Решение № 2-4670/2017 2-479/2018 2-479/2018 (2-4670/2017;) ~ М-4295/2017 М-4295/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 2-4670/2017

Дело № 2-479/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года Дзержинский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Смольяковой Н.В., при секретаре Хлебниковой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «Синица», Обществу с ограниченной ответственностью «КД-Девелопмент», Акционерному обществу «Камская долина» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ЖСК «Синица», ООО «КД-Девелопмент», АО «Камская долина» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – квартиру № ..., расположенную на втором этаже незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: Адрес, указав в обоснование следующее.

ФИО1 является членом ЖСК «Синица»; Дата между ФИО1 и членом ЖСК «Синица» ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» заключен договор № № купли-продажи пая. Дата между членом ЖСК «Синица» ООО «...» и ЖСК «Синица» был заключен договор паенакопления № Таким образом, пай принадлежит ФИО1 на основании договора паенакопления № от Дата. Согласно п. 2.5 договора паенакопления от Дата ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию Дата возможно отступление от вышеуказанного срока, но не более чем на три месяца. Согласно п. 2.7 Договора после полного внесения пайщиком суммы паевого взноса, пайщик в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобретает право собственности на жилое помещение. Истец свои обязательства по договору купли-продажи пая от Дата выполнил в полном объеме, что подтверждается выданной справкой от Дата и квитанцией по оплате от Дата. ООО «...» также свои обязательства по оплате пая исполнили в полном объеме, что также подтверждается выданной ЖСК «Синица» справкой. Однако ответчик ЖСК «Синица» не исполнило своих договорных обязательств, предусмотренных договором, дом не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не предоставлена. Согласно проектной декларации по объекту строительства от Дата застройщиком жилого дома по Адрес. Перми является ООО «КД-Девелопмент». В Арбитражный суд Пермского края поданы заявления о признании банкротом ответчиков ООО «КД-Девелопмент» и АО «Камская долина». Данные заявления о признании ответчиков банкротом находятся на стадии рассмотрения, решения еще не вынесены. Кроме того, истцом оплачен вступительный взнос в ЖСК, что подтверждается квитанцией № от Дата, следовательно, обязанность по оплате стоимости права исполнена в полном объеме. В соответствии с п. 2.5 договора паенакопления от Дата ЖСК обязано завершить строительство в Дата и передать ФИО1 квартиру по акту приема-передачи. Однако указанные положения договора ЖСК были нарушены. Несмотря на неоднократные запросы в ЖСК о планируемой дате ввода дома в эксплуатацию, ответа так и не последовало. В нарушение вышеуказанных положений договора, а также ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации до настоящего времени ЖСК не выполнены обязательства по завершению строительства объекта и передачи помещения. В настоящее время жилой дом фактически окончен строительством, однако, в эксплуатацию не введен, является строящимся объектом, степень готовности составляет 95%. Жилой дом возводится на земельном участке с кадастровым номером №, разрешение на строительство от Дата выдано ООО «КД-Девелопмент». Поскольку ФИО1 оплатил паевой взнос, что подтверждается квитанцией и выданной справкой ЖСК «Синица», и полностью исполнил возложенные на него обязательства перед ЖСК, истец считает, что вправе требовать признания права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства с целью защиты имущественных прав.

Истец ФИО1, его представитель в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие, на исковых требованиях настаивают и просят удовлетворить их в полном объеме.

Представители ответчиков ЖСК «Синица», АО «Камская долина», ООО «КД-Девелопмент» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Дата между ООО «КД-Девелопмент» (Застройщик) и ЖСК «Синица» (Инвестор) заключен договор инвестирования № на постройку 9-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: Адрес.

Согласно п. 3 договора, проектный срок окончания строительства жилого дома и получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – Дата с возможным отступлением от указанного срока Дата; срок передачи квартир инвестору – в течение Дата с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Дата между Дата ЖСК «Синица» – ООО «...» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи пая в ЖСК «Синица», в размере 1692 585 руб., внесенного в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости Адрес

Стоимость пая определена в размере 2118 650 руб. (п. 4 договора).

Обязательства ФИО1 по договору купли-продажи пая выполнены полностью, что подтверждается справкой б/н от Дата.

Также истцом внесен вступительный взнос в ЖСК «Синица» в размере 6 000 руб.

Пунктом 10 договора установлено, что кооператив обязуется после ввода объекта в эксплуатацию передать жилое помещение в пользование владельца пая и после государственной регистрации права собственности кооператива на жилое помещение при условии полной оплаты владельцем пая паевого взноса, выдать ему справку о полной выплате паевого взноса для регистрации его права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 3 договора, пай принадлежит продавцу на основании: договора паенакопления от Дата №, заключенного между продавцом и кооперативом.

Финансовые обязательства ООО «...», по указанному договору выполнены полностью, что подтверждается справкой ЖСК «Синица» от Дата.

Из п. 2.5 договора паенакопления от Дата, заключенного между ЖСК «Синица» и ООО «...», следует, что ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – Дата, при этом возможно отступление от указанного срока, но не более чем на Дата.

... Дата ООО «КД-Девелопмент» выдано разрешение на строительство № жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Адрес Срок действия разрешения – Дата.

Согласно ответу ... от Дата, сведения в отношении домовладения, расположенного по адресу: Адрес отсутствуют.

По справке ЖСК «Синица» от Дата срок сдачи жилого дома по адресу: Адрес назначен на Дата, в настоящее время строительная готовность жилого дома оставляет 80%.

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Согласно положениям приведенных правовых норм, а также условиям договора инвестирования от Дата застройщиком жилого дома по адресу: Адрес является ООО «КД-Девелопмент».

Из установленных по делу обстоятельств следует, что право истца, основанное на договоре купли-продажи пая, производно от прав ЖСК «Синица», возникших на основании договора инвестирования, заключенного Дата кооперативом и ООО «КД-Девелопмент», как застройщиком жилого дома. ЖСК «Синица», являясь лишь инвестором строительства жилого дома, не может самостоятельно обеспечить завершение строительства, которое является функцией застройщика.

В предмет правового регулирования Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопросы регистрации объектов капитального строительства не входят, закон регламентирует процедуру и основания государственной регистрации прав на такие объекты.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Указанные правовые нормы не связывают факт возникновения объектов недвижимого имущества под условие регистрации прав на них.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из указанного следует, что возможность признания права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме законом не поставлена под условие предварительной регистрации, как такого объекта, так и прав застройщика (инвестора) на него.

Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по внесению паевых и членских взносов, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ЖСК «Синица», так и застройщика ООО «КД-Девелопмент», заключившего договор с ЖСК «Синица», а при неисполнении обязательств последними вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности.

Также суд принимает во внимание непредставление ответчиками объективных доказательств наличия реальной возможности, в том числе финансовой, завершения строительства жилого дома в разумные сроки, при том, что первоначально установленный срок завершения строительства нарушен.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о признании права собственности на квартиру, расположенную в незавершенном строительством жилом доме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры Адрес

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Председательствующий ... Н.В. Смольякова