Решение № 3А-1059/2020 3А-53/2021 3А-53/2021(3А-1059/2020;)~М-779/2020 М-779/2020 от 25 мая 2021 г. по делу № 3А-1059/2020

Дело № 3а-53/2021


РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.

при секретаре Каминской К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению административного истца ООО «Краснодарлекраспром» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

представитель административного истца ООО «Краснодарлекраспром» по доверенности ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, находящихся в собственности административного истца, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу, установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <Адрес...>

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, общей площадью <№...>.м, расположенного по адресу: <Адрес...>

в размере их рыночной стоимости, определенных на основании отчетов ООО «Краснодарский центр Кадастра Оценки и Экспертизы» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №166/02-ИП-01 и №166/02-ИП-02 - 7 945 000 рублей и 31 625 000 рублей соответственно.

Представитель административного истца мотивирует свои требования тем, что ООО «Краснодарлекраспром» уплачивает земельный налог и налог на имущество, рассчитываемые из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости выше перечисленных объектов недвижимости над их рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению земельного налога и налога на имущество.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

В отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит в удовлетворении заявленных исковых требований в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...> отказать.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своем отзыве в части требований относительно земельного участка просит рассмотреть заявленные требования ООО «Краснодарлекраспром» и вынести законное и обоснованное решение, считает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки спорного земельного участка допущено не было.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующий на основании доверенности, ФИО4 указала, что управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

В силу статьи 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.

На основании протокольного определения суда от 26 мая 2021 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частично удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 374 НФ).

В силу части 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Краснодарлекраспром» является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 3 006+/-19 кв.м, расположенного по адресу, установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <Адрес...>;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, общей площадью 1782,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>

что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов и свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 553 110,14 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 51 747 248,62 рублей.

Согласно данным отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости №166/02-ИП-01 и №166/02-ИП-02 от 16 марта 2020 года, представленных административным истцом и подготовленных ООО «Краснодарский центр Кадастра Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2016 года составляет 7 945 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 31 625 000 рублей.

Иных данных, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости на даты определения кадастровой стоимости либо документов, свидетельствующих о соответствии отчетов об оценке Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено.

Сами отчеты об оценке подготовлены по заказу представителя истца на платной основе; перед составлением отчетов лицо, составившее их, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Оценщик не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, что вызывает сомнения в достоверности отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определениями суда от 05 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 8 октября 2020 года №КС-20-084, выполненной экспертом ООО «Юг-Регион-Оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2016 года составляет 10 672 021 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 33 517 610 рублей.

Изучив указанное заключение, суд приходит к выводу, что определённая судебным экспертом при проведении экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> является достоверной.

В то же время суд пришел к выводу, что при проведении судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> экспертом допущены нарушения, а именно: экспертом не применены ряд корректировок (на техническое состояние, состояние внутренней отделки и т.д.), ряд корректировок рассчитан неверно, объект экспертизы и подобранные объекты-аналоги расположены в разных районах г.Краснодара, выбранный экспертом класс качества «эконом» не обоснован и др.

С учетом мотивированной позиции представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о нарушениях, допущенных при проведении судебной экспертизы, определением Краснодарского краевого суда от 30 октября 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза в части определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>.

Согласно заключению дополнительной экспертизы от 13 января 2021 года № КС-20-095, выполненной экспертом ООО «Юг-Регион-Оценка», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 32 333 831 рубля.

В ходе судебного разбирательства представителем административного ответчика ФИО2 было принесено дополнение к отзыву на административное исковое заявление, в котором представитель указала на недостатки дополнительной судебной экспертизы, полагая, что оно не отражает реальной рыночной стоимости нежилого здания, является ненадлежащим доказательством.

Исследовав заключение дополнительной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что эксперт не ответил на замечания, изложенные в возражениях административного ответчика, экспертное заключение является необоснованным в части определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>.

Поскольку для оценки соответствующих доводов представителя административного ответчика и устранения возможных сомнений в обоснованности проведенного экспертного исследования требуются специальные знания в области оценочной деятельности, определением суда от 17 февраля 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Альфа Эксперт».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы №24-224/2021 от 8 апреля 2021 года, изготовленной экспертом ООО «Альфа Эксперт» ФИО5 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> на 1 января 2018 года составляет 36 999 300 рублей.

Заключение судебной экспертизы ООО «Юг-Регион-Оценка» от 8 октября 2020 года №КС-20-084 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и заключение повторной судебной экспертизы ООО «Альфа Эксперт» №24-224/2021 от 8 апреля 2021 года соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречат положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы экспертов не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертные заключения содержат расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав указанные заключения судебных оценочных экспертиз в названной части, оценив по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется, заключения являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. Заключения экспертов содержат подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании исследований даны ответы на поставленные перед экспертами вопросы.

Так, экспертом ООО «Юг-Регион-Оценка» (заключение от 8 октября 2020 года №КС-20-084) в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и экспертом ООО «Альфа Эксперт» (заключение повторной судебной экспертизы ООО «Альфа Эксперт» №24-224/2021 от 8 апреля 2021 года) в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, был применен сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертами приведено.

Экспертами использован метод сравнительного анализа продаж. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Так, в заключении эксперта ООО «Юг-Регион-Оценка» в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> приняты: корректировки на торг, местоположение, инженерные коммуникации.

В заключении эксперта ООО «Альфа Эксперт» в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...> приняты: скидка (корректировка) на торг, корректировка на разницу в площади, корректировка на стоимость, приходящуюся на земельный участок.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Юг-Регион-Оценка» от 8 октября 2020 года №КС-20-084 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и заключение повторной судебной экспертизы ООО «Альфа Эксперт» №24-224/2021 от 8 апреля 2021 года объективными и полными, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебными экспертами размеры рыночной стоимости объектов недвижимости являются достоверными.

Таким образом, суд приходит к выводу, что определённая судебными экспертами при проведении экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости является достоверной, то есть административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебных оценочных экспертиз.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 10 июля 2020 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в материалах дела не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 10 июля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ООО «Краснодарлекраспром» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 3006 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, 2, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 10 672 021 (десять миллионов шестьсот семьдесят две тысячи двадцать один) рубль.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1782,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 36 999 300 (тридцать шесть миллионов девятьсот девяносто девять тысяч триста) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать 10 июля 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

В остальной части требования административного иска ООО «Краснодарлекраспром» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение 15 дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: