Решение № 2-5024/2017 от 12 сентября 2017 г. по делу № 2-5024/2017

№ 2 - 5024/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2017 г.

(мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)

Подольский городской суд <адрес>

в составе

судьи Николаева М.Н.

при секретаре Жабреевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов

Установил

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 028 125 руб., пени 1 028 125 руб., взыскании судебных расходов: на оплату юридических услуг 22000 руб., расходов по оплате государственной пошлины 8231 руб. 25 коп., расходов на оказание юридической помощи 10 000 руб., по оплате экспертизы 25 000 руб., указав, что между ним и ответчиком заключен ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды № в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, ответчица не исполняет условий договора.

ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании иск поддержали.

ФИО2 возражала против иска, указав, что еще в ДД.ММ.ГГГГ г. уведомила ответчика о расторжении заключенного между ними договора аренды, с ДД.ММ.ГГГГ г. покинула нежилое помещение, неоднократно предлагала истцу передать помещение и ключи от него. От чего он уклонялся. Считает, что полностью оплатила все платежи по аренде вплоть по ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд находит иск ФИО1 подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 указанной статьи, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Также, согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен Договор аренды №, в соответствии с которым истец обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в п. № Договора (помещение <адрес><адрес>, кадастровый №, назначение нежилое, площадью № кв.м.), а арендатор обязался принять Объект в аренду и выплачивать за него арендную плату.

Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Передача Объекта в аренду оформляется по акту приема-передачи (п. № Договора).

Согласно п. № Договора арендатор обязался принять своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также прочие платежи, установленные Договором и последующими изменениями к нему.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора арендатор (ФИО2) обязалась произвести на объекте отделочные работы согласно Смете (приложение №). Срок проведения работ - № (три) месяца + № (один) месяц в случае появления форс-мажорных обстоятельств. О появлении форс-мажорных обстоятельств арендатор обязан немедленно сообщить арендодателю.

В силу п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, арендатор обязалась передать объект арендодателю по акту приема-передачи в течение семи календарных дней с момента прекращения действия договора.

Пунктом № указанного Договора установлен размер арендной платы в размере № руб. в месяц.

Согласно п. № Договора, не входит в арендную плату стоимость коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, услуги телефонной связи, а также взносов за капитальный ремонт. Арендатор возмещает арендодателю стоимость данных услуг и взносов на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

Согласно п. № Договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее № числа месяца, предшествующего оплачиваемому в наличном и/или безналичном порядке по согласованию с Арендодателем.

Пунктом № Договора предусмотрено, что Арендодатель обязался предоставить арендатору «Арендные каникулы» на следующих условиях:

№ Первые 4 месяца, с момента подписания Основного Договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере № (один) рубль в месяц.

№ С пятого по одиннадцатый месяц включительно арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере № руб.

При этом, в случае нарушения условий, указанных в п. ДД.ММ.ГГГГ настоящего Договора, арендодатель вправе взыскивать с арендатора арендную плату за период фактической аренды с момента подписания настоящего Договора исходя из стоимости аренды согласно п. № Договора (п. № Договора.

Также договором предусмотрены штрафные санкции, а именно п. № Договора предусмотрено, за нарушение сроков, указанных в п. № Договора, арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пеню в размере №% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

Истцом указано, что арендные каникулы не подлежат применению, так как ответчицей не выполнены ремонтные работы.

Так, согласно сметы, являющейся приложением к договору, подлежали выполнению работы:

Оштукатуривание стен на № руб.,

Заливка стяжки № кв.м. - № руб.

Звукоизоляция перекрытий № кв.м. - № руб.

Разводка электропроводки (не менее № розеток и № выключателя на каждое помещение - № руб.

Разводка водопровода и канализации (не менее № санузлов. № санузел = унитаз, умывальник, душ) - № руб.

Установка пожарной сигнализации (все помещения объекта) - № руб.

Всего на № руб.

По делу проведена экспертом ФИО6 судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводов которой, в результате обследования нежилого помещения определены следующие работы, проведенные в результате ремонта:

установка пожарной сигнализации (не во всех помещениях объекта) - фактически на сумму - № руб. (по смете требовалось № руб.)

строительные отделочные работы: оштукатуривание стен (не во всех помещениях) на сумму - № коп. (по смете требовалось № руб.),

заливка стяжки - (не во всех помещениях) - на сумму № коп. (по смете требовалось № руб.),

звукоизоляция перекрытий (не во всех помещениях) - на сумму № руб. (по смете требовалось № руб.),

разводка электропроводки (не во всех помещения) - на сумму № коп. (по смете требовалось № руб.),

разводка водопровода и канализации (не в полном объеме) на сумму № коп. (по смете требовалось № руб.),

Требовалось выполнить работ на сумму по смете № руб., а выполнено по факту на сумму по смете № руб. (л.д. №).

