Решение № 2-2760/2024 2-59/2025 2-59/2025(2-2760/2024;)~М-1711/2024 М-1711/2024 от 26 января 2025 г. по делу № 2-2760/2024

№2-59/25

уид 50RS0015-01-2024-002749-23


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Истринский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Бардина М.Ю.,

при секретаре Дворецкой Е.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» о защите прав потребителей, по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» к ФИО1 о взыскании задолженности,

У с т а н о в и л:

ФИО1 предъявил иск к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» о защите прав потребителей, в обоснование иска указал, что

между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> Согласно п. 2.1. Договора Застройщик настоящим обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Здание и после ввода Здания в эксплуатацию передать Участнику Долевого Строительства Объект Долевого Строительства, а Участник Долевого Строительства обязуется уплатить Цену Договора и принять Объект Долевого Строительства в порядке и в сроки, предусмотренные Договором. Объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартаменты) <данные изъяты> Стоимость в соответствии с п. 6. Договора составляет 21.258.761 руб., Указанный объект долевого строительства приобретен для личных и семейных нужд Истца за счет собственных средств. Планируемым сроком (п.4.1) получения Застройщиком разрешения на ввод Здания в эксплуатацию является ДД.ММ.ГГГГ, а согласно п. 4.2. Застройщик обязуется передать Объект Долевого Строительства Участнику Долевого Строительства по Передаточному Акту после получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию и не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок объект долевого строительства истцу передан не был. ДД.ММ.ГГГГ, стороны подписали Дополнительное соглашение № к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <данные изъяты>, по условиям которого срок передачи объекта долевого строительства был изменен на ДД.ММ.ГГГГ В указанном соглашении увеличилась цена Договора на 376430 руб. 66 коп., до 21.635.192,46 руб. и площадь объекта долевого строительства увеличилась до <данные изъяты> Разница, в размере 376.430 руб. 66 коп., подлежала оплате до ДД.ММ.ГГГГ, после даты передачи объекта долевого строительства указанную в Дополнительном соглашении. В указанный срок разрешение на ввод в эксплуатацию ответчиком получено не было, объект долевого строительства не передан. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Уведомление о завершении строительства не направлялось. ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия с требованием передать объект долевого строительства и выплатить неустойку (получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ согласно выписке денежные средства ФИО2 размере 21258761,80 руб. были списаны в пользу ООО «СЗ «Поклонная». Далее истец обратился к ответчику с требованием передать ему объект долевого строительства, но получил отказ, обусловленный тем, что необходимо внести доплату в размере 376430 руб. 66 коп. Истцом в адрес ответчика было направлено Заявление о зачете встречных однородных требований, а также требование о выплате остатка долга истцу и передаче объекта долевого строительства.

Уточняя иск, просил: Признать недействительным заключенный между ФИО1 и ООО «СЗ «Поклонная» Дополнительное соглашение № к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты><данные изъяты> и применить последствия недействительности сделки. Указать, что данное решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации Дополнительного соглашения № к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты> содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Признать п.1 Акта о передаче объекта долевого строительства <данные изъяты> г., в части фактической площади 69 кв.м, недействительным. Указать, что данное решение является основанием для внесения записи о фактической площади помещения <данные изъяты> в Единый государственный реестр недвижимости. Взыскать с ООО «СЗ «Поклонная» в пользу ФИО1 неустойку, за задержку сроков передачи объекта долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве в размере 1593698 руб. 45 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства как неосновательное обогащение, в размере 376430 руб. 66 коп., компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб. 00 коп., штраф, в размере 50% от суммы, присуждённой судом, расходы на оплату услуг представителя 50000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности 2.500 руб.

ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» предъявило встречный иск к ФИО1 о взыскании задолженности, в обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был подписан договор <данные изъяты> участия долевом строительстве многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой на приобретение нежилого помещения (апартаментов), <данные изъяты> между Истцом и Ответчиком подписано дополнительное соглашение №, в соответствии с которым, стороны определили срок передачи объекта долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ и установили цену Договора размере 21 635 192,46 рублей. В соответствии с условиями Приложения № Дополнительного соглашения денежные детва в размере 21 258 761,8 рублей оплачиваются в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации Договора.

Денежные средства в размере 376 430,66 рублей 66 копеек оплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ На дату составления встречного заявления ответчиком по встречному иску задолженность не погашена.

