Решение № 2-463/2025 2-463/2025(2-4708/2024;)~М-3727/2024 2-4708/2024 М-3727/2024 от 17 февраля 2025 г. по делу № 2-463/2025

УИД 38RS0035-01-2024-007412-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2025 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Гвоздевской А.А.,

при секретаре Галкине К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-463/2025 (2-4708/2024) по исковому заявлению унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

установил:

истец Унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что унитарная некоммерческая организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» (далее - Региональный Фонд) создана Иркутской областью в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Региональному Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом. Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее - Федеральный Фонд), в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

В производстве Арбитражного суда Иркутской области находится дело № А19-24031/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная корпорация «ПРОСТОР» о признании ликвидируемого должника общества с ограниченной ответственностью «МолдРосс» (далее - ООО «МолдРосс») несостоятельным (банкротом), по которому определением от 02.08.2024 (резолютивная часть объявлена 31.07.2024) процедура банкротства прекращена.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2018 по делу № А19-24031/2017 ликвидируемый должник - ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017 удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «МолдРосс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ООО «МолдРосс» на земельные участки, предназначенные для строительства:

права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес,

права аренды по договору аренды земельного участок № от Дата, площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства:

многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес количество квартир 65, на земельном участке с кадастровым №;

многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес количество квартир 77, на земельном участке с кадастровым №;

многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, количество квартир 71, на земельном участке с кадастровым №;

многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №), количество квартир 36;

многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №, 2), количество квартир 64 соответственно;

прав застройщика на указанные объекты незавершенного строительства;

передать Региональному Фонду права застройщика ООО «МолдРосс» на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ООО «МолдРосс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу № А19-24031/2017 удовлетворены ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс». Требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными. Требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В соответствии с вынесенным 11.05.2021 Арбитражным судом Иркутской области по делу № А19-24031/2017 вышеуказанным определением между ООО «МолдРосс» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и Региональным Фондом Дата заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «МолдРосс», согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельных участков:

по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке;

по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения:

о праве аренды на земельный участок площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, в пользу регионального Фонда (номер государственной регистрации: №);

о праве аренды на земельный участок площадью 1766 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, в пользу Регионального Фонда (номер государственной регистрации: №).

Таким образом, Региональный Фонд в силу положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика - ООО «МолдРосс», признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Региональный Фонд, соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017, после передачи ему имущества (прав на имущества) застройщика-банкрота ООО «МолдРосс» в мае 2023 погасил в ЕГРН в отношении указанных земельных участков все записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве, объектами долевого строительства которых были нежилые помещения.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства кадастровый №, вид разрешенного использования данные отсутствуют, площадь застройки - данные отсутствуют, степень готовности 78 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Адрес, на земельном участке с кадастровым № №, продолжает оставаться внесенной запись о зарегистрированном праве физического лица, являющегося залоговым кредитором, обязательства по которым, не переданы Региональному Фонду на основании определения арбитражного суда, что не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Регионального Фонда в части распоряжения собственным имуществом, физическое лицо, в пользу которого зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве 25/1000 № Дата 09:15:25 – ФИО1 (далее также – ФИО5, ответчик, залоговый кредитор).

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором зарегистрировано право общей долевой собственности ответчика в отношении вышеуказанного нежилого помещения, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение до настоящего времени отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.

Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.

В абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства.

Кроме того, между застройщиком-банкротом и ответчиком возникли обязательственные правоотношения, в силу которых ООО «МолдРосс» - должник обязалась совершить в пользу ответчика - кредитора определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 ГК РФ).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание помещения как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

В рассматриваемом случае строительство многоквартирного дома не завершено, в натуре помещения как оборотоспособные объекты не существуют.

При таких обстоятельствах, не может возникать право собственности общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом у участников его строительства.

Согласно части 3 статьи 212 ГК РФ особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем, основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона - статьями 218 и 244 ГК РФ.

Как было отмечено выше, в силу положений действующего законодательства в объектах незавершенного строительства до ввода их в эксплуатацию помещений, машино-мест и иных самостоятельных объектов недвижимости быть не может.

Это подтверждается, в том числе системным толкованием пунктов 1,6,8 части 4 статьи 8, части 3, 4, 7, 8 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», из которых следует, что помещение может находиться только в здании и сооружении (т.е. во введенных в эксплуатацию объектах недвижимости).