Экспертом указано, что объем и стоимость проведенных работ в результате ремонта за исключением установки пожарной сигнализации не соответствуют приложению № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

У суда нет оснований не доверять экспертному заключению, эксперт ФИО7 в судебном заседании поддержал выполненное им экспертное заключение.

Следовательно, ФИО2 не были исполнены в полном объеме обязанности по п. ДД.ММ.ГГГГ Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем «арендные каникулы», предусмотренные названным договором не подлежали применению, и ФИО2 подлежала оплате ежемесячно арендная плата из расчета по № руб. в месяц.

ФИО2 указано, что она расторгла договор аренды с истцом в ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п. №. Договора, договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению Сторон.

Вместе с тем, п. № Договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) при отсутствии виновных действий другой стороны с предупреждением об этом другой стороны не менее чем за № (тридцать) календарных дней.

Из материалов дела следует, что ФИО2 направила в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ претензию о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в одностороннем порядке, с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Такая претензия соответствует п. 7.4 Договора, п. 3 ст. 450 ГК РФ, ввиду чего договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду изложенного, расчет подлежащих уплате платежей арендной платы подлежит исчислению исходя из суммы № руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. включительно:

ДД.ММ.ГГГГ г. - № руб. (№

- с ДД.ММ.ГГГГ - № руб.

Всего: № руб.

ФИО2 внесены следующие платежи в счет оплаты арендной платы:

В ДД.ММ.ГГГГ г. - № руб. (при заключении предварительного договора)

ДД.ММ.ГГГГ - № руб. (л.д. №),

ДД.ММ.ГГГГ - № руб. (л.д. №),

Всего: № руб.

ФИО2 подтвердила уплату ею указанных сумм.

Так как условиями договора факт выполнения ответчицей строительных (отделочных) работ в арендуемом помещении связывался с предоставлением ей льготы по оплате арендной платы, то фактическая стоимость выполненных работ подлежит зачету в счет погашения суммы задолженности по арендной плате.

Ввиду изложенного, задолженность ФИО2 составляет:

№ (суммы выполненных ею работ по договору) = № руб.

Ответчица, возражая против иска, просила об уменьшении размера арендных платежей.

В силу п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Суд не усматривает оснований к уменьшению размера арендной платы, так как помещение предоставлено в аренду в состоянии, требовавшего ремонтных работ, за проведение данных работ отвечал арендатор, то есть ФИО2, и следовательно, никакого изменения условий пользования арендуемым имуществом либо ухудшения его состояния, за которые должен отвечать арендатор, не наступило.

Более того, ФИО2 не обращалась к арендатору с требованиями об уменьшении размера арендной платы.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая, что договором предоставлялись арендные каникулы, необходимость оплаты арендных платежей в полном объеме для сторон стала очевидной в ДД.ММ.ГГГГ г., истец претензию направил в адрес ФИО2 с целью погашения аренной паты исходя из суммы № руб. ежемесячно только ДД.ММ.ГГГГ), суд производит расчет пени с ДД.ММ.ГГГГ, - даты указанной в договоре как расчетной - № число каждого месяца.

Расчет пени суд производит следующим образом:

№
№ (дней просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = № коп.

ФИО2 просила уменьшить размер пени.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая компенсационный характер неустойки, явную несоразмерность расчетного размера неустойки последствиям нарушения ФИО2 своих обязательств, суд уменьшает размер пени до № руб.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг представителей;

другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере № руб. (л.д. №).

Учитывая, что данная экспертиза имела правовое значение для разрешения спора и ее результатами подтверждено не надлежащее исполнение ответчицей своих обязанностей, суд взыскивает с ФИО2 в пользу истца в возмещение расходов на экспертизу № руб.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены судебные расходы на оказание ему юридической помощи и услуги представителя в размере № руб. (л.д. №) и № руб. (л.д. №).

Учитывая обстоятельства дела, частичное удовлетворение иска, исходя из степени разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов на оплату юридических услуги и услуг представителя № руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Решил

Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды № руб., пени 69 259 руб., в возмещение расходов по оплате экспертизы 25 000 руб., в возмещение расходов на оплату юридических услуги услуг представителя 10 000 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 3 927 руб. 36 коп.

В иске ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере большем, чем № руб., взыскании пени в размере большем, чем № руб., взыскании судебных расходов по оплате юридических услуг и услуг представителя в размере большем, чем № руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца.

Судья