Решение № 2-322/2025 от 21 сентября 2025 г. по делу № 2-643/2024~М-521/2024

К делу № 2-322/2025

УИД: 23RS0009-01-2024-000845-35


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

станица Брюховецкая Краснодарского края 18 сентября 2025 года

Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Дорошенко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Рыбалко К.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании ( в использованием ВКС) гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, указывая, что 12.09.2023 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого истец передал ответчикам в общую долевую собственность (каждому из ответчиков по ? доли) земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилой дом с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенные по адресу: <......> Переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован за ответчиками в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. Согласно п.6 договора ответчики должны были произвести оплату вышеуказанных объектов недвижимого имущества за счет федерального и регионального бюджета в рамках Постановления Правительства РФ от 21.10.2022 №1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном порядке на иные территории Российской Федерации» (вместе с «Правилами предоставления субсидии из федерального бюджета в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в целях финансового обеспечения мероприятий по предоставлению единовременных выплат на обзаведение имуществом и социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов жителям г. Херсона и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном порядке на иные территории Российской Федерации на постоянное место жительства», «Правилами предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации в целях финансового обеспечения мероприятий по предоставлению единовременных выплат на обзаведение имуществом и социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов жителям г. Херсона и части Херсонской области, покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном порядке и иные территории Российской Федерации на постоянное место жительства» в размере 3 726 954 рубля. Оплата земельного участка и жилого дома ответчика произведена не была. В марте 2024 года истцу стало известно, что ответчикам отказано в предоставлении вышеуказанной субсидии на приобретение объекта недвижимости и земельного участка, ввиду того, что ФИО3 имела постоянную регистрацию на территории Российской Федерации. 02.04.2024 в адрес ответчиков истцом направлена претензия (требование) о расторжении договора, которая осталась без ответа.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, жилого дома с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенных по адресу: <......> от 12.09.2023, заключенный между ФИО1 с одной стороны и ФИО3 и ФИО5 с другой стороны.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, жилой дом с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенных по адресу: <......> в собственность ФИО1.

Указать, что решение суда является основанием для погашения записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО3 и ФИО5 и регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, жилой дом с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенных по адресу: <......>

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании сковые требования поддержал и просил их удовлетворить. Пояснил, что согласно п.4 Договора купли-продажи стороны по обоюдному согласию определили стоимость жилого дома и земельного участка в размере 3 730 000 рублей, из которых 3 046 рублей стоимость земельного участка (кадастровая стоимость 173 933,76 рублей) и 3 726 594 рубля стоимость жилого дома. При этом в п.5 Договора указано, что сумма в размере 3 046 рублей в качестве оплаты за земельный участок передана продавцами покупателю. Стороны не намеревались заключать договор купли-продажи только с целью передачи отдельно жилого дома или земельного участка, что подтверждает отсутствие соответствующих условий в самом договоре купли-продажи. Согласно пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Положениями закона установлен запрет на переход права собственности земельного участка без расположенных на нем зданий и наоборот невозможно передать в собственность здание без передачи земельного участка, на котором оно расположено. Следовательно, при удовлетворении судом требований о расторжении спорного договора купли-продажи в части передачи жилого дома невозможно отказать в требованиях о расторжении договора в части передачи земельного участка. Сумма в размере 3046 рублей по отношении к общей неоплаченной сумме 3 726 594 рублей является несущественной. В случае расторжения договора право ответчика на взыскание денежных средств в размере 3046 рублей не нарушается и ответчик имеет возможность обратиться с соответствующими требованиями в суд.

Представитель ответчик ФИО3 по доверенности ФИО4, участвующая в судебном заседании посредством проведения ВСК с Сургутским районным судом Ханты-Мансийского автономного округа Югры, в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась в части. Пояснила, что предметом договора купли-продажи являются земельный участок и жилой дом, которые, согласно п.1 Договора истец обязан продать и передать, а ответчик оплатить и принять. Земельный участок оплачен ответчиком. В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Поскольку ответчик исполнил свои обязательства по договору купли-продажи в части купли-продажи земельного участка, считает, что договор купли-продажи не подлежит расторжению в полном объеме. Указанный земельный участок является оплаченным товаром и возврату не подлежит. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 отказать в части расторжения договора купли-продажи недвижимости - земельного участка.

Заслушав представителей участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает требования истца ФИО1 подлежащими полному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 12.09.2023 года между истцом ФИО1 и ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 передал ФИО3 и ФИО5 в общую долевую собственность (каждому по ? доли) земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилой дом с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенные по адресу: <......>. (л.д.6-7).

Пунктом 5 договора предусмотрено, что стоимость земельного участка в размере 3046 рублей передана покупателями продавцу из собственных средств до подписания договора.

Согласно п. 6 договора оплата стоимости жилого дома в размере 3 726 954 рубля будет производиться за счет средств социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года №1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона, Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории, выделяемой по Государственному жилищному сертификату о предоставлении «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» на имя гр. ФИО5, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: гр. ФИО1 открытого в Краснодарском отделении №<......>.