Более того, в силу пункта 24 части 4 статьи 8 вышеназванного Федерального закона сведения о части недвижимого объекта подлежат внесению в кадастр недвижимости, только если такой объект не является объектом незавершенного строительства. Аналогичный вывод следует и из положений § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.11).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019 по делу № А65-25514/2013, исходя из системного толкования, в частности пунктов 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, также отмечалась недопустимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о помещении, находящемся в объекте, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке. В качестве аргумента этой правовой позиции Суд указал на возможность изменения технических характеристик и пространственной структуры объекта незавершенного строительства при его преобразовании в здание или сооружение. Представляется, что тем самым в судебном акте было обращено внимание на сложность индивидуализации частей пространства внутри недостроенного объекта, их - в определенном смысле - мобильность, изменчивость.

Таким образом, находящиеся в объекте незавершенного строительства помещения не могут эксплуатироваться и использоваться в соответствии с целями его назначения до момента ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в установленном порядке.

Урегулирование обязательств застройщика в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства осуществлялось Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых Федеральным Фондом, в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ.

По результатам проведенного инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, б/с 1, 2, 6, 7, является ограниченноработоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, б/с 4, 5 и Адрес, б/с 1, 2, 3, оценивается как аварийное (копии отдельных страниц Технических отчетов по обследованию состояния строительных конструкций зданий и сооружений прилагаются), в связи с чем Дата Наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - решение об изменении способа восстановления прав граждан) (копии выписок из протокола заседания Наблюдательного совета Федерального Фонда прилагаются).

Принятое Наблюдательным советом Федерального Фонда указанное решение об изменение способа восстановления прав граждан свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам-участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании частей 3.15, 3.16 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Федеральным Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В соответствии с частью 4.1-1 статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотренная настоящей статьей выплата возмещения осуществляется Федеральным Фондом также в случае, указанном в части 3.15 статьи 13.1 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных частями 3.15 и 3.16 указанной статьи.

Частями 3.15, 3.16 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в случае принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан Федеральный Фонд осуществляет за счет своего имущества в порядке, установленном

Правительством Российской Федерации, выплату возмещения гражданам, указанным в пункте 2 части 3.10 настоящей статьи, в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона. Выплата возмещения осуществляется в том числе лицам, которые в период со дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан приобрели право требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом. При этом, положения части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона, предусматривающие, что физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию, не применяются.

Лица, указанные в части 3.15 настоящей статьи, вправе обратиться в Федеральный Фонд с заявлением о выплате возмещения не позднее трех лет со дня размещения на сайте Федерального Фонда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации о принятии Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан в соответствии счастью 3.8 настоящей статьи. В целях осуществления выплаты возмещения таким лицам рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, предусмотренная частью 2 статьи 13 настоящего Федерального закона, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Федеральным Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан.

Отмечает, что в связи с принятым Наблюдательным советом Федерального Фонда решением об изменении способа восстановления прав граждан между Федеральным Фондом и Региональным Фондом Соглашение о передаче имущества (в том числе имущественных прав), обязательств перед гражданами - участниками строительства, прав и обязанностей Фонда субъекта Российской Федерации по договорам (контрактам), заключенным в соответствии с целями Закона об участии в долевом строительстве № от Дата (далее - Соглашение). В соответствии с Соглашением Региональный Фонд передает Федеральному Фонду земельные участки, объекты незавершенного строительства, право требования, возникшее в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», обязательства перед гражданами - участниками строительства, приобретателем которых является Региональный Фонд в рамках дела о банкротстве застройщика-банкрота ООО «МолдРосс», а также права и обязанности по договорам, заключенным в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства. Согласно пункту 2.2 Соглашения в срок не позднее 90 (девяносто) рабочих дней с даты подписания Соглашения, Стороны составляют и подписывают акты приема-передачи Имущества и документации, до настоящего времени Сторонами акты приема-передачи Имущества и документации не подписаны.

При наличии принятого на сегодня решения о восстановлении прав граждан - участников строительства объектов путем применения механизма Федерального Фонда, предусматривающего выплату возмещения участникам строительства за спорное помещение, наличие в ЕГРН не погашенного в отношения этого помещения права собственности за участниками строительства, приведет к негативным последствиям для них, так как в противном случае будет иметь место неосновательное обогащение с их стороны. Права указанных лиц уже защищены Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела № А19-24031/2017 о банкротстве ООО «МолдРосс» как кредиторов. Двойное право указанных лиц на спорные помещения может быть рассмотрено как злоупотребление правом.

