Решение № 2-301/2017 от 1 августа 2017 г. по делу № 2-301/2017

Дело № 2 -301/2017


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с. Белая Глина 02 августа 2017 г.

Белоглинский районный суд

Краснодарского края в составе:

судьи Журкиной Т.В.

при секретаре Гощук Т.А.

с участием:

представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3

ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2, ФИО5 к ФИО4, ФИО6 о взыскании денежных средств, в счет уменьшения покупной цены жилого дома

установил:

ФИО2 и ФИО5 обратились в суд с иском ФИО4 и ФИО6 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

В обоснование исковых требований К-вы ссылаются на то, что 16 июня 2016 между ними и ответчиками по делу ФИО4, ФИО6 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>.

Согласно договора покупная цена жилого дома и земельного участка определена соглашением сторон- 970 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома – 775 000 рублей, стоимость земельного участка – 195 000 рублей. К-выми обязательства по оплате в соответствии с условиями договора выполнены в полном объеме - 200 000 рублей переданы до подписания договора и 770 000 рублей перечислены за счет ипотечного кредита. Право собственности на жилой дом и земельный участок за ними зарегистрировано в Росреестре.

До заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка истцы путем визуального осмотра ознакомились с качественным состоянием указанных объектов недвижимости и, не обнаружив видимых технических недостатков, а ответчики им не сообщили о них, посчитали, что дом пригоден для проживания в нем и использования по прямому назначению, что отразили в п.9 договора купли-продажи.

В процессе эксплуатации дома при проведении косметического ремонта в одной из комнат после снятия обоев обнаружили в наружной стене трещину и увидели сырое пятно на стене, обнаружив сырость и на других стенах дома, в подполе обнаружили признаки грибка, что является существенным недостатком, так как для устранения грибка необходимо провести капитальный ремонт-замену пораженных конструкций. Об обнаруженных недостатках сообщили ответчикам и предложили вернуть часть уплаченных денег для проведения ремонта или расторгнуть договор купли-продажи. Ответчики отказались урегулировать спор, сославшись на п.9 договора купли-продажи, согласно которого истцы ознакомлены с техническим состоянием дома при его покупке и претензий к качеству дома не имели.

Истцы надлежаще исполнили обязательства по договору и в полном объеме оплатили стоимость дома. В свою очередь, ответчики нарушили обязательства, так как продали дом, имеющий скрытые недостатки, не оговоренные в договоре. Независимой экспертизой установлено, что жилой дом имеет существенные недостатки, расходы на их устранение и стоимость ремонтно-восстановительных работ в жилом доме составляет 196 176 рублей, в связи с чем просят суд уменьшить покупную цену жилого дома на указанную сумму, взыскав ее солидарно с ответчиков.

В судебное заседание истцы ФИО2 и ФИО5 извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились и просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 иск поддержала в полном объеме и просила суд его удовлетворить, пояснив, что после продажи дома истцы обнаружили недостатки и обратились к ответчикам с претензией об устранении недостатков. Согласно заключения эксперта стоимость ремонтных работ составляет 196 176.34 рублей, на указанную сумму просит суд уменьшить покупную цену дома и взыскать ее солидарно с ответчиков, а также судебные расходы согласно письменного заявления.

Ответчик ФИО6 извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился и просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО4 иск не признала и пояснила суду, что она с семьей проживала в доме по адресу <адрес> с 2008 года. Как строился дом им неизвестно, технический паспорт на дом был передан прежним хозяином и согласно паспорта дом был введен в эксплуатацию в 1945 году. В доме она с семьей, тремя детьми прожили около 10 лет. Капитальный ремонт в доме не производился, о чем были предупреждены покупатели К-вы. 26 мая 2016 года с истцами был заключен предварительный договор купли-продажи и они дом неоднократно осматривали, дом находился в надлежащем качественном состоянии. Доступ для осмотра дома не ограничивался, претензий истцами не предъявлялось. 16 июня 2016 года заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. При продаже и оценке дома присутствовал представитель банка, фотографировал и по соглашению сторон дом оценили в 1 млн. рублей. Цена договора была согласована с истцами с учетом технического состояния дома и пригодности проживания в нем и сумма уменьшена с учетом расходов на капитальный ремонт дома. Истцы претензий не имели, дом передан в надлежащем качественном состоянии, что отражено в п.9 договора.

