Решение № 2-2155/2025 2-2155/2025~М-1354/2025 М-1354/2025 от 17 августа 2025 г. по делу № 2-2155/2025

№ 2-2155/2025

УИД 70RS0004-01-2025-001894-68


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 августа 2025 г. Советский районный суд г. Томска в составе

председательствующего судьи Кравченко А.В.,