Обращает внимание, что выплата возмещения гражданам участникам строительства объектов при сложившихся обстоятельствах является единственным способом восстановления их прав, а наличие не погашенных их прав собственности в отношении объектов является препятствием для его реализации. В противном случае граждане, являющиеся собственниками объектов и на протяжении более 10 лет не предпринявшие мер по завершению их строительства и введению в эксплуатацию, столкнуться с проблемой «самовольного строительства» и будут вынуждены решать вопрос об их сносе за собственный счет. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина установлена при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для организаций в размере - 6 000 рублей.

Просит суд, с учетом изменения исковых требований от 19.12.2024 признать отсутствующим у ФИО1 зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право общей долевой собственности:

- доля в праве 25/1000 на объект незавершенного строительства: кадастровый №, вид разрешенного использования - данные отсутствуют, площадь застройки - данные отсутствуют, степень готовности 78 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Адрес, на земельном участке с кадастровым №, номер и дата государственной регистрации: № Дата 09:15:25, соответствует нежилому помещению №, общей площадью 76,2 кв.м., расположенному в цокольном этаже жилого дома по адресу: Адрес, блок/секция 7, офис №;

- доля в праве 25/1000 на объект незавершенного строительства: кадастровый №, вид разрешенного использования - данные отсутствуют, площадь застройки - данные отсутствуют, степень готовности 78 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Адрес, на земельном участке с кадастровым №, номер и дата государственной регистрации: № Дата, соответствует нежилому помещению в блок-секции №5 по Адрес, площадью 531,9 кв.м., указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственный реестре недвижимости записи об указанном праве.

Взыскать с ФИО1 в пользу унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Определением суда от 21.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области), ООО «МолдРосс».

Участники процесса надлежащим образом уведомлены о рассмотрении дела, в соответствии со статьёй 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в судебное заседание не явились.

Ранее в судебном заседании представитель истца Унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» - ФИО6, требования иска поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям, указанным в исковом заявлении и в дополнительных пояснениях, приобщенных к материалам дела.

Ответчик ФИО5 надлежащим образом уведомлен о рассмотрении дела, о чем в деле имеются доказательства, в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие, также в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении искового заявления. Истцом не представлено доказательств нарушения прав истца ответчиком ФИО1, а также невозможности осуществления деятельности Фонда. Обращаясь в суд с иском истец указывает о несогласии с решением Октябрьского районного суда г.Иркутска и Арбитражного суда Иркутской области, которыми признано право собственности ФИО1 на доли в объекте недвижимости. Указывает, что предъявление настоящего иска направлено на преодоление состоявшихся судебных актов и удовлетворение иска приведет к произвольному лишению ответчика права собственности. Ответчик ФИО1 в реестр требований не включен и не может претендовать на компенсацию. 02.03.2023 Арбитражным судом вынесено решение по аналогичному иску и требования Регионального фонда оставлены без удовлетворения. Принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право собственности ответчика на нежилое помещение признано в судебном порядке, поэтому нет необходимости соблюдения административного порядка для ввода объекта в эксплуатацию. В спорном доме проживают люди, дом используется по его прямому назначению, у людей есть прописка и платятся коммунальные платежи, у каждого собственника имеется обособленное помещение с точным адресом и площадью. Приобретая данный объект Фонд знал о правах третьих лиц и имел намерения исполнить все обязательства перед дольщиками. Также доводы Фонда, о том, что указанное помещение является общедомовым имуществом является несостоятельным.

От представителя Управления Росреестра по Иркутской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От представителя ППК «Фонд развития территорий» ФИО7 по доверенности, поступили пояснения по делу, просит суд удовлетворить исковые требования.