Просил взыскать с ФИО1 сумму задолженности по договору <данные изъяты>. в размере 376 430,66рублей 66 копеек; сумму неустойки по договору <данные изъяты> в размере 6305,2 руб.; сумму госпошлины 13 027,36 рублей 36 копеек; Признать уведомление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о зачете встречных требований недействительной сделкой.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО3 пояснил что предмет иска это уменьшение площади апартаментов и введение в заблуждение доверителя, когда он получил апартаменты оказалось что площадь на <данные изъяты> меньше чем он должен получить, правовые нормы, ч. 2 ст. 178 ГК РФ, площадь фактическая <данные изъяты> считает что площадь не могла уменьшится из-за отделки. Об изменении площади узнали не сразу, после того как оплатил <данные изъяты> ему передали квартиру, потом он самостоятельно сделал замеры, а после вызвал кадастрового инженера. Ввел его в заблуждении видимо менеджер застройщика, в органы регистрационного учета истец не обращался.

Представитель ответчика ФИО4 пояснил, что квартира передается в состоянии черновой отделки, инженер измеряет по бетону, потом производится отделка. Пункт «Д» договора, четко устанавливает, что пересмотра цены нет. Оснований для удовлетворения иска ФИО1 не имеется. Дополнительное соглашение заключено меду сторонами так, как была изменена цена, сроки и площадь. Истцом денежные средства были оплачены в <данные изъяты>, согласно ст. 406 ГК РФ и положения договора, застройщик не может без оплаты передать имущество, так же в возражениях представитель просил снизить неустойку и предоставить отсрочку исполнения решения. Встречный иск не поддержал в части требования о взыскании задолженности, так как оплата произведена, поддержал в части взыскания процентов.

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> Согласно п. 2.1. Договора Застройщик настоящим обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Здание и после ввода Здания в эксплуатацию передать Участнику Долевого Строительства Объект Долевого Строительства, а Участник Долевого Строительства обязуется уплатить Цену Договора и принять Объект Долевого Строительства в порядке и в сроки, предусмотренные Договором. Объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартаменты) <данные изъяты> Стоимость в соответствии с п. 6. Договора составляет 21258761 руб.,

ДД.ММ.ГГГГ, стороны заключили Дополнительное соглашение № к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты>, по условиям которого срок передачи объекта долевого строительства был изменен на ДД.ММ.ГГГГ, увеличилась цена Договора на 376430 руб. 66 коп., до 21635192,46 руб. и площадь объекта долевого строительства увеличилась до <данные изъяты> денежные средства в размере 376 430,66 рублей 66 копеек оплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства в размере 376 430,66 рублей 66 копеек оплачены истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 в адрес ответчика ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» было направлено Заявление о зачете встречных однородных требований.

ДД.ММ.ГГГГ подписан акт о передаче объекта долевого строительства.

Согласно Дополнительного соглашения <данные изъяты> к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты>

Согласно заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ технического площадь объекта долевого строительства <данные изъяты>

Согласно акта о передаче объекта долевого строительства площадь объекта долевого строительства <данные изъяты>

Согласно технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ площадь объекта долевого строительства <данные изъяты>

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ площадь объекта долевого строительства <данные изъяты>

Согласно заключения эксперта ООО «Первый экспертный центр» от ДД.ММ.ГГГГ определить без разрушающего метода какова толщина покрытия стен водоэмульсионной краской, плиткой в помещениях апартамента № (кадастровый номер: №), расположенном в Здании по адресу: <адрес> не представляется возможным. Определить площадь апартамента № (кадастровый номер: № без учета толщины покрытия стен водоэмульсионной краской и плиткой, не представляется возможным, поскольку произвести замеры толщины покрытия стен водоэмульсионной краской, плиткой, без разрушающего метода, невозможно. Площадь апартамента № (кадастровый номер: № расположенного по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы с учетом толщины покрытия стен водоэмульсионной краской и плиткой составляет <данные изъяты>

В обоснование иска ФИО1 о признании недействительным Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты> и применить последствия недействительности сделки, указана ст. 178 ч.2 пп.2,5 ГК РФ.

Согласно ст. 178 ч.1 ГК РФ Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ч. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку

Предъявляя требования о признании сделки, совершенной под влиянием заблуждения истец не представил каких-либо доказательств таких обстоятельств, как заблуждение, в том числе о существенных качеств объекта долевого строительства или каких- либо других обстоятельств.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена возможность изменения цены договора после его заключения, если это предусмотрено договором. Дополнительное соглашение не противоречит Закону о долевом строительстве, соответствует условиям Договора.

На основании изложенного, иск о признании сделки Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной удовлетворению не подлежит.

Требования погашения записи о государственной регистрации Дополнительного соглашения в Едином государственном реестре недвижимости, являются производными от требования о признании сделки недействительной и не подлежат удовлетворению.

В обоснование требования о признании п.1 Акта о передаче объекта долевого строительства <данные изъяты> в части площади <данные изъяты> недействительным не указано правовых оснований, указано на такие обстоятельства как согласно заключения кадастрового и инженера от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения <данные изъяты>

В Приложении 1 договора Стороны определили, что Фактическая площадь - это площадь, устанавливаемая кадастровым инженером в момент оформления ввода в эксплуатацию (то есть до выполнения отделочных работ). Фактическая площадь в Акте полностью идентична площади, указанной в Техническом плане, а также сведениям из ЕГРН. В связи с чем оснований для признания Акта недействительным в части указания недостоверной площади не имеется.

