Решение № 2-3107/2018 2-3107/2018~М-3085/2018 М-3085/2018 от 9 июля 2018 г. по делу № 2-3107/2018

Дело № 2-3107/18


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2018 г. город Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Инвестиционные перспективы» о признании объекта долевого строительства не созданным, признании неисполненным обязательства по уведомлению о завершении строительства и готовности объекта к передачи и признании недействительным передаточного акта,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием (уточненным в соответствии со ст. 39 ГПК РФ в судебном заседании) к ответчику о признании предмета заключенного ими договора участия в долевом строительстве не созданным, пункты 1.1 и 3.1.5 договора не выполненными и признании недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал и мотивировал их тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №. В силу п. 1.1 договора его предметом является создание ответчиком комплекса апартаментов по адресу: <адрес> (далее - здание) на земельном участке общей площадью 25 245 кв.м. с кадастровым номером №. Согласно п. 1.2. указанного договора объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение № общей площадью 28,80 кв.м. на втором этаже 2 корпуса указанного комплекса апартаментов. Срок передачи жилого помещения участнику долевого строительства определен в п. 1.5 – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора согласно п. 4.1 составляет <данные изъяты> рубля 60 копеек. Указал, что договор участия в долевом строительстве был заключен истцом с ООО «Инвестиционные перспективы» на основании проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ. Пояснил суду, что существенными условиями договора являются: площадь апартаментов; наличие четырёх лифтов на этаже; наличие санитарной зоны общего пользования; наличие перегородок (кроме, межкомнатных); наличие подземной автостоянки; устройство вентилируемого фасада с утеплением. Полагал, что проектная декларация является обязательным требованием, исполнение которой должен обеспечить застройщик. ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что выше названные условия договора и пункта 2.8 проектной декларации ответчиком исполнены не были, либо исполнены не в полном объёме, о чём истцом ответчику были направлены письменные претензии по каждому случаю. Указал, что ООО «Инвестиционные перспективы» было отказано истцу в удовлетворении претензий, что подтверждается шестью письменными отказами от ДД.ММ.ГГГГ. Полагал, что заключенный сторонами договор был существенным образом нарушен ответчиком в связи с нарушением им проектной документации, имевшей место при заключении договора участия в долевом строительстве. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона 214-ФЗ по каждому отказу ответчика в удовлетворении требований истцом в адрес ответчика были направлены шесть уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора №. В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указал, что уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не являются основанием для одностороннего отказа от исполнения договора. Полагал, что данный ответ не может быть принят судом, поскольку получен истцом с нарушением установленных сроков для его подачи. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был составлен односторонний передаточный акт предмета договора, в котором указано, что претензий от истца не поступало, что не соответствует действительности. Полагал, что ответчиком не выполнены существенные условия договора участия в долевом строительстве, а именно: не построена подземная автопарковка; не установлен четвертый лифт в подъезде; отсутствует заявленная мокрая зона общего пользования; площадь помещения переданного истцу уменьшилась на ? квадратных метра; не установлены обязательные перегородки вокруг мокрой зоны помещения. По приведенным основаниям просил суд признать предмет договора участия в долевом строительстве № не созданным, пункты 1.1 и 3.1.5 договора не выполненными, а также признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Инвестиционные перспективы» по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом долевого строительства по договору является – апартаменты, назначение нежилое, расположенные во 2-м корпусе, на 2-м этаже, № на площадке, условный №, общей (проектной) площадью 28,8 кв.м. Комплекс апартаментов (назначение: нежилое) введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Пояснила, что при осуществлении строительства комплекса апартаментов ответчиком в проектную документацию по строительству комплекса апартаментов были внесены изменения, на которые ответчиком были получены положительные заключения негосударственной экспертизы в соответствии со ст. 49 Градостроительного комплекса РФ. Настаивала, что ответчиком надлежащим образом выполнены все условия заключенного сторонами договора, а претензии ФИО1 не имеет под собой правовых оснований. Так, пунктом 1.2. договора установлено, что площадь апартаментов является проектной. Окончательная фактическая общая площадь апартаментов, состоящая из площади апартаментов и площади балкона (лоджии), относящегося к апартаментам, будет определяться по данным «Бюро Технической Инвентаризации» (БТИ) или ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», с учетом пп. 4.4.1., 4.4.2 договора. Согласно п. 4.4.2. договора если в результате окончательного определения площади апартаментов сторонами фактическая площадь апартаментов окажется меньше проектной площади, указанной в п. 1.2 настоящего договора, более чем на 1 (один) квадратный метр, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу исходя из стоимости одного квадратного метра. По результатам проведения кадастровых работ Химкинским филиалом ГУП МО «МОБТИ», общая площадь апартаментов, подлежащих передачи истцу составила 28,3 кв.м., что меньше проектной площади приобретенных истцом апартаментов на 0,5 кв.м. Таким образом, цена договора изменению не подлежит. Также полагала, что отсутствие четвертого лифта, санитарной зоны и подземной автостоянки не может служить основанием для признания объекта долевого строительства не созданным. Заявила, что изменение в проектной документации вносились в строгом соответствии с действующим законодательством РФ в области строительства. Так, в связи с требованиями градостроительного законодательства ООО «Инвестиционные Перспективы» внесло изменения в проектную документацию «Комплекс апартаментов, расположенного по адресу: Москва, ЮАО, район Даниловский, Автозаводская улица, вл. №, стр. №», которые в свою очередь были утверждены ООО «Судебные Экспертизы и Исследования» путем выдачи ДД.ММ.ГГГГ застройщику положительного заключения негосударственной экспертизы №. По поводу отсутствия перегородок в помещениях истца указала, что данные апартаменты являются студийными, в связи с чем отсутствие межкомнатных перегородок определено договором. Касательно устройства фасада, его графическое устройство описано в разделе 3 «Архитектурные решения» на разрезах, листы 9 и 10, на которых отображено, что устройство «теплых» фасадов по ограждающим конструкциям корпусов и «холодных» (без утеплителя) на лоджиях. Истец ФИО1 условия договора при его заключении не оспаривал. Настаивала, что условия договора участия в долевом строительстве были согласованы сторонами при его подписании и не противоречат положениям ГК РФ, Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и законодательству о защите прав потребителей. На основании изложенного, просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, а также представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При определении редакции Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подлежащей применению к спорным правоотношениям сторон, судом учтено, что данный спор вытекает из договора долевого участия в строительстве от 26.05.2015 г., на момент заключения которого действовал Федеральный закон в редакции от 21.07.2014 г. (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015 г.).