Иные лица, участвующие в деле, их представители о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом в соответствии со статьёй 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, на своем участии в судебном заседании не настаивали, ходатайств об отложении суду не направили.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив доводы иска и возражений на него, исследовав материалы дела и оценив с учетом статьи 67 ГПК РФ, представленные суду доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как следует из положений статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в числе иного, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ, ст. 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено и следует из материалов гражданского дела, что Унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» создана Правительством Иркутской области в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

В соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

Согласно части 1 статьи 21.2 Федерального закона № 214-ФЗ Фонд при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2018 по делу № А19-24031/2017 ликвидируемый должник - ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02.08.2024 производство по делу № А19-24031/2017 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «МолдРосс» прекращено. Прекращено действие всех ограничений, предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и являющихся последствиями открытия конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017 удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «МолдРосс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ООО «МолдРосс» на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе: права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью 6120 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью 1766 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, TOC \o "1-5" \h \z расположенный по адресу: Адрес, блок-секции №№ 1, 2, количество квартир 65, на земельном участке с кадастровым №, многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, блок-секции №№ 4, 5, количество квартир 77, на земельном участке с кадастровым №, многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес блок-секции №№ 6, 7, количество квартир 71, на земельном участке с кадастровым №, многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №3), количество квартир 36, многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с № 1, 2), количество квартир 64; прав застройщика на объекты незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ООО «МолдРосс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Дата заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «МолдРосс», согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м., с кадастровым номером: 38:36:000024:0157, расположенного по адресу: Адрес, на углу улиц Байкальская и Дыбовского, право аренды земельного участка площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в ЕГРН в пользу Регионального Фонда внесены сведения: о праве аренды на земельный участок площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: Адрес, на углу улиц Байкальская и Дыбовского (номер государственной регистрации: №); о праве аренды на земельный участок площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №), указанное подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно подпункту 5 пункта 1 Земельного кодекса РФ по общему правилу все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков. В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. При этом, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на иной праве, чем право собственности, то право собственности заявителя на находящийся на земельном участке объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Таким образом, зарегистрированное в установленном порядке за Региональным фондом право владения земельным участком с кадастровым №, расположенного по адресу: г.Иркутск, пересечение улиц Байкальской и Дыбовского, в соответствии с земельным законодательством распространяется на находящиеся на нем вышеуказанные объекты незавершенного строительства, так как они прочно связаны с ним и следуют его судьбе.

Региональный Фонд в силу положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика - ООО «МолдРосс», признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Согласно части 5 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Банкротство застройщиков законодательно урегулировано положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Процедура банкротства застройщика согласно указанным положениям призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 вышеуказанного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Из приведенных норм следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Региональному Фонду и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю на основании определения арбитражного суда, указанного в пункте 2 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства (залоговые кредиторы). Данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770(4-6) по делу № А50-10848/2014.

Региональный Фонд, соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017, после передачи ему имущества (прав на имущества) застройщика-банкрота ООО «МолдРосс» в мае 2023 погасил в ЕГРН в отношении указанных земельных участков все записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве, объектами долевого строительства которых были нежилые помещения.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Дата между ООО «СибРоссО» (участник долевого строительства) и ООО «МолдРосс» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № от Дата, по условиям которого застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить группу жилых домов с нежилыми помещениями на Адрес, б/с 7 на земельном участке с кадастровым № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства нежилое помещение с отдельным входом и окном со следующими характеристиками: А) проектная площадь 75,84 кв.м., Б) в цокольном этаже дома, б/с 7, а ООО «СибРоссО» принял на себя обязательство уплатить предусмотренную п. 2.1 договора цену в размере 2 123 520 рублей и принять объект по акту приема-передачи.

Дата между ООО «СибРоссО» (цедент) и ФИО8 (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № от Дата, по условиям которого цедент уступает цессионарию права и обязанности по договору № от Дата.

Дата между ФИО8 (цедент) и ФИО9 (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № от Дата, по условиям которого цедент уступает цессионарию права и обязанности по договору № от Дата.

Заочным решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 19.10.2012, вступившим в законную силу 20.11.2012 за ФИО9 признано право собственности на 25/1000 доли в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения общей площадью 76,2 кв.м., в цокольном этаже дома, расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: Адрес, угол улиц Байкальская и Дыбовского, б/с 7.

Дата между ФИО9 (цедент) и ФИО10 в лице ФИО11 (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № от Дата, по условиям которого цедент уступает цессионарию права и обязанности по договору № от Дата.

Дата между ФИО12 в лице ФИО11 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № от Дата, по условиям которого цедент уступает цессионарию права и обязанности по договору № от Дата.

Дата между ФИО13 в лице ФИО14 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает 25/1000 доли в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства: назначение: не определено, площадь застройки 1053,6 кв.м., находящегося по адресу: Адрес, Указанные 25/1000 доли состоят из четырех помещений, расположенных в цокольном этаже, номера помещений в соответствии с поэтажным планом №. Помещение № – 37,7 кв.м., помещение № – 38,5 кв.м., общей площадью 76,25 кв.м.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 23.11.2020 за ФИО1 признано право собственности на долю в размере 25/1000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не жилому помещению №, общей площадью 76,2 кв.м, расположенному в цокольном этаже жилого дома по адресу: Адрес блок-секция 7, офис №, площадь 76,2 кв.м, с кадастровым № на земельном участке кадастровый №.

Дата в ЕГРН на объект незавершенного строительства, степенью готовности 78%, площадь застройки 1053,6 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, кадастровый № зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО5 на 25/1000 доли.

При этом суд учитывает, что истцом не оспаривается факт признания права собственности на спорный объект за ответчиком, а заявлено требование о признании этого права отсутствующим в связи с тем, что право собственности на спорное помещение признано в объекте незавершенного строительства который передан Региональному фонду и ответчик не лишен права на выплату возмещения в установленном законом порядке. Доводы стороны истца о том, что за ответчиками признано право собственности на доли в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме в большем размере, чем предусмотрено проектной документацией, правового значения в данном случае не имеют и могут быть проверены при обращении ответчиков за денежным возмещением.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

ООО «МолдРосс» не завершило строительство объекта незавершенного строительства, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получило, обязательства перед участниками его строительства по передаче объектов долевого строительства после ввода эксплуатацию Дома на основании договоров участия в долевом строительстве, в том числе перед ответчиком ФИО5 в установленный срок не выполнило.

Согласно выписке из ЕГРН от Дата, объект незавершенного строительства стоит на кадастровом учете под № со следующими характеристиками: номер кадастрового квартала: №; дата присвоения кадастрового номера: Дата; ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный №; местоположение: Адрес, площадь, м2: данные отсутствуют; степень готовности объекта незавершенного строительства, %: 78; основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение: тип значение единица измерения, площадь застройки 1053,6 в квадратных метрах; проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом кадастровая стоимость, руб.: 56044450,34 кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: №; виды разрешенного использования: данные отсутствуют; статус записи об объекте недвижимости: Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором зарегистрировано право общей долевой собственности ответчика в отношении спорных помещений, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение до настоящего времени отсутствует.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 4 вышеназванного Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимым условием признания за участником строительства права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание помещения как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Таким образом, до ввода объекта в эксплуатацию, строительство такого объекта не является выполненным в полном объеме, а объект – соответствующим требованиям законодательства, установленным к такого рода объектам.

Если объект недвижимого имущества не введен в эксплуатацию, при которой присваивается назначение объекта, то в нем как в объекте незавершенного строительства, не может быть таких составляющих как жилые/нежилые помещения.

Согласно части 3 статьи 212 ГК РФ особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем, основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона - статьями 218 и 244 ГК РФ.

В силу положений действующего законодательства в объектах незавершенного строительства до ввода их в эксплуатацию помещений, машино-мест и иных самостоятельных объектов недвижимости быть не может.

Указанное подтверждается, в том числе системным толкованием пунктов 1, 6, 8 части 4 статьи 8, части 3, 4, 7, 8 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», из которых следует, что помещение может находиться только в здании и сооружении (т.е. во введенных в эксплуатацию объектах недвижимости).

В силу пункта 24 части 4 статьи 8 вышеназванного Федерального закона сведения о части недвижимого объекта подлежат внесению в кадастр недвижимости, только если такой объект не является объектом незавершенного строительства. Аналогичный вывод следует и из положений § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.11).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019 по делу № А65-25514/2013, исходя из системного толкования, в частности пунктов 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 55 ГрК РФ, также отмечалась недопустимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о помещении, находящемся в объекте, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, не может возникать право собственности на помещения в незавершенных строительством многоквартирных домах у участников его строительства. Находящиеся в объекте незавершенного строительства помещения не могут эксплуатироваться и использоваться в соответствии с целями его назначения до момента ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в установленном порядке.

В силу части 3 статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика в соответствии с частью 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - ППК «Фонд Развития Территорий») и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

Правила принятия решения ППК «Фонд Развития Территорий» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона о ППК «Фонд Развития Территорий» утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 №1192 «Об утверждении Правил и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Положениями статей 13, 13.1 Федерального закона о ППК «Фонд Развития Территорий», параграфа 7 Закона о банкротстве, а также Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 №1192, предусмотрено, что принятие Фондом решений по проведению мероприятий по финансированию завершения строительства объектов, о выплате компенсаций участникам строительства должника осуществляется только в том случае, если в рамках дела о банкротстве застройщика надлежащим образом сформирован реестр требований участников строительства.