Доказательств, опровергающих порядок расчета и оговоренную цену объектов недвижимости, стороной ответчика не представлено.

Согласно п.7 договора недвижимость, приобретаемая покупателями по настоящему договору, в обеспечение обязательств, находится в залоге продавца с момента государственной регистрации права собственности до полного расчета в соответствии со статьей 77 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ.

В соответствии с п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Часть 2 ст. 314 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Согласно п.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно записи акта о смерти №<......> от 06.02.2024 ФИО5, <......> года умер <......> года. Наследником по закону на его имущество является супруга – ФИО3, иных наследников судом не установлено.

Согласно решению об отказе в перечислении социальной выплаты от 21 февраля 2024 года, вынесенному ГКУ Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» ФИО3 по состоянию на 24.02.2022 года была зарегистрирована на территории Российской Федерации, что не отвечает требованиям критерия, установленного подпунктом «в» пункта 2 Правил, в связи с чем было принято решение об отказе в перечислении социальной выплаты.

Принимая во внимание положения ч.2 ст. 314 ГК РФ, суд приходит к выводу, что срок исполнения обязательства по оплате домовладения со стороны покупателя истек со дня вынесения решения об отказе в перечислении социальной выплаты, которая по условиям договора должна была пойти на оплату приобретаемого ФИО7 домовладения, то есть с 21 февраля 2024 года.

В силу п.2 ст.489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пункт 3 статьи 489 ГК РФ предусматривает, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.09.2023 на земельный участок с кадастровым номером <......> и жилой дом с кадастровым номером <......>, расположенные по адресу: <......> право общей долевой собственности ? доли ФИО5 и ФИО3 зарегистрировано с обременением - ипотека в силу закона в пользу ФИО1

02.04.2024 года в связи с отсутствием оплаты, истцом ФИО1 было направлено в адрес ФИО5 и ФИО3 требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 12.09.2023 года и возврате в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <......> которое исполнено ответчиками не было.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 07.05.2025 отказано в удовлетворении иска ФИО3 к ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» и Министерству ТЭК и ЖКХ КК об оспаривании решения об отказе в предоставлении субсидии.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.08.2025 года решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 07.05.2025 оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО4 – без удовлетворения.

На момент рассмотрения дела обязательства по оплате жилого дома в оговоренной договором сумме ответчиком ФИО3 не исполнены.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

В соответствии п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку истец ФИО1 (продавец) не получилденьги от ФИО3 и ФИО5 за проданный по договору купли-продажи от 12.09.2023 года жилой дом в срок, который определен судом как 21 февраля 2024 года, а также до настоящего времени, учитывая стоимость земельного участка в договоре, которая более чем в тысячу раз меньше стоимости жилого дома, суд приходит к выводу, что истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем суд признает неисполнение договора в части оплаты жилого дома со стороны ответчика существенным нарушением договора, которое в свою очередь является основанием для его расторжения (данная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 №78-КГ17-21).

Согласно п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу п.2 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Доводы представителя ответчика ФИО3 ФИО4 о том, что указанный земельный участок является оплаченным товаром и возврату не подлежит, суд отвергает как основанные на неверном применении норма материального права.

Подпунктов 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ установлен принцип, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абз.3 п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ст.237 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, положениями закона установлен запрет на переход права собственности на земельный участок без расположенных на нем зданий, принадлежащих на праве собственности собственнику участка, и наоборот невозможно передать в собственность здание без передачи земельного участка, на котором оно расположено.

К правоотношениям сторон не полежат применению положения п. 4 ст. 453 Гражданского Кодекса РФ о запрете возврата исполненного по сделке, поскольку законом прямо предусмотрено иное- что правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством ( п. 3 ст. 1103 Гражданского Кодекса РФ)

Таким образом, на основании положений ст.ст. 1102-1104, 1107 ГК РФ исковые требования ФИО1 о погашении записей о регистрации права общей долевой собственности покупателей на спорные дом и земельный участок и признании за истцом права собственности на него по правилам неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилого дома с кадастровым номером <......>, общей площадью <......> кв.м., расположенных по адресу: <......>, от 12.09.2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 и ФИО5.

Погасить запись о государственной регистрации <......> права общей долевой собственности ФИО5, <......> года рождения на жилой дом с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенный по адресу: <......>

Погасить запись о государственной регистрации <......> права общей долевой собственности ФИО3, <......> года рождения на жилой дом с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., расположенный по адресу: <......>

Погасить запись о государственной регистрации <......> права общей долевой собственности ФИО5, <......> года рождения на земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <......>

Погасить запись о государственной регистрации <......> права общей долевой собственности ФИО6, <......> года рождения на земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <......>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером <......>, площадью <......> кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилой дом с кадастровым номером <......> общей площадью <......> кв.м., расположенные по адресу: <......>

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом за ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 22 сентября 2025 г.

Судья Е.В.Дорошенко