Таким образом, именно данная редакция Закона подлежит применению к спорным правоотношениям сторон при разрешении данного спора.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014 г. действовавшей на момент заключения договора от 26.05.2015 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №.

В силу п. 1.1 договора его предметом является создание ответчиком комплекса апартаментов по адресу: <адрес> (далее - здание) на земельном участке общей площадью 25 245 кв.м. с кадастровым номером №

Согласно п. 1.2. указанного договора объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение № общей площадью 28,80 кв.м. на втором этаже 2 корпуса указанного комплекса апартаментов. Срок передачи жилого помещения участнику долевого строительства определен в п. 1.5 – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора согласно п. 4.1 составляет <данные изъяты> рубля 60 копеек.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что договор участия в долевом строительстве был заключен им с ООО «Инвестиционные перспективы» с учетом проектной декларацией от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу ч. 1-2 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Доводы истца основаны на том, что ответчиком не выполнены существенные условия договора, а именно: не построена подземная автопарковка; не установлен четвертый лифт в подъезде; отсутствует заявленная мокрая зона общего пользования; площадь помещения переданного истцу уменьшилась на ? квадратных метра; не установлены обязательные перегородки вокруг мокрой зоны помещения общего пользования, что свидетельствует, по мнению истца, о том, что объект заключенного сторонами договора фактически не создан применительно к содержанию проектной декларации.

Согласно 2.8 проектной декларации от 02.03.2015 г. связь по этажам в каждом корпусе осуществляется с помощью одной лестницы и 4 лифтов, а также имеется одноуровневая парковка. Наружные стены комплекса выполнены из мелкоразмерных блоков ячеистого бетона и устройством вентилируемого фасада с утеплением.

Как и следует из содержания договора об участии в долевом строительстве нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиком, право застройщика на внесение изменений в проектно-сметную документацию им не запрещено.

Согласно ст. 19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 21 Закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

В силу ч. 7 ст. 52 "Градостроительного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Судом установлено, что с связи с требованиями градостроительного законодательства, ООО «Инвестиционные Перспективы» внесены изменения в проектную документацию «Комплекс апартаментов, расположенного по адресу: <адрес>», которые в свою очередь были утверждены ООО «Судебные Экспертизы и Исследования» путем выдачи ДД.ММ.ГГГГ Застройщику положительного заключения негосударственной экспертизы №.

Таким образом, внесенные ООО «Инвестиционные Перспективы» изменения в проектную документацию в части количества лифтов в корпусе, подземной парковки и санитарных зон общего пользования на этаже были обусловлены требованиями действующего законодательства и не повлекли ухудшения качества объекта заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, указанные истцом кладовые помещения учитывались застройщиком как коммерческие помещения, предназначенные для последующей реализации застройщиком в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством. При этом, основные технико-экономические показатели «Комплекса апартаментов, расположенного по адресу: <адрес>» остались неизменными.

