе ГСК «Патриот», бывший кооператив ГЭК-61-461, находящегося по адресу: <...>, кадастровый <Номер обезличен> в периоды интенсивных дождевых осадков, а также в периоды весеннего таяния к снега, позволяют талой и дождевой воде поступать через вентиляционные отверстия и места выхода на поверхность, дренировать (просачиваться) через почву и попадать через заглушенное отверстие (печного устройства) и через большое количество трещин, зазоров, раковин и прочего попадать в пространство исследуемого гаража <Номер обезличен>.

Полный перечень выполняемых работ по восстановлению работоспособности несущих конструкций нежилого помещения <Номер обезличен> - подземного гаража, кадастровый <Номер обезличен> по адресу: <...>, представлен в ведомости объемов работ (Таблица 5).

На 2-й вопрос исследования экспертов ООО «Гепард» показали, что выявленные дефекты и повреждения имеют длительный накопительный эффект (образование коррозии, разрушение плит перекрытия, переувлажнение, сырость). Со слов истца на момент заключения договора от <Дата обезличена> протечек и кардинальных недостатков он, в силу человека, не обладающего специальными познаниями при визуальном осмотре, не обнаружил. В данном состоянии, без приведения гаража <Номер обезличен> в соответствующее нормативное состояние (Таблица 5), модернизации системы вентиляции, использовать гараж для хранения автомобиля запрещено (СП 13-102-2003 [9]).

На 3 вопрос экспертами дан следующий ответ: нет не имеется. Исследования эксперта по установлению причинно-следственной связи между установкой металлического г контейнера/здания в периметре крыши гаражей и возникновением протечки (талых вод в помещение гаража <Номер обезличен>, расположенного- в гаражном кооперативе ГСК «Патриот», бывший кооператив ГЭК-61-461, находящегося по адресу: <...> показали, что металлический контейнер, располагается на расстоянии 3,8 метра от1 линии вентиляционных к отверстий, тогда как ширина подземного гаража, кадастровый <Номер обезличен> составляет 3,2 метра (см. изображение 49 и Приложение И). То есть металлический контейнер располагается над соседним с нежилым помещением <Номер обезличен>, гаражом. Каких-либо мест углублений, дополнительных повреждений гудронного покрытия верха крыши нежилого помещения гаража <Номер обезличен> экспертом обнаружено не было, однако контейнер установлен на металлических трубах, которые опираются на грунт над поверхностью гаража по распределенной нагрузке (повреждения и нарушения гудронного покрытия при этом не исключаются, для определения повреждений гудронного покрытия верха крыши нежилого помещения гаража <Номер обезличен>, необходимо производить работы по снятию верхнего слоя земли и проведению герметизации верхнего гудронного слоя).

В настоящее время установка сооружений над подземными гаражами в РФ разрешена, но требует согласования с органами местного самоуправления и зависит от градостроительных норм и технических условий.

Согласно локального сметному расчету (смета) №ЛС-02-01-01 представленного ООО «Гепард» составленного на 2 квартал 2025 года стоимость строительных работ по устранению выявленных недостатков составляет 570 341,09 руб.

Поскольку заключение судебной экспертизы ООО «Гепард» №ССТОЭ66/25-07 от <Дата обезличена> содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является определенным и не имеет противоречий, выводы экспертизы научно - аргументированы, обоснованы и достоверны, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, им были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, оснований сомневаться в компетентности экспертов не имеется.

В силу положений ст. 8 Федерального закона от <Дата обезличена> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебный эксперт, исходя из уровня своих знаний, квалификации и поставленных перед ним вопросов, самостоятельно определяет методики, виды исследований, подлежащие применению в каждом конкретном случае.

Учитывая, изложенное, а также отсутствие заинтересованности экспертов в исходе дела, суд считает возможным положить указанное заключения эксперта в основу решения, так как оно составлено с учётом требований действующего законодательства, лицами, имеющими достаточный стаж экспертной работы.

Кроме того, стороны о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не просили.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 ГПК РФ).

Оценив исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства представленные сторонами, суд приходит к выводу, что выявленное экспертами несоответствие товара является существенным недостатком данного товара.

Таким образом, заявленные требования истца о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств в размере 870 000 руб. подлежат удовлетворению, исходя из доказанности факта передачи истцу гаража с недостатками.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом в материалы дела представлен договор оказания юридических услуг от <Дата обезличена> с содержанием в нем расписки на сумму 50 000 руб.

С учетом категории рассматриваемого спора, длительности его рассмотрения, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг 25 000 руб.

В силу положений п. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения.

В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Согласно сведениям экспертного учреждения, стоимость проведения судебной экспертизы и дополнительной экспертизы экспертами ООО «Гепард» составила 72 997 рублей. Оплата была возложена на истца ФИО1, определением суда, экспертиза оплачена не в полном объеме, в связи, с чем с ФИО2 подлежит взысканию сумма в пользу ФИО1 в размере 35 000 рублей, в пользу ООО «Гепард с ФИО2 подлежит взысканию расходы по проведению экспертизы в размере 37 997 руб.

Денежные средства в размере 35 000 рублей, размещенные ФИО1 на депозите Управления Судебного департамента в Оренбургской области подлежат перечислению ООО «Гепард» за проведение судебной экспертизы.

Истец при подаче искового заявления оплатил госпошлину в размере 22 480 руб. в связи с тем, что суд, удовлетворил заявленные требования истца, уплаченный размер государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 22 480 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от <Дата обезличена>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные за товар денежные средства в размере 870 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размер 35 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 22 480 рублей 00 копеек.

Денежные средства в размере 35 000 рублей, размещенные ФИО1 на депозите Управления Судебного департамента в Оренбургской области подлежат перечислению ООО «Гепард» за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Гепард» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 37 997 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Черномырдина

Решение в окончательной форме принято <Дата обезличена>.

Судья Е.М. Черномырдина