Решение № 2-12302/2024 2-3850/2025 2-3850/2025(2-12302/2024;)~М-9430/2024 М-9430/2024 от 27 октября 2025 г. по делу № 2-12302/2024

Дело №

УИД 23RS0№-36


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 20 октября 2025 г.

Советский районный суд <адрес> в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре ФИО3,

при участии:

представителя истца, по доверенности ФИО4, ответчика ФИО2 к., представителя ответчика на основании ч. 6 ст. 56 ГПК РФ ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в <адрес> к

ФИО1 Сурат кызы о расторжении договора,

установил:

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в <адрес> обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО7.к, просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения № ИдМ1-КВ-21 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фондом защиты прав граждан - участников долевою строительства в <адрес> и ФИО1 Сурат кызы, предусматривающий передачу <адрес>, площадью 64.2 кв.м., кадастровый №. расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>. корпус 1; возвратить в собственность Фонда зашиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес> имущество - <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1; взыскать с ФИО1 Сурат кызы в пользу Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства в <адрес> неустойку в размере 0.1% за каждый лень просрочки исполнения обязательства по Договору купли-продажи жилого помещения №ИдМ1-КВ-21 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 620 804 (шестьсот двадцать тысяч восемьсот четыре) рубля 05 копеек; установить, что решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 Сурат кызы на <адрес>, площадью 64.2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1 и основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении - Ипотека в силу закона №.0426011:13586-23/226/2024-3 от ДД.ММ.ГГГГ, установленному в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в отношении <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1.

В обоснование требований указано, что Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес> на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-7264/2019 является застройщиком Жилого комплекса «Иван да Марья», расположенного по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>. Между публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (Агент) и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес> заключен агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ № ФРТ-02/2311-22, в соответствии с которым Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение по поручению на реализацию объектов недвижимости Фонда региона совершать от имени и за счет Фонда региона комплекс юридических и иных действий, направленных на заключение договоров о реализации свободных объектов, а Фонд региона обязуется оплатить Агенту агентское вознаграждение и возместить понесенные Агентом расходы на условиях Агентского договора (п.2.1). ДД.ММ.ГГГГ между Фондом региона, в лице ФИО6, и гр. РФ ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения № ИдМ1-КВ-21, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями Договора следующее недвижимое имущество: <адрес> кадастровым номером 23:43:0426011:13586 общей площадью 64,20 кв. м., расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1. Цена Договора установлена пунктом 2.1 Договора и составляет 5 848 620 рублей. По условиям Договора (раздел 2, 3 Договора) стороны установили следующий порядок оплаты цены Договора: согласно п.2.2.1 Договора, оплата части цены Договора в размере 2 920 299 руб. 00 коп. осуществляется Покупателем за счет заемных средств с помощью аккредитивной системы расчетов в течение 3 рабочих дней с даты направления продавцом документов в ПАО «Сбербанк России»; согласно п.2.2.2 Договора, оплата части цены Договора в размере 2 928 321 руб. 00 коп. осуществляется за счет социальной выплаты на приобретение жилого помещения, предоставленной ФИО1, право на которую удостоверяется государственным жилищным сертификатом от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Комитетом по строительству <адрес>, в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в течение 30 рабочих дней с даты подачи Покупателем заявления на перечисление средств социальной выплаты. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор № на сумму 2 920 299,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № сумма в размере 2 920 299 руб. 00 коп. поступила на счет Фонда региона от Краснодарского отделения № ПАО Сбербанк, в назначении платежа указано: «Платеж по аккр. № за недвиж. По Договор купли-продажи № И6М1-КВ-21 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1». В отношении <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации права собственности за ФИО1 регистрационная запись №. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в отношении <адрес> внесена запись № о регистрации обременения - Ипотека силу закона, в пользу ПАО «Сбербанк России» на срок 240 месяцев со дня фактического предоставления Кредита. ДД.ММ.ГГГГ Государственным казенным учреждением <адрес> «Кубанский центр государственной поддержки населения и развит финансового рынка» вынесено решение об отказе в перечислении социальной выплаты ответчику, в связи с чем часть цены по Договору в размере 2 928 3 руб. 00 коп. не уплачена. Поскольку обязательства со стороны ответчика не исполнены, истец вынужден обратиться в суд.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на удовлетворении.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Пояснили, что осуществить оговоренную в договоре оплату квартиры ответчик не может, поскольку отказано в реализации права на получение социальной выплаты.

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк России, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК, ППК «Фонд развития территории» в судебное заседание не явились. Суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес> на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-7264/2019 является застройщиком Жилого комплекса «Иван да Марья», расположенного по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>.

Строительство жилого комплекса осуществлялось на основании выданного разрешения на строительство №RU3306000-3912-р от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> в отношении объекта ЖК «Иван да Марья», расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Между публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (Агент) и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес> заключен агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ № ФРТ-02/2311-22, в соответствии с которым Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение по поручению на реализацию объектов недвижимости Фонда региона совершать от имени и за счет Фонда региона комплекс юридических и иных действий, направленных на заключение договоров о реализации свободных объектов, а Фонд региона обязуется оплатить Агенту агентское вознаграждение и возместить понесенные Агентом расходы на условиях Агентского договора (п.2.1).

ДД.ММ.ГГГГ между Фондом региона, в лице ФИО6, и гр. РФ ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения № ИдМ1-КВ-21.

Пунктом 1.1. Договора, раздел «Предмет договора, предусмотрено, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями Договора следующее недвижимое имущество: <адрес> кадастровым номером 23:43:0426011:13586 общей площадью 64,20 кв. м. расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1.

Цена Договора установлена пунктом 2.1 Договора и составляет 5 848 620 рублей.

По условиям Договора (раздел 2, 3 Договора) стороны установили следующий порядок оплаты цены Договора: согласно п.2.2.1 Договора, оплата части цены Договора в размере 2 920 299 руб. 00 коп. осуществляется Покупателем за счет заемных средств с помощью аккредитивной системы расчетов в течение 3 рабочих дней с даты направления продавцом документов в ПАО «Сбербанк России»; согласно п.2.2.2 Договора, оплата части цены Договора в размере 2 928 321 руб. 00 коп. осуществляется за счет социальной выплаты на приобретение жилого помещения, предоставленной ФИО1, право на которую удостоверяется государственным жилищным сертификатом от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Комитетом по строительству <адрес>, в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в течение 30 рабочих дней с даты подачи Покупателем заявления на перечисление средств социальной выплаты.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор № на сумму 2 920 299,00 руб.

В соответствии с пунктом 12 Кредитного договора целью использования заемщиком кредита является приобретение объекта недвижимости: квартира, находящегося по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1, <адрес>.

Документ-основание приобретения объекта недвижимости: Договор №ИдМ1-КВ-21 купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, Титульный созаемщик: Фонд защиты дольщиков Кубани, <адрес>.

Согласно п. 22 кредитного договора, ПАО «Сбербанк России» обязуется произвести расчеты по сделке приобретения с использованием аккредитива, открытого у ответчика в пользу организации, осуществляющей продажу/инвестирование строительства Объекта недвижимости Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № сумма в размере 2 920 299 руб. 00 коп. поступила на счет Фонда региона от Краснодарского отделения № ПАО Сбербанк, в назначении платежа указано: «Платеж по аккр. № за недвиж. По Договор купли-продажи № И6М1-КВ-21 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1».

По условиям пункта 4.1 Договора, передача Объекта производится при условии выполнения Покупателем обязательства по уплате Цены Договора после государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в отношении <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации права собственности за ФИО1 регистрационная запись №.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в отношении <адрес> внесена запись № о регистрации обременения - Ипотека силу закона, в пользу ПАО «Сбербанк России» на срок 240 месяцев со дня фактического предоставления Кредита.

ДД.ММ.ГГГГ Государственным казенным учреждением <адрес> «Кубанский центр государственной поддержки населения и развит финансового рынка» вынесено решение об отказе в перечислении социальной выплаты ответчику, в связи с чем часть цены по Договору в размере 2 928 3 руб. 00 коп. не уплачена.

Пунктом 9.1 Договора предусмотрено досудебное урегулирование спора. Ответчику по адресу электронной почты, указанной в Договоре направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены Договора до ДД.ММ.ГГГГ, обязательство ответчиком не исполнены.

Таким образом, в соответствии с п.п. 2.1-2.4, 4.1 Договора предусмотрена полная оплата Покупателем не было надлежащим образом исполнено обязательство по полной оплате цены, в связи с чем акт приёма-передачи не подписан. Пунктом 6.2.1 Договора предусмотрена обязанность Покупателя уплатить Цену Договора на условиях и в сроки, определяемые Договором.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Недоплата практически всей цены по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости последний в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получавший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик существенно нарушила условия договора купли-продажи, не исполнив обязанность по оплате квартиры, отказ в перечислении социальной выплаты обусловлен выявлением недостоверных сведений, содержащихся в представленных документах и отказе в выдаче государственных жилищных сертификатов, что порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки суд исходит из следующего.

Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что за нарушение Покупателем срока оплаты части Цены Договора, предусмотренного пунктом 2.2. Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от Цены Договора за каждый день просрочки. При этом в Договоре имеется оговорка, что данный пункт не применяется в случае просрочки оплаты части цены денежных средств, полученных по жилищному сертификату.

Вместе с тем, Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, п. 2.2.2 установлено, что не позднее 5 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на Объект на Покупателя, Покупатель обязан направить заявление на перечисление средств социальной выплаты в орган субъекта Российской Федерации, уполномоченный перечисление социальной выплаты получателю государственного жилищного сертификата. Оплата указанной части денежных средств производятся Уполномоченным органом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 12 Договора, в срок, указанные в настоящем пункте Договора.

Решение об отказе в перечислении социальной выплаты было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчиком не предпринято никаких действий в целях оплаты Договора, что свидетельствует недобросовестном поведении стороны.

Таким образом, подлежит применению положение п. 8.1 Договора, расчет пени подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 620 804, 05 рублей.

По мнению суда, расчет истца является арифметический верным, согласуется с условиями договора, ответчиком не оспорен, ходатайств от ответчика о снижении пени на основании ст. 333 ГК РФ не поступало.

При таких обстоятельствах, исковые требования Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в <адрес> подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в <адрес> к ФИО1 Сурат кызы о расторжении договора - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения № ИдМ1-КВ-21 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фондом защиты прав граждан - участников долевою строительства в <адрес> и ФИО1 Сурат кызы, предусматривающий передачу <адрес>, площадью 64.2 кв.м., кадастровый №. расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>. корпус 1.

Возвратить в собственность Фонда зашиты прав граждан - участников долевого строительства в <адрес> имущество - <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1.

Взыскать с ФИО1 Сурат кызы в пользу Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства в <адрес> неустойку в размере 0.1% за каждый лень просрочки исполнения обязательства по Договору купли-продажи жилого помещения №ИдМ1-КВ-21 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 620 804 (шестьсот двадцать тысяч восемьсот четыре) рубля 05 копеек.

Решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 Сурат кызы на <адрес>, площадью 64.2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1.

Решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении - Ипотека в силу закона №.0426011:13586-23/226/2024-3 от ДД.ММ.ГГГГ, установленному в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в отношении <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда <адрес> О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Советского

районного суда <адрес> О.В. Скрипка