Как следует из заключения экспертизы № проектная документация и результаты инженерных изысканий на строительство комплекса апартаментов по адресу: <адрес>, внутригородское муниципальное образование <адрес> (Южного административного округа) с технико-экономическими показателями: площадь участка (по ГПЗУ) - 2,5245 га, общая площадь застройки - 3795,00 кв.м, общий строительный объем -219453,40 куб.м, общая площадь - 55153,40 кв.м, количество машиномест в подземной автостоянке - 231 шт., количество машиномест на открытых стоянках - 130 шт., соответствуют требованиям технических регламентов.

Судом установлено, что корректировка проектной документации комплекса апартаментов была проведена ответчиком в установленном законом порядке, что подтверждается заключением негосударственной экспертизы №, №, №, № и №.

Заключением от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой комплекс был признан соответствующим требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Разрешением правительства Москвы (Мосгосстройнадзор) от ДД.ММ.ГГГГ № комплекс апартаментов расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> стр. № введен в эксплуатацию.

Пунктом 1.2. договора установлено, что площадь апартаментов является проектной. Окончательная фактическая общая площадь апартаментов, состоящая из площади апартаментов и площади балкона (лоджии), относящегося к апартаментам, будет определяться по данным «Бюро Технической Инвентаризации» (БТИ) или ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», с учетом пп. 4.4.1., 4.4.2 договора.

Согласно п. 4.4.2. договора если в результате окончательного определения площади апартаментов сторонами фактическая площадь апартаментов окажется меньше проектной площади, указанной в п. 1.2 настоящего договора, более чем на 1 (один) квадратный метр, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу исходя из стоимости одного квадратного метра.

Из материалов дела следует, что по результатам проведения кадастровых работ Химкинским филиалом ГУП МО «МОБТИ» общая площадь спорных апартаментов, подлежащих передачи истцу, составила 28,3 кв.м., что меньше проектной площади апартаментов на 0,5 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что предмет заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве надлежащим образом создан и подготовлен ответчиком для передачи истцу ФИО1 в установленный договором срок, в связи с чем требования истца о признании предмета договора не созданным (п. 1.1) удовлетворению не подлежат.

Доводы о том, что при заключении договора о долевом участии ФИО1 рассчитывал на определенную долю в общем имуществе комплекса заслуживают внимания, однако такая ситуация урегулирована федеральным законом №-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ, пунктами 3, 4 части 1.1 статьи 9 которого предусмотрено, что в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.

В соответствии с частью 7 ст. 19 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В данном же случае истцом заявлены иные требования, нежели предусмотренные соответствующим федеральным законом.

При таких обстоятельствах судом сделан вывод о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Истцом также заявлено требование о признании недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом обязательство застройщика по договору участия по созданию комплекса апартаментов исполнено надлежащим образом и в установленный срок, что подтверждается разрешением от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод объекта в эксплуатацию, выданным правительства Москвы (Мосгосстройнадзор).

Согласно ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 6 этой же статьи установлено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В силу п. 3.2.2 договора если участник в оговоренный договором участия срок (при условии уведомления участника надлежащим образом) не прибыл для приемки апартаментов или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором участия, вправе составить односторонний акт о передачи предмета договора.

Из материалов дела и пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что истец был надлежащим образом уведомлен о необходимости принятия апартаментов письмом от ДД.ММ.ГГГГ, направленным по адресу, указанному самим дольщиком ФИО1

Между тем в установленный договором и законом срок ФИО1 отведенные ему апартаменты не принял и уклонился от подписания передаточного акта.

Отказ ФИО1 от принятия объекта договора участия в долевом строительстве после его надлежащего уведомления ответчиком послужило основанием для составления последним одностороннего передаточного акта спорного объекта долевого строительства.

Давая оценку состоятельности заявленных требований, суд исходил из того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцом не было представлено доказательств наличия в спорном объекте долевого строительства таких недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, а также ухудшения качества объекта долевого строительства в связи с внесенными изменениями в проектную документацию в части организации мест общего пользования.

При установленных судом обстоятельствах требования ФИО1 о признании предмета договора не созданным и признании недействительным одностороннего передаточного акта спорного объекта долевого строительства удовлетворению не подлежат, поскольку ответчиком в полном объеме исполнены предусмотренные договором обязательства по созданию объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией и в установленный законом срок, при надлежащем и заблаговременном уведомлении истца о готовности данного объекта к передаче истцу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Инвестиционные перспективы» о признании объекта долевого строительства не созданным, признании неисполненным обязательства по уведомлению о завершении строительства и готовности объекта к передаче, признании недействительным одностороннего передаточного акта отставить без удовлетворения.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом 12.07.2018 г.

СУДЬЯ: