Решение № 2-3764/2023 2-3764/2023~М-2857/2023 М-2857/2023 от 13 декабря 2023 г. по делу № 2-3764/2023

Дело № 2-3764/2023

55RS0007-01-2023-003332-12


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2023 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Казанцевой Н.А. при секретаре судебного заседания ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Центрального административного округа <адрес>, департаменту жилищной политики Администрации <адрес> о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на жилое помещение, восстановления права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с названным иском к ответчикам, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом в лице ФИО4, действующего на основании доверенности, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 купил у истца в собственность квартиру площадью 30,4 кв.м, по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора цена указанной выше квартиры составляет 1 340 000 рублей. Расчет по настоящему договору производится в следующем порядке: сумму 500 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет личных денежных средств при подписании договора; сумму 840 000 рублей покупатель оплачивает продавцу равными частями по 5 000 рублей за каждый месяц в течение 168 месяцев. До полного расчета отчуждаемая квартира будет находится в залоге у продавца – истца. На основании договора была произведена государственная регистрация перехода права собственности. В рамках исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 свои обязанности, установленные п. 3 договора не исполнял, ссылался на наличие в отношении него возбужденных исполнительных производств, обещал произвести оплату. С ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время ФИО1 не переводил денежные средства на счет истца по договору купли-продажи, что свидетельствует о сущетсвенном нарушении ФИО1 условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием произвести оплату в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и уведомлением, что в случае отказа и уклонения от оплаты, истец будет вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов, ответа на претензию в адрес истца не поступило. ДД.ММ.ГГГГ Центральным районным судом <адрес> было вынесено определение о прекращении производства по делу ввиду установления факта смерти ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ Президентом нотариальной палаты <адрес> был дан ответ, что по имеющимся у них сведениям, наследственное дело после смерти ФИО1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не регистрировалось. Считает, что право собственности на вышеуказанную квартиру перешло к Администрации ЦАО <адрес>. Истцом было направлено заявление о расторжении договора в администрацию ЦАО <адрес>, которое было передано в департамент жилищной политики Администрации <адрес> по подведомственности. ДД.ММ.ГГГГ поступил ответ на заявление. Просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом в лице ФИО4, действующего на основании доверенности и ФИО1; прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру кадастровый №, общей площадью 30,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> исключением записи из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок в ним; восстановить право собственности истца на жилое помещение – квартиру кадастровый №, общей площадью 30,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> внесением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок в ним (л.д. 7-13).

Истцом подано уточненное исковое заявление, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом в лице ФИО4, действующего на основании доверенности, и ФИО1; прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру общей площадью 30,4 кв.м. по адресу: <адрес>, с исключением записи из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним; восстановить право собственности истца на указнное жилое помещение с внесением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок в ним (л.д. 111-116).

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО9 (л.д. 122).

В судебном заседании истец ФИО2 участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 154).

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д. 193), в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что между истцом и ФИО1 имелись приятельских отношения, поэтому истец продал последнему спорную квартиру с большой рассрочкой и маленьким ежемесячным взносом. Истец длительное время не обращался в суд с иском к ФИО1 после не исполения последним с февраля 2020 года обязательств по внесению ежемесячных платежей, поскольку думал решить с ФИО1 в доборовольном порядке. Впоследствии истец узнал о его смерти. ФИО2, заявляя настоящий иск, желает получить обратно себе квартиру, поэтому исковых требований о взыскании задолженности по договору не предъявляет. Просит иск удовлетворить.

Представители ответчиков, третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 155-157,159,160,162).

Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации <адрес> ФИО6 исковые требования не признала, пояснила, что в связи со смертью ФИО1 невозможно установить наличие задолженности, поскольку ФИО1 мог передавать истцу наличные денежные средства, поэтому истец в суд ранее и не обращался. Полагает, что при жизни ФИО1 в полном объеме передал денеженые средства по договору истцу. Заявляя настоящий иск, истец почему то не передает ответчику полученные от ФИО1 по договору 500 000 рублей.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, прекращения или изменения правоотношения, присуждения к исполнению обязанности в натуре, восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В силу ч.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают в том числе из договоров.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом, совершающим сделку.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице ФИО7, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому последнему была продана в собственность квартира площадью 30,4 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 16-18).

Согласно п. 3 договора стоимость приобретаемой покупателем квартиры составляет 1 340 000 рублей. Установлен порядок расчета: сумму в размере 500 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет личных денежных средств при подписании настоящего договора и сумму в размере 840 000 рублей покупатель оплачивает продавцу равынми частями по 5 000 рублей каждый месяц в течение 168 месяцев.

