Решение № 2-387/2018 2-387/2018~М-399/2018 М-399/2018 от 26 сентября 2018 г. по делу № 2-387/2018

Гр. дело №2-387/2018 г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«27» сентября 2018 года п.Прямицыно

Октябрьский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Гузенкова Д.А.,

с участием представителей истца (ответчика по встречному иску) ФИО5- Грек И.А., ФИО1,

представителя ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2 и ФИО3- ФИО4,

при секретаре Силиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО8 об установлении арендной платы за пользование земельным участком, встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об установлении арендной платы за пользование земельным участком, указала, что между ФИО5 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) 14.11.2016 года подписан договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование объект недвижимости - земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, площадью 295 кв. м., кадастровый номер №, адрес: <адрес> (п.2.1. договора).

При этом, размер платы за предоставление в аренду недвижимого имущества определен в размере 18 880 руб. в год (п.3.1. договора). Арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа следующего месяца, путём перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, лично или в иных формах, не противоречащих действующему законодательству (п.3.2. договора). В данном случае (спорной ситуации) можно с одной стороны говорить о правах предыдущего собственника домовладения (нежилых помещений) и его бесплатном пользовании участком, и следовательно такое право и перешло к ответчику: бесплатного пользования (при прямом следовании норме, и несением сопутствующих расходов в виде уплаты налога на имущество в собственности физ. лица).

С другой стороны вопрос сдачи в наем (аренду, как указал ФИО2) может быть поставлен не ранее возникновения права собственности. У арендодателя ФИО2 право общей совместной собственности возникло (зарегистрировано) только 04.12.2014 года.

Стороны в разделе 5 определили, что договор действует с момента его подписания и до ДД.ММ.ГГГГ (п.8.1. договора). После ДД.ММ.ГГГГ предложений перезаключить договор от ответчика - собственника участка не поступало. Условий о пролонгации договора в тексте документа от 14.11.2016 г. не содержится.

Текст (условия) договора аренды земельного участка от 14.11.2016 года был предложен ответчиком. При этом, после детального изучения документа Акт приема-передачи земельного участка, в виду наличия разногласий о размере арендной платы ФИО5 подписан не был. До разрешения вопроса с размером подлежащей уплате арендной платы ФИО5 (арендатор) приостановила действия по выплатам, и не совершала платежи. Вместе с тем, право пользования частью чужого земельного участка перешло к истцу в силу закона (п.2 ст.271 ГК РФ: право пользования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости).

С 14.11.2016 года ФИО5 лично и через своего представителя, выражала несогласие с размером установленной арендной платы, что оставалось без внимания со стороны ответчика до 27.02.2018 г.

Из претензии от 20.02.2018 года, ФИО5 стало известно о том, что за период действия договора с 14.11.2016 года по 14.10.2017 года ФИО2 требует уплатить 17306,67 руб., т.е. сумму исчисленную от размера арендной платы указанной в п. 3.1. договора в отношении которой истец выразила несогласие, и соответственно не признает ее.

Кроме того, в последующем, а именно на стр. 3 претензии ФИО2 указывает, что как собственник, ФИО5 пользуется участком с 14.11.2014 г., и за период с 14.11.2014 года по 14.11.2016 года на основании отчета оценщика требовал уплатить 18880,00 руб./37760,00 руб. (абз.2 стр.3), т.е. разные суммы на одну и туже конечную дату 14.11.2016 года, с чем ФИО5 так же не согласна. И более того, ФИО2 считает, что общий долг составляет с 14.11.2014 года по 14.10.2017 года 50066,67 руб., что так же нельзя признать обоснованным и законным.

В виду того, что ФИО2 длительное время бездействовал и не принимал мер к урегулированию вопроса о размере арендной платы, т.к. знал, что выплаты в его адрес со стороны ФИО5 приостановлены, срок ликвидности предыдущего отчета истек, действуя в своем имущественном интересе, последняя выступила заказчиком оценки рыночной стоимости (размера) арендной платы по земельному участку с кадастровым номером №

Так, согласно выводов специалиста оценщика (стр. 12 раздел 7 и стр. 49 раздел 15 отчета об оценке №102/18-11-01 от 10.07.2018 года), применением сравнительного подхода к оценке, итоговая величина объекта оценки: рыночный размер арендной платы в год, за пользование земельным участком из категории земель: земли населенных пунктов - для производственно хозяйственной деятельности, площадью 295 кв.м., кадастровый номер №, адрес: <адрес>, составляет 7000,00 руб. (с НДС, с учетом округления).