В Красноярском крае влажность достигает 90%, стоят туманы. Чтобы в доме не было сырости, она топила печь даже летом. Подвала в доме нет, об указанных в экспертном заключении недостатках она не знала и не могла знать, никакой сырости и плесени на момент их проживания и продажи дома не было, дети бегали в доме босиком. Истцы поселили детей и за домом не смотрят, печь не топят, лето было дождливое.

С заключением эксперта ознакомлена и не согласна, так как заключение дано в осенне-зимний период и при достаточном отоплении сырости в доме не будет. В иске просила отказать в полном объеме.

3-е лицо представитель ПАО «Сбербанк России» извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился и просил суд рассмотреть дело в его отсутствие

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 16 июня 2016 между ФИО4, ФИО6 и ФИО2, ФИО5 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>. Согласно договора покупная цена жилого дома и земельного участка определена соглашением сторон- 970 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома – 775 000 рублей, стоимость земельного участка – 195 000 рублей. К-выми обязательства по оплате в соответствии с условиями договора выполнены в полном объеме- 200 000 рублей переданы до подписания договора и 770 000 рублей перечислены за счет ипотечного кредита. Право собственности за истцами на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в Росреестре (л.д. -13-19, 129).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что 16 июня 2016 между ответчиками по делу ФИО4, ФИО6 (продавцами) и истцами ФИО2 и ФИО5 (покупателями) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>. По условиям договора цена объектов недвижимости составляет 970 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома – 775 000 рублей, стоимость земельного участка – 195 000 рублей.

Согласно п. 9 договора покупатели осмотрели объекты недвижимости и приняли в общую долевую собственность отчуждаемый жилой дом и земельный участок в надлежащем качественном состоянии, ознакомлены с техническим состоянием вышеуказанных объектов до подписания настоящего договора и претензий к техническому состоянию не имеют (л.д.-13-19, 127-130).

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Из приведенных норм права следует, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцам недвижимого имущества, стороны договора фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома и размерам земельного участка истец не предъявлял, дом, земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования (п.9 договора).

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания. Истцами заявлены требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 ст. 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

16.02.2017 года С-вы получили от К-вых претензию о том, что жилой дом имеет существенные недостатки, расходы на их устранение составляют 196 176.34 рубля, в связи с чем просят на эту сумму уменьшить покупную цену дома или расторгнуть договор купли-продажи. Претензия оставлена ответчиками без исполнения, в связи с чем истцы обратились в суд с исковыми требованиями об уменьшении покупной цены.

По инициативе истцов 14.12.2016 года проведена досудебная экспертиза № по техническому состоянию жилого дома и согласно выводов которой установлены дефекты в конструкциях повреждение (загнивание) двух нижних венцов наружных стен из бревен, цокольного перекрытия и балок перекрытия из бревен. Утрата теплотехнических характеристик в результате деструкции древесины и как следствие промерзание наружных стен, осадка наружных стен и повышенная влажность воздуха в подполе. Требуется проведение ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов и привидение жилого дома в техническое состояние, пригодное для нормальной эксплуатации. На дату исследования дом не пригоден для проживания. Согласно заключения экспертов № стоимость ремонтно-восстановительных работ в жилом доме составляет 196 176.34 рублей.

Суд, заслушав участников процесса, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что при определении цены сделки истцы не являлись пассивной стороной, заведомо знали о результатах рыночной оценки покупаемых объектов недвижимости, имели возможность получить консультацию оценщика по вопросу технического состояния жилого дома, введенного в эксплуатацию согласно кадастрового паспорта в 1945 году (л.д.-139) и желали заключить сделку на условиях и по цене указанных в договоре. При заключении сделки продавцы С-вы действовали добросовестно и открыто, о выявленных специалистами скрытых дефектах не знали и не могли знать, так как при покупке этого дома в 2008 году у продавца ФИО1 не были поставлены в известность о таких дефектах и проживали в доме около 10 лет с детьми, предупредив покупателей при продаже дома о необходимости капитального ремонта дома. Договорная цена определена соглашением сторон, т.е. по их воле и в их интересе, с учетом всех технических недостатков, имеющихся в доме на момент совершения сделки. Покупатели до заключения договора купли-продажи дома проверили состояние дома, на момент заключения договора купли-продажи их устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества, поэтому оснований для уменьшения покупной цены жилого дома не имеется.

С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО2, ФИО5 к ФИО4, ФИО6 о взыскании денежных средств, в счет уменьшения покупной цены жилого дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоглинский районный суд с. Белая Глина.

Решение изготовлено 04 августа 2017 года.

Судья Белоглинского

районного суда <адрес> Т.В. Журкина