Основанием для внесения изменений в ЕГРН о площади объекта долевого строительства является межевой план.

ФИО1 с межевым планом в орган регистрационного учета с заявлением о внесении изменений в ЕГРН не обращался.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска о признании п.1 Акта о передаче объекта долевого строительства <данные изъяты> в части площади <данные изъяты> недействительным и об отсутствии оснований для внесения записи о площади помещения <данные изъяты> в Единый государственный реестр недвижимости.

Требование о взыскании неустойки за задержку передачи объекта долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно доп. Соглашения срок передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ однако Денежные средства в размере 376 430,66 рублей 66 копеек оплачены истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом фактической неоплаты цены Договора у Ответчика отсутствовали обязательства по передаче Объекта, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания неустойки период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями п. 4.5. Договора обязательство Застройщика по передаче Объекта Долевого Строительства в установленные настоящим Договором сроки является встречным по отношению к обязательству Участника Долевого Строительства по уплате Цены Договора и (или) приемке Объекта Долевого Строительства в порядке, предусмотренном Договором, неисполнение которого влечет за собой соразмерное продление срока передачи, установленного статьей 4.2 Договора.

«03» июня 2024 г. подписан акт о передаче объекта долевого строительства.

Однако Правительством РФ ДД.ММ.ГГГГ принято Постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, которым предоставлена отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления.

Согласно ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Предметом заключенного договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> с учетом Дополнительного соглашения, заключенного с ФИО1 предусмотрено: Характеристики Объекта Долевого Строительства (в состоянии без чистовой отделки), приведены в Приложении 1 к настоящему Договору. При этом Стороны договорились, что Объект Долевого строительства подлежит передаче Участнику Долевого Строительства после завершения внутренней (чистовой) отделки в соответствии с Приложением 2 к настоящему Договору. Под Фактической площадью стороны определили площадь, устанавливаемую на основании обмеров кадастрового инженера (проводимых в момент оформления Застройщиком разрешения на ввод Здания в эксплуатацию, т.е. до выполнения Застройщиком отделочных работ) и подлежащую указанию в Передаточном акте. Стороны договорились, что в результате выполнения отделки площадь Объекта Долевого Строительства может не совпадать с Фактической площадью. Такое изменение Фактической площади не является основанием для пересмотра цены Договора в большую или меньшую сторону (пп. d Приложения 2 к Договору).

Представленное истцом описание объекта не может являться доказательством передачи истцу объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором долевого строительства, поскольку данное техническое описание составлено после проведения в помещении чистовой отделки.

На основании изложенного, сумма, заявленная как неосновательное обогащение, в размере 376430 руб. 66 коп., взысканию с ООО СЗ «Поклонная» не подлежит.

Поскольку нарушений прав истца ФИО1 не установлено, не подлежит удовлетворению иск в части компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя, расходов на оформление нотариальной доверенности.

Поскольку Денежные средства в размере 376 430,66 рублей 66 копеек оплачены истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ встречный иск о взыскании указанной суммы удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Расчет неустойки с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ :

376 430,66 рублей 66 копеек х 67дней х 7,5 % годовых х 1/300=6305 рублей 20 копеек.

Так как сумма задолженности оплачена после предъявления встречного иска подлежит взысканию с истца ФИО1 госпошлина и неустойка по договору Участия в Долевом Строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6305 рублей 20 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 о признании недействительным Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору Участия в Долевом Строительстве <данные изъяты> и применить последствия недействительности сделки, указать, основания для погашения записи о государственной регистрации Дополнительного соглашения в Едином государственном реестре недвижимости, о признании п.1 Акта о передаче объекта долевого строительства <данные изъяты>., в части площади <данные изъяты> недействительным, указать основания для внесения записи о площади помещения <данные изъяты> в Единый государственный реестр недвижимости, о взыскании неустойки за задержку передачи объекта долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неосновательное обогащение, в размере 376430 руб. 66 коп., компенсацию морального вреда, штраф, расходы на оплату услуг представителя, расходы на оформление нотариальной доверенности отказать.

Иск ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» удовлетворить частично

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» неустойку по договору Участия в Долевом Строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6305 рублей 20 копеек, сумму госпошлины 13027 рублей 36 копеек, всего взыскать 19332 рубля, 56 копеек.

Признать уведомление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о зачете встречных требований недействительным.

В удовлетворении требования ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» в взыскании с ФИО1 сумму задолженности по договору Участия в Долевом Строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 376 430 рублей 66 копеек отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Председательствующий:

Решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.