Таким образом, нахождение требования участника долевого строительства в реестре требований участников строительства является в рассматриваемом случае обязательным для удовлетворения его требований путем участия в государственной программе при поддержке публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

При этом материалы дела не содержат и ответчиком не представлено доказательств, препятствующих ему своевременно обратиться в арбитражный суд для включения в реестр кредиторов должника.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу № А19-24031/2017 ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс» удовлетворены, требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Фонду на основании определения от 11.05.2021, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства и после ввода их в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в них жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

По результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, б/с 1, 2, 6, 7, является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, б/с 4, 5 и Адрес, б/с 1, 2, 3, оценивается как аварийное, в связи с чем Дата наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан-участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - решение об изменении способа восстановления прав граждан), которое свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218- ФЗ.

Согласно части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в случае принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан Федеральный Фонд осуществляет за счет своего имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, выплату возмещения гражданам, указанным в пункте 2 части 3.10 настоящей статьи, в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона. Выплата возмещения осуществляется в том числе лицам, которые в период со дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан приобрели право требования о передаче жилого помещения, машиноместа и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом. При этом положения части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не применяются.

Лица, указанные в части 3.15 настоящей статьи, вправе обратиться в Федеральный Фонд с заявлением о выплате возмещения не позднее трех лет со дня размещения на сайте Федерального Фонда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации о принятии Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан в соответствии счастью 3.8 настоящей статьи. В целях осуществления выплаты возмещения таким лицам рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, предусмотренная частью 2 статьи 13 настоящего Федерального закона, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Федеральным Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П признаны не соответствующими статьям 1 (часть 1), 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 3), 55 (часть 3) и 751 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно абзацу 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу, что в рамках настоящего дела в части признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика истцом выбран способ защиты, соответствующий сложившимся объективным обстоятельствам и позволяющий должным образом разрешить спор о судьбе зарегистрированных прав на долю в объекте незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что 25.12.2023 Наблюдательным советом Федерального фонда принято решение об изменении решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства финансирования способа восстановления прав граждан, а также учитывая, что объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находятся спорные помещения, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует, при этом право общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО5 тогда как наличие зарегистрированных прав собственности в объекте незавершенного строительства является препятствием в осуществлении государственной регистрации перехода прав и обязанностей, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования, в том числе, с целью недопущения причинения убытков заявителю.

Доводы стороны ответчика о том, что истец ранее обращался в Арбитражный суд Иркутской области в рамках дела №А19-24031/2017 с аналогичными требованиями к ФИО15 и определением от 02.03.2023 в иске было отказано, судом отклоняются, поскольку предмет и основания настоящего спора не являются тождественными ранее рассмотренному спору арбитражным судом, в связи с чем оснований для прекращения производства по делу в соответствии с абз.3 ст.220 ГПК РФ, не имеется.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что при подаче искового заявления истец Унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» произвел уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 6 000 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, удовлетворить.

Признать отсутствующим у ФИО16, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право общей долевой собственности:

- доля в праве 25/1000 на объект незавершенного строительства: кадастровый №, вид разрешенного использования - данные отсутствуют, площадь застройки - данные отсутствуют, степень готовности 78 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Адрес, на земельном участке с кадастровым №, номер и дата государственной регистрации: № Дата 09:15:25, соответствует нежилому помещению №, общей площадью 76,2 кв.м., расположенному в цокольном этаже жилого дома по адресу: Адрес, блок/секция 7, офис №;

- доля в праве 25/1000 на объект незавершенного строительства: кадастровый №, вид разрешенного использования - данные отсутствуют, площадь застройки - данные отсутствуют, степень готовности 78 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Адрес, на земельном участке с кадастровым №, номер и дата государственной регистрации: № Дата, соответствует нежилому помещению в блок-секции № по Адрес, площадью 531,9 кв.м..

Взыскать с ФИО17, в пользу унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области», ИНН/ОГРН <***>/<***>, государственную пошлину в размере 6 000 9шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Иркутска.

Судья А.А. Гвоздевская

Мотивированное решение составлено 07.04.2025.