Решение № 3А-105/2019 3А-105/2019~М-127/2019 М-127/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 3А-105/2019

Дело № 3а-105/2019

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2019 г.

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Харламовой О.А.,

при секретаре Шевелевой А.С.,

с участием помощника судьи Хорошайло В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 22 мая 2019 г. № 107,

установил:

Администрация города Омска обратилась с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Комиссия) от 22 мая 2018 г. № 107, указывая, что приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2014 г. утверждена в размере <...>.

На основании договора от 25 января 2005 г. № <...> земельный участок с кадастровым номером <...>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом размеренного использования – для общественно-деловых целей под гаражные боксы, площадью <...> кв. м., передан в аренду гаражно-строительному кооперативу владельцев индивидуальных транспортных средств «Север-45» (далее – ГСК «Север-45»); арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

08 мая 2019 г. ГСК «Север-45» обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что согласно отчета от 07 мая 2019 г. № 16/19, подготовленного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2014 г. составляет <...>.

Решением Комиссии от 22 мая 2018 г. № 107 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в соответствии с отчетом от 07 мая 2019 г. № 16/19.

Администрация города Омска, как получатель арендной платы, полагая данное решение незаконным, указывает на несоответствие отчета от 07 ноября 2018 г. № 26/18 требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, пункту 5 Федерального стандарта оценки № 3, пункту 22 Федерального стандарта оценки № 7.

Административный истец ссылается на необоснованное отклонение объектов, являющихся аналогичными объекту оценки по виду разрешенного использования, необоснованное исключение из итоговой выборки части объектов-аналогов по мотиву отсутствия информации о составе имущественных прав на земельные участки на дату оценки (т.1 л.д.5-10).

В судебном заседании представитель Администрации города Омска ФИО1, действующий на основании доверенности от <...> (т.1 л.д.11), заявленные требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Омской области ФИО2, действующая на основании доверенности от <...> (т.2 л.д.56), поддержав доводы отзыва на административный иск (т.1 л.д.172-175), возражала относительно удовлетворения заявленных требований, указывая на правомочность действий Комиссии и обоснованность принятого ею решения.

Представитель ГСК «Север-45» ФИО3, действующая на основании доверенности от <...> (т.2 л.д.60), также высказала возражения относительно удовлетворения требований Администрации города Омска по основаниям, указанным в отзыве на административный иск и дополнениях к нему (т.1 л.д.184-207).

Представители: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации» в лице филиала по Омской области, Управления Федеральной налоговой службы по Омской области, надлежаще уведомленные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебном заседании участия не принимали.

Представителем ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации» в лице филиала по Омской области в адрес суда направлен письменный отзыв по существу требований, заявленных Администрацией города Омска (т.1 л.д.166-169).

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что на основании договора аренды от 25 января 2005 г. № <...>, заключенного между Департаментом недвижимости Администрации города Омска и ГСК «Север-45», последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, категории земель населенных пунктов, с видом размеренного использования – для общественно-деловых целей под гаражные боксы, площадью <...> кв. м., расположенного <...> (т.1 л.д.82-86,161-163).

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 24 февраля 2012 г. арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (т.1 л.д.93-94).

По состоянию на 01 января 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в размере <...> исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» (т.1 л.д.81).

С целью пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 08 мая 2019 г. ГСК «Север-45» обратился в Комиссию с соответствующим заявлением.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка были представлены следующие документы: копия договора аренды от 25 января 2005 г. № <...>, заверенная Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска; выписка из ЕГРН в отношении земельного участка на электронном носителе; отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 07 мая 2019 г. № 16/19, выполненный ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (оценщик РТВ); электронный носитель с отчетом от 07 мая 2019 г. № 16/19; выписка о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в электронном виде; выписка из ЕГРЮЛ в отношении ГСК «Север-45» на электронном носителе; доверенность представителя заявителя (т.1 л.д.74).

Согласно отчета от 07 мая 2019 г. № 16/19 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2014 г. составляет <...>.

Решением Комиссии от 22 мая 2019 г. № 107 заявление ГСК «Север-45» удовлетворено. Принимая решение, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке, описание в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (т.1 л.д.102-104).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзацы 11 и 13 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В этом случае по результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац 33 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области создана на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 ноября 2011 г. № П/456 (в редакции приказа от 20 февраля 2017 г. № П/76), в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 г. № 263 (далее - Порядок), в пределах компетенции федерального органа исполнительной власти, установленной постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. № 457.

В состав Комиссии входят представители органа исполнительной власти Омской области, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета), представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

На заседании Комиссии 22 мая 2019 имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 вышеназванного Порядка; по рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 Порядка (т.2 л.д.65-66).

Таким образом, решение Комиссии принято правомочным составом уполномоченного органа, форма решения соответствует Порядку, процедура и сроки принятия решения Комиссией не нарушены.

Оспаривая решение Комиссии, административный истец ссылался на несоответствие отчета от 07 мая 2019 г. № 16/19 требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки (пункт ФСО № 1, пункт 5 ФСО № 3, пункт 22 ФСО № 7).

В указанной связи по ходатайству административного истца определением Омского областного суда от 22 августа 2019 г. по административному делу была назначена судебно-методологическая экспертиза, проведение экспертных исследований поручено ООО «Центр интеллектуальных технологий» (эксперт БВВ).