Считает, что в спорной ситуации размер платы может быть определен на основании методики исчисления арендной платы за расположенные на территории субъекта Российской Федерации земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом формула расчета предусматривала умножение кадастровой стоимости участка на ряд коэффициентов, в том числе коэффициент индексации и коэффициент, установленный для случаев, когда объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При этом расчет платы с учетом коэффициента индексации, не применим к спорным правоотношениям п.9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582, согласно которому при расчете арендной платы на основании кадастровой стоимости в тех случаях, когда утверждена новая кадастровая стоимость, применяемая с 1 января следующего года, индексация размера платы на коэффициент уровня инфляции при расчете платы за этот год не проводится.

С учетом того, что спорный договор аренды от 14.11.2016 года был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п.3 ст.65 которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета путем введения нового коэффициента, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. Руководствуясь требованиями статьи 41 НК РФ, налоговый орган исходит из возможности оценки дохода, получаемого при безвозмездном пользовании имуществом, и необходимости его определения в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 250 Кодекса на основании обычно применяемых ставок арендной платы, взимаемых за пользование аналогичным имуществом.

Вместе с тем, к договору от 14.11.2016 года применялись во внимание рыночные коэффициенты стоимости арендной платы.

Ввиду того, что результаты определения рыночной стоимости права аренды влияют на права ФИО5, как плательщика арендной платы, а ответчик уклоняется от разрешения спора во внесудебном порядке, она вынуждена была обратиться с иском в суд.

Просит суд установить арендную плату (вознаграждение собственника) за пользование земельным участком из категории земель: земли населенных пунктов – для производственно хозяйственной деятельности, площадью 295 кв.м., кадастровый номер №, адрес: <адрес> соответствии с расчетом об оценке №102/18-11-01 рыночного размера арендной платы в год за пользование земельным участком, подготовленным ИП ФИО6 по состоянию на 10.07.2018 года; понесенные расходы по оплате государственной пошлине возложить на ответчика; взыскать понесенные расходы по оценке недвижимости (рыночной стоимости права аренды земельного участка) в размере 5000 руб.

Определением Октябрьского районного суда Курской области от 16.08.2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3, которая одновременно исключена из числа третьих лиц.

В свою очередь, ФИО2, ФИО3 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав, что между ФИО2 и ФИО5 был заключен (подписан сторонами) Договор аренды земельного участка от 14.11.2016 года сроком до 14.11.2017 года.

По условиям вышеуказанного договора, ФИО5 был предоставлен земельный участок площадью 295 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположено принадлежащее ФИО5 на праве собственности здание. Данный земельный участок находится в собственности ФИО2 и ФИО3 (общая совместная собственность).

Акт приема-передачи земельного участка ФИО5 подписан не был, однако, с момента заключения договора и по настоящее время она пользуется арендованным земельным участком.

Кроме здания ответчика на данном земельном участке располагаются коммуникации для обслуживания здания.

В соответствии с п. 2.2. Договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором.

Согласно п.3.1. Договора, за предоставленное в аренду недвижимое имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 18 880,00 рублей в год. Арендная плата, указанная в п.3.1. договора, уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа следующего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, лично или в иных формах, не противоречащих действующему законодательству РФ (п.3.2. Договора).

Размер арендной платы был установлен по рыночной стоимости, и определен независимым оценщиком (ООО «Дивиденд» ФИО7) по состоянию на 29.08.2016 года (отчет об оценке объекта оценки №432 от 30.08.2016 года)

За весь период действия договора (с 14.11.2016 года по 14.10.2017 года), арендная плата не выплачивалась, в связи с чем, задолженность по арендной плате за указанный период составляет 17306,67 руб.

По истечению действия договора аренды, арендодатель направил арендатору претензию от 20.02.2018г. с требованием о погашении задолженности по арендной плате, обязательство по выплате арендной платы по Договору аренды земельного участка от 14.11.2016 года ответчиком не исполнено.

Просят суд взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2, ФИО3 задолженность по договору аренды земельного участка от 14.11.2016 года в размере 17306,67 руб., взыскать с ответчика в пользу истцов государственную пошлину.

Представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО5 – Грек И.А. и ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 просили отказать, а также просили применить срок исковой давности периодических платежей, в виду пропуска истцами по встречному иску данного процессуального срока, т.к. встречный иск предъявлен в суд и принят к производству 30.08.2018 года, в применении по встречному иску отчета об оценке объекта №432, подготовленного ООО «Дивиденд» по состоянию на 29.08.2016 года просили отказать, т.к. срок его действия (ликвидности) истек. Кроме того, представитель ФИО5- Грек И.А. в судебных заседаниях давал объяснения о том, фактически земельный участок, принадлежащий ФИО9 с момента заключения договора аренды от 14.11.2016 года и по настоящее время находится в пользовании ФИО5, поскольку на нем расположено принадлежащее ей здание, состоящее из 3 нежилых помещений и 1 жилого помещения. Представители ФИО5 в судебном заседании также сообщили о том, что в досудебном порядке к ФИО9 ФИО5 с предложением о заключении нового договора аренды земельного участка не обращалась, в устной форме ФИО9 предлагалось согласовать размер арендной платы.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, посчитав их необоснованными и не подлежащими удовлетворению., пояснив, что действительно, между ФИО5 (собственник здания) и ФИО2 (собственником земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее истцу ФИО5 на праве собственности) был заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2016 года сроком до 14.10.2017 года, при этом акт приёма- передачи земельного участка не был подписан ФИО5 без объяснения причин. Земельный участок используется ФИО5 с 2014 года до настоящего времени, в пользование Л-ных по окончанию срока действия договора аренды он не передавался.

Согласно п.5.1. вышеуказанного договора, договор действует с момента его подписания сторонами. В п.3.1. договора указано, что за предоставленное в аренду недвижимое имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 18880,00 руб. в год. Размер арендной платы был установлен по рыночной стоимости, и определен независимым оценщиком (ООО «Дивиденд» ФИО10) по состоянию на 29.08.2016 года (отчет об оценке объекта оценки №432 от 30.08.2016 года). Таким образом, при подписании договора аренды земельного участка от 14.11.2016 года, истец согласился со всеми условиями данного договора, в том числе и с размером арендной платы. Истец подтверждает, что пользуется земельным участком. Несогласие истца с размером арендной платы, которое выражалось в неуплате арендных платежей, по мнению ответчиков, является нарушением обязательств арендатора по заключенному договору аренды. Также попытка арендатора (истца) установить в судебном порядке меньший размер арендной платы, по мнению ответчиков, является попыткой уклонения от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а именно от погашения задолженности по арендной плате.

Кроме того, здание было приобретено истцом в процедуре банкротства ИП Грек И.А. без земельного участка, что было указано в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2014 года, заключенного между ФИО5 и конкурсным управляющим ИП Грек И.А. Предыдущий собственник здания и земельного участка - Грек И.А., предоставил в залог земельный участок, который в последующем, в связи с неисполнением Грек И.А. своих обязательств по кредиту, выбыл из его владения (собственности). Следовательно, при заключении Грек И.А. кредитного договора и договора залога земельного участка, принадлежавшего Грек И.А., при неисполнении кредитных обязательств, он полагал (должен был полагать) о том, что предмет залога может выбыть из его собственности.

Таким образом, ссылка истца на п.2 ст.271 ГК РФ несостоятельна, так как прежний собственник отказался от права собственности на земельный участок, и, следовательно, новый собственник здания не имеет никаких прав на земельный участок.

Кроме того, указала, что в досудебном порядке ФИО5 к ФИО9 с предложением заключить новый договор аренды не обращалась, переписки о несогласии с размером арендной платы между ними не велось.

Встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дне, времени, месте слушания дела была извещена своевременно надлежащим образом.

Ответчики (истцы по встречному иску) ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте слушания дела были извещены своевременно надлежащим образом.

С учетом мнения участников судебного процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся истца (ответчика по встречному иску) и ответчиков (истцов по встречному иску), извещенных о дне, времени, месте слушания дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 и ФИО3 являются собственниками земельного участка (общая совместная собственность) площадью 295 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 46 АТ №, дата выдачи 04.12.2014 года.

