Решение № 3А-14/2018 3А-14/2018(3А-171/2017;)~М-403/2017 3А-171/2017 М-403/2017 от 23 апреля 2018 г. по делу № 3А-14/2018

Дело № 3а – 14/18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 24 апреля 2018 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №..., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 23 792 000 рублей.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости данного объекта.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 32 898 903 рубля 37 копеек по состоянию на 01.12.2014 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2015 года №59-П.

В соответствии с отчетом ООО «Центр судебной экспертизы» №379\03 от 17.06.2017 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 23 792 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достаточной.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.12.2014 года установлена экспертом в размере 26 500 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (более 14 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании отчета об оценке, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы им не заявлено. В то же время им заявлено ходатайство о допросе судебного эксперта для разъяснения следующих вопросов: из каких критериев исходил эксперт при подборе объектов-аналогов и почему недоспустимо использование аналогов, подобранных оценщиком; в связи с чем правомерно «не очищать» от комиссионных агентств недвижимости цены объектов-аналогов.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, согласно п.4 ФСО №1 «Цена-это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Экспертом учтены объективные обстоятельства, подтвержденные рыночной практикой: продавец не обязан привлекать к продаже агентов; разумный покупатель не заинтересован фиксировать в договоре сумму меньшую, чем реально выплаченную; гонорар агенту выплачивается покупателем из средств, полученных при продаже квартиры, не на основании договора купли-продажи, а на основании агентского договора, то есть покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу, фиксируя цену в договоре, только после этого продавец рассчитывается за оказанные ему лично услуги агента, указанные расчеты не влияют на цену сделки с покупателем. Согласно выводов эксперта для целей оценки и предполагаемого использования результатов оценки должна использоваться информация о цене, которая будет уплачена сторонами в рамках сделки, а не денежные средства оставшиеся у конкретной стороны сделки после компенсации своих личных расходов.

Эксперт также пояснил, что преимущества подобранных им объектов-аналогов заключается в максимальном приближении к оцениваемому объекту, их расположенность в домах сопоставимого класса. Недопустимость объектов-аналогов, предложенных оценщиком, подтверждается наличием у части из них существенных индивидуальных особенностей, не учтенных оценщиком; анализом, подтверждающим наличие на рынке на дату оценки объектов более сопоставимых по местоположению, классу и характеристикам. Несоответствия объектов-аналогов, подобранных оценщиком, изложены на стр.16 заключения судебной экспертизы.

Указанные пояснения эксперта соответствуют заключению судебной экспертизы и не вызывают сомнений в обоснованности и непротиворечивости данного заключения.

При этом, в заключении судебной экспертизы, обосновывая вывод о наличии существенных недостатков отчета, эксперт указывает на следующее:

- оцениваемый объект расположен в жилом доме в престижной части Центрального района, в доме прошедшем полную реконструкцию, имеющем круглосуточную охрану, встроенный паркинг, что позволяет отнести дом к категории жилья повышенной комфортности. Подобные объекты формируют отдельный сегмент рынка отличный от жилья массового спроса. Проведенный оценщиком анализ рынка не может характеризовать сегмент рынка объекта оценки, данные по сегменту жилья повышенной комфортности не представлены. Учитывая изложенное, объем информации, предоставленной в отчет в рамках анализа рынка недостаточен и не соответствует требованиям ст.11 (раздел 5) ФСО №7;

- подобранные оценщиком объекты-аналоги не относятся к сегменту рынка объекта оценки, часть из них имеет существенные индивидуальные особенности, не учтенные оценщиком.

Таким образом, вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в достаточной степени обоснован.

Учитывая изложенное, оснований для определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из стоимости, установленной отчетом об оценке не имеется.

Представителем административного истца не указаны какие-либо нормы законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которым противоречит по его мнению экспертное заключение в части определения рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №..., в размере его рыночной стоимости равной 26 500 000 рублей, по состоянию на 01.12.2014 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 13.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев