Решение № 3А-411/2017 3А-49/2018 3А-49/2018 (3А-411/2017;) ~ М-472/2017 М-472/2017 от 5 февраля 2018 г. по делу № 3А-411/2017

Дело № 3а-49/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием административного истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующей на основании устного ходатайства,

представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **83141, площадью 9086 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под механизированный склад (лит.В), административное здание (лит.А), здание гаража (лит.Б), расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 10576000 рубля по состоянию на 13.04.2017. Также истец просила обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником строений: здания гаража, административного здания, механизированного склада, расположенных на земельном участке с кадастровым номером **83141, кадастровая стоимость которого по состоянию на 13.04.2017 составила 63171414, 46 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость участка составила 10576000 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его финансовых обязательств по уплате аренды, которая, согласно договору аренды, переданного на подписание ФИО1, исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка.

ФИО1 и ее представитель в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, указывая, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является ненадлежащим ответчиком, свои возражения относительно заявленных требований изложила в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Правительство Пермского края, администрация г. Перми участие своего представителя в судебном заседании не обеспечили, Правительство Пермского края просило о рассмотрении дела без участия своего представителя, заинтересованные лица представили письменные пояснения.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником строений: здания гаража, кадастровый номер **31; административного здания, кадастровый номер **30; механизированного склада, кадастровый номер **29, расположенных на земельном участке с кадастровым номером **83141, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под механизированный склад (лит.В), административное здание (лит.А), здание гаража (лит.Б), расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и следок с ним, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию прав от 26.10.2016, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведения о характеристиках объекта недвижимости от 04.12.2017 (л.д. 5-8).

В отношении земельного участка с кадастровым номером **83141 представлен договор аренды № 005-17Л, который заключается между департаментом земельных отношений администрации г. Перми и ФИО1 на срок с 20.04.2017 по 19.04.2022.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 13.04.2017, в результате образования нового земельного участка.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером **83141, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 04.12.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **83141 составила 63171 414, 46 рублей. Кадастровая стоимость участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по состоянию на 13.04.2017 в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных приказами Росреестра от 11.03.2010 N П/93, от 26.12.2011 N П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости.

С учетом изложенного, довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, суд признает несостоятельным. Кроме того, следует учитывать, что предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ФИО1, реализуя в судебном порядке имеющееся у нее право на установление кадастровой стоимости находящегося в ее пользовании земельного участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратилась в суд с настоящим административным иском, ею представлен в суд отчет № 260/Н-17 от 12.12.2017 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный оценщиком ООО «МВМ-оценка» Ш. В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **83141 по состоянию на 13.04.2017 составила 10576000 рублей. Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом ООО «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ» и ОАО «АльфаСтрахование».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 13.04.2017, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 35-46 отчета.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – земельный участок производственного назначения (для размещения промышленных объектов), и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов руководствуясь основными корректировками, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: имущественные права, условия продажи, условия финансирования, дата предложения – октябрь-декабрь 2016 года, разрешенное использование: для строительства производственной недвижимости, местоположение: г. Пермь, площадь участка, наличие/отсутствие улучшений, единица сравнения: руб/сот.

Проанализировав рынок земли под промышленную застройку, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта с похожими характеристиками: объекты реализуются в период с октября по декабрь 2016 года, на правах собственности, условия продажи рыночные, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки предназначены для строительства производственной недвижимости (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. В связи с чем, корректировки на условия финансирования, условия продажи, по назначению и времени продажи не проводились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7. Оценщиком применена корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов на основании данных «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки», ФИО4, ФИО5, Н.Новгород, 2016 год (исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, т.77 стрю279), поскольку для аналогов рассматривались цены предложения.

Применена корректировка на местоположение в соответствии с диапазонами цен предложений на рынке купли-продажи производственной недвижимости в зависимости от типа и зоны престижности местоположения с учетом данных аналитического отчета о развитии рынка производственной недвижимости г. Пермь, представленного «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Оценщик исходил из того, что объект оценки расположен во 2 ценовой зоне, а аналоги находятся в 1 зоне престижности.

Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 39-44 отчета.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 28.12.2017, то есть дату обращения в суд. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 28 декабря 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **83141, площадью 9086 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под механизированный склад (лит.В), административное здание (лит.А), здание гаража (лит.Б), расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 10576000 рублей по состоянию на 13 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 7 февраля 2018 года.

Судья (подпись)