Заключением судебно-методологической экспертизы от 20 сентября 2019 г. № 02/09/2019-Э выявлены несоответствия отчёта от 07 мая 2019 г. № 16/19, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (оценщик РТВ), пунктам 11, 22 Федерального стандарта оценки №7, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> (т.2 л.д.20-21).

Из представленного суду отчета от 07 мая 2019 г. № 16/19 усматривается, что для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2014 г. оценщиком РТВ был избран сравнительных подход, в рамках которого применялся метод сравнения продаж как наиболее достоверно отражающий рыночную стоимость объекта оценки.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком отобрано двадцать три объекта-аналога, после проведения корректировок исключены объекты, имеющие максимальное и минимальное значение стоимости за единицу: №№ 1, 2, 3, 9, 10, 12, 14, 15, 19, 21; итоговый расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> осуществлялся с использованием данных об объектах-аналогах №№ 4, 5, 6, 7, 8, 11, 13, 20, 22.

В ходе судебно-методологической экспертизы установлено, что в нарушение подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки №7 оценщиком описан не полный объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов осуществлено некорректно.

В частности, земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...> в выборку объектов-аналогов не включены, в ходе опроса свидетелем РТВ даны пояснения, что на дату оценки указанные объекты недвижимого имущества отсутствовали.

Вместе с тем, из заключения судебно-методологической экспертизы следует, что ранее РТВ указанные объекты недвижимости принимались в качестве объектов-аналогов (отчет от <...> № <...>), оценщик располагал материалами, позволяющими достоверно определить местоположение, вид разрешенного использования, состав имущественных прав на земельные участки на дату оценки (т.2 л.д.25, 26, 29, 30).

Объекты-аналоги № 16 (кадастровый № <...>), № 17 (кадастровый № <...>), № 18 (кадастровый № <...>), № 23 (кадастровый № <...>) исключены из итоговой выборки по мотивам отсутствия у оценщика информации о составе имущественных прав на дату оценки, что не соответствует общедоступным сведениям, содержащимся в отчетах об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, размещенных на сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Цена предложения по объектам-аналогам №1 (кадастровый № <...>), № 2 (кадастровый № <...>), № 3 (кадастровый № <...>), № 4 (кадастровый № <...>), №6 (кадастровый № <...>), № 7 (кадастровый № <...>), № 14 (кадастровый № <...>) взята оценщиком по состоянию на 30 октября 2013 г. Указанная информация не является актуальной на дату оценки, вышеуказанные земельные участки были повторно предложены к приобретению на аукционе в еженедельнике «Новый адрес» № 51 (418) от 23 декабря 2013 г.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Цена, указанная в объявлении о проведении аукциона, является ценой предложения, каких-либо изъятий по определению цены предложения для объектов недвижимости, предлагаемых к продаже на аукционе, законодательство об оценочной деятельности не содержит, в связи с чем, доводы оценщика о том, что аукционы по указанным объектам недвижимости были проведены 22 января 2014 г., после даты оценки, судом отклоняются.

Таким образом, в нарушение вышеуказанных положений Федерального стандарта оценки №7 при анализе рынка для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> использован не полный объем имеющейся информации об объектах-аналогах, корректного и достаточного обоснования использования в расчетах только части доступных оценщику объектов-аналогов в отчете от 07 мая 2019 г. № 16/19 не содержится, оценщиком использована недостоверная информация о стоимости предложений по ряду объектов-аналогов на рынке на дату оценки, в связи с чем, получены некорректные ценовые диапазоны.

Доводы представителя ГСК «Север-45» о том, что выводы экспертного заключения от 21 августа 2019 г. № 006/2019/Омск, подготовленного общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», согласно которому отчет от 07 мая 2019 г. № 16/19 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, носят для суда преюдициальный характер, отклоняются по следующим основаниям.

Данное заключение саморегулируемой организации является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным, подлежит оценке наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 г. № 328 утвержден Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В силу положений КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу. Данная экспертиза являлась нормативно-методической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертом не ставилась задача анализа исходных данных. Отчет об оценке от 07 мая 2019 г. № 16/19 проверен посредством анализа текста, при отсутствии гарантии точности исходных данных.

Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в указанном отчете об оценке, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке.

Оценив заключение судебной методологической экспертизы по правилам, установленным в статьи 84 КАС РФ, учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы выводы эксперта, административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований ставить указанное доказательство под сомнение.

При таком положении решение Комиссии от 22 мая 2019 г. № 107 нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а вопрос об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости - направлению на новое рассмотрение в Комиссию.

Также в соответствии с разъяснениями, содержащимся в абзаце 4 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная решением Комиссии от 22 мая 2019 г. № 107 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> подлежит исключению из сведений государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Администрации города Омска удовлетворить.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 22 мая 2019 г. № 107 об удовлетворении заявления Гаражно-строительного кооператива владельцев индивидуальных транспортных средств «Север-45» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного <...>, по состоянию на 01 января 2014 г., отменить и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения, ранее поданного Гаражно-строительным кооперативом владельцев индивидуальных транспортных средств «Север-45» заявления.

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 22 мая 2019 г. № 107 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере <...>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Харламова