14.11.2014 года, 24.07.2014 года ФИО5 приобрела права собственности на недвижимое имущество, расположенное на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 46 АТ №, 46 АТ 055028, 46 АТ №, 46 АС №

14.11.2016 года между ФИО2 (арендодатель), и ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов – для производственно-хозяйственной деятельности, площадью 295 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. Договор действует с момента его подписания сторонами и до 14.10.2017 года.

Согласно п.2.1. договора, арендодатель обязан предоставить в пользование арендатора недвижимое имущество в течении 5-ти дней с момента подписания договора.

Согласно п.2.2 указанного договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные договором.

Согласно п.3.1. договора, за предоставленное в аренду недвижимое имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 18800 рублей в год.

Согласно п.3.2. договора, арендная плата, указанная в п.3.1. договора, уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа следующего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, лично или в иных формах, не противоречащих действующему законодательству РФ.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор аренды земельного участка от 14.11.2016 года подписан сторонами, следовательно, при подписании договора аренды земельного участка истец ФИО5 согласилась со всеми условиями данного договора, в том числе и с размером арендной платы.

В силу ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено в судебном заседании, после окончания срока действия договора аренды земельного участка (14.10.2017года), возражений со стороны арендодателя относительно пользования земельным участком арендатором не поступило, земельный участок арендатором собственникам передан не был, им продолжает пользоваться ФИО5 в целях эксплуатации принадлежащего ей недвижимого имущества. Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались. Таким образом, в силу положений ч.2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды от 14.11.2016 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать ФИО5 в удовлетворении исковых требований об установлении арендной платы за пользование земельным участком площадью 295 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с отчетом об оценке №102/18-11-01, подготовленным ИП ФИО6 по состоянию на 10.07.2018 года.

При разрешении встречных исковых требований судом было установлено, что 14.11.2016 года между ФИО2 (арендодатель, собственник земельного участка), и ФИО5 (арендатор, владелец здания, расположенного на земельном участке) был заключен договор аренды земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов – для производственно-хозяйственной деятельности, площадью 295 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. Договор действует с момента его подписания сторонами и до 14.10.2017 года.

Согласно п.п.2.2, 3.1, 3.2 указанного договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные договором, за предоставленное в аренду недвижимое имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 18800 рублей в год, арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа следующего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, лично или в иных формах, не противоречащих действующему законодательству РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что арендодатель свои обязанности по договору аренды земельного участка исполнил, передав арендатору в пользование указанный земельный участок. При этом, довод представителей ФИО5 о том, что акт приёма- передачи земельного участка последней подписан не был, правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что спорный земельный участок с момента заключения договора и на момент рассмотрения дела судом, фактически постоянно находится в пользовании ФИО5, которая использует его для эксплуатации своего недвижимого имущества, расположенного на участке.

Кроме того, достоверно установлено, что арендатор Грек И.А. за весь период действия договора аренды, арендную плату не выплачивала, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 14.11.2016 года по 14.10.2017 года в размере 17306,67 руб. Факт не выплаты арендной платы в соответствии с условиями договора представители ФИО5 в судебном заседании не оспаривали, доказательств обратного не представили.

Расчет суммы задолженности, выполненный истцами, суд считает правильным.

Поскольку задолженность по арендной плате у ФИО5 возникла с 20.12.2016 года, вопреки доводам представителей ФИО5, сроки исковой давности по заявленным требованиям о взыскании задолженности по арендной плате, не истекли.

В связи с изложенным, суд считает необходимым удовлетворить встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 в полном объеме и взыскать с ФИО5 в их пользу сумму задолженности по договору аренды земельного участка площадью 295 кв. м. с кадастровым номером 46:17:060202:11, расположенного по адресу: <адрес>, от 14.11.2016 года, в размере 17306 руб. 67 коп.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Следовательно, с ФИО5 в пользу ФИО2 и ФИО3 подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 692 руб. 27 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2 и ФИО3 об установлении арендной платы за пользование земельным участком площадью 295 кв.м. с кадастровым номером 46:17:060202:11, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с отчетом об оценке №102/18-11-01, подготовленным ИП ФИО6 по состоянию на 10.07.2018 года, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 и ФИО3 сумму задолженности по договору аренды земельного участка площадью 295 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от 14.11.2016 года, в размере 17306 руб. 67 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 692 руб. 27 коп., а всего 17998 рублей 94 копейки (семнадцать тысяч девятьсот девяносто восемь рублей 94 копейки).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Октябрьский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2018 года.

Судья (подпись).