При этом стороны пришли к соглашению, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца до полного расчета.

Согласно сведениям из Росреестра на основании указанного договора купли-проджи от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру, с одновременной регистрацией ограничения – ипотеки в силу закона (л.д. 213).

Из пояснений представителя истца следует, что истец ФИО2 (продавец) исполнил обязанность, передав квартиру ФИО1, и получив от последнего 500 000 рублей. В связи с чем, право собственности ФИО1 было зарегистрировано в установленном законом порядке. После заключения договора ФИО1 перестал исполнять свои обязательства, мотивируюя своим тяжелым финансовым положением.

Из содержания иска следует, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием произвести оплату в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответа на претензию от ФИО1 не последовало, что послужило основанием для обращения ФИО2 с иском в суд.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ районного суда <адрес> производство по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи прекращено, судом установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован по адресу: <адрес>, снят с регистрационного учета по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ по смерти (л.д. 30).

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ Нотариальной палаты <адрес> по сведениям, полученным с официального сайта Федеральной нотариальной палаты, наследственное дело после смерти ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – не регистрировалось (л.д. 29).

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Администрацию ЦАО <адрес> с заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры, указал, что после смерти покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, наследственное дело не регистрировалось, поэтому право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> перешло к Администрации ЦАО <адрес> (л.д. 33-38).

Заявление ФИО2 администрацией ЦАО <адрес> было перенаправлено в департамент жилищной политики Администрации <адрес> ввиду того, что решение вопросов, указанных в заявлении истца, не входит в компетенцию администрации (л.д. 39).

Из ответа от ДД.ММ.ГГГГ департамента жилищной политики Администрации <адрес> следует, что по сведениям из ЕГРН жилое помещение принадлежаит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 Департамент не является стороной по договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым правовые основания для его расторжения отсутствуют. Также указано, что департамекнтом будут проведены мероприятия по установлению возможности отнесения жилого помещения к выморочному имуществу и в случае наличия оснований будет подготовлено и направлено в суд исковое заявление о признании жилого помещения выморочным имуществом (л.д. 40).

Не согласившись с ответом департамента жилищной политики Администрации <адрес>, истец ФИО2 обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на то, что после смерти ФИО1 наследственное дело не регистрировалось, следовательно, квартира является выморочным имуществом, за которое отвечают ответчики. Поскольку обязательства по договоры не исполнены, имеются основания для рассторжения договора и возврату истцу спорной квартиры.

Основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно представленной ООО «АртКлинингДомострой» копии финансово-лицевого счета, ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, задолженность на ДД.ММ.ГГГГ по оплате услуг по содержанию жилья составляет 13 227,63 рублей (л.д. 94-98).

Специалистом 1-й категории отдела управления муниципальным жилищным фондом департамента жилищной политики Администрации <адрес> был осуществлен выход по адресу: <адрес>, доступ в жилое помещение получен не был, со слов соседки из квартиры напротив установлено, что в течение года в квратиру приходит незнакомый мужчина, по результатам составлен акт обследования (л.д. 133-134).

В качестве основания для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и восстановлении права собственности на квартиру, истец ФИО2 указывает на существенное нарушение условий договора - отсутствие оплаты со стороны покупателя ФИО1

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписан ФИО2 в лице ФИО7 по доверенности, в котором предусмотрено, что сумма в размере 500 000 рублей, оплачена ФИО1 при подписании настоящего договора, что подтверждает получение ФИО2 денежных средств от ФИО1, а сумма в размере 840 000 рублей подлежала оплате ФИО1 равными частями по 5 000 рублей в течение 168 месяцев.

Со стороны покупателя ФИО1 обязательства по частичной оплате по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей исполнены.

При этом, отсутствие оплаты со стороны ФИО1 равными частями по 5 000 рублей ежемесячно не является существенным нарушением условий договора, а обусловлено смертью покупателя ФИО1

В тоже время, истец не лишен права требовать сумму задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с наследников ФИО1, в том числе за счет стоимости спорной квартиры. Однако, по настоящему делу таких требований истцом не заявлено.

Нуждаемости истца в возврате в его собственность спорного жилого помещения не имеется, поскольку согласно овтету из Росреестра за истцом зарегистрировано право собственности в отношении трех жилых помещений (л.д. 209-212).

При установленных фактических отношениях, в связи с отсутствием доказательств существенного нарушения ФИО1 условий договора, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации Центрального административного округа <адрес>, департаменту жилищной политики Администрации <адрес> о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на жилое помещение, восстановления права собственности на жилое помещение, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Казанцева

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.