Решение № 2-6410/2025 2-6410/2025~М-3842/2025 М-3842/2025 от 14 августа 2025 г. по делу № 2-6410/2025

КОПИЯ

УИД 50RS0028-01-2025-005227-64

Дело № 2-6410/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2025 года г.Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Кульковой И.С.,

при секретаре судебного заседания Жмелькове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «Т-Отель» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Т-Отель»:

о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ;

о взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 749 293 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется передать участнику долевого строительства нежилое помещение, условный номер №, этаж15, подъезд 1 в многофункциональном здании с гостиницей находящемуся по строительному адресу: <адрес>

В настоящее время обстоятельства истца существенно изменились, а именно - отсутствует возможность исполнения обязательств по договору из-за тяжелого финансового положения. Истец не в состоянии продолжать участие в долевом строительстве, оплачивать оставшиеся суммы либо принимать на себя дополнительные обязательства.

При заключении договора расчёты по исполнению обязательств исходили из одной экономической реальности (низкие ставки — доступный кредит).Рост ключевой ставки существенно повлиял на способность истца привлечь финансирование или погасить долг — это существенное изменение обстоятельств. Условия исполнения стали экономически обременительными, чего предвидеть было объективно невозможно. На момент подписания договора (август 2024 года) расчёт финансирования производился с учётом средней ключевой ставки 18-20% годовых. Это позволяло истцу рассчитывать на привлечение ипотечного кредита с умеренными ежемесячными платежами и приемлемой переплатой по процентам. Однако в настоящее время (на май 2025 года) ключевая ставка составляет 30% годовых, что кардинально меняет условия возможного кредитования. При такой ставке переплата по ипотечному кредиту на сумму 7 026 567 руб. (примерный эквивалент неоплаченной части по договору) за 10 лет составляет 15,2 млн. руб., что более чем в 2 раза превышает сам размер кредита. Разница по сравнению с условиями на середину 2024 г (20% годовых) составляет почти 6 млн. руб. Таким образом, финансовая нагрузка на дольщика возросла в разы, и эти обстоятельства невозможно было разумно предвидеть при заключении договора. Риск такого экономического изменения не может быть отнесён исключительно на сторону дольщика, поскольку он не является профессиональным участником рынка и действовал добросовестно. В связи с чем, истец был вынужден принять решение об отказе от исполнения договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от исполнения Договора. Данное уведомление со стороны ответчика было оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО4 который в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Т-Отель» - по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать в полном объеме, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, указав, что срок сдачи объекта согласно Договора ДД.ММ.ГГГГ, свои обязательства застройщик не нарушал, в настоящее время правовых оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется.

Третье лицо – представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Т-Отель» (Застройщик), с одной стороны, и ФИО2 (Участник долевого строительства), с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве № в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многофункциональное здание с гостиницей по строительному адресу: <адрес> мкр, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многофункциональное здание с гостиницей передать истцу объект долевого строительства (нежилое помещение) условный № расположенную в указанном многофункциональном здании.

Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства определен – ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 Договора).

Цена Договора определена сторонами в 7 185 860 рублей (п. 4.1 Договора).

Согласно п. 4.3 Договора, расчеты по настоящему договору осуществляются путем внесения участником долевого строительства цены договора в размере 7 185 860 руб., на счет эскроу, открываемый в ПАО «Сбербанк России», являющимся кредитной организаций по законодательству РФ, генеральная лицензия БАНКА России на осуществление банковских операций № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенном по адресу: <адрес>, в целях их дальнейшего перечисления эскроу-агентом застройщику.

Согласно п.4.3.1.1 договора сумма в размере 359 293,04 рубля участник долевого строительства осуществляет резервирование денежных средств в течение трех рабочих дней с момента подписания договора долевого участия с использованием безотзывного аккредитива, открытого в ПАО «Сбербанк России»

Согласно п.4.3.1.2 оставшаяся сумма в размере 6 826 567 рублей подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.7 Договора, обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме цены Договора, указанной в п. 4.1 Договора.

Объект долевого строительства по передаточному акту ответчику истцом не передан; срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства определен – ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 Договора), то есть на момент рассмотрения дела срок передачи объекта еще не наступил.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от исполнения Договора и о возврате денежных средств.

В ответ на данное уведомление Застройщик указал, что законных оснований для расторжения Договора не имеется.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 12.1 Договора, Договор прекращается: по соглашению сторон; по выполнению сторонами своих обязательств по Договору; по решению суда; при одностороннем отказе стороны в тех случаях, когда односторонний отказ допускается действующим законодательством.

На основании п. 12.2 Односторонний отказ Сторон от исполнения Договора возможен только в случаях и порядке, предусмотренном ФЗ № 214-ФЗ. В таком случае, договор долевого участия считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как следует из части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу части 1.1. статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

При этом в пункте 1.2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора для участника долевого строительства обусловлена виновными действиями застройщика, установлением судом факта нарушения им условий договора и принятых на себя обязательств.

Как следует из уведомления истца, отказ от исполнения договора мотивирован тяжелым финансовым положением.

Кроме того, в настоящем деле у истца право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия истекает, в силу п. 5.2. договора долевого участия, 31.03.2026 года.

Доказательств существенных нарушений договора со стороны застройщика на момент обращения истца в суд и на момент рассмотрения настоящего спора стороной истца не представлено и на данные обстоятельства сторона истца не ссылалась, а ссылки истца на рост ключевой ставки в силу вышеприведенных положений закона не являются основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору перед участником долевого строительства, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, для возможности отказа участника долевого строительства от исполнения договора не имеется, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО СЗ «Т-Отель» о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № взыскании уплаченных по договору денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – с 15.08.2025.

Судья подпись И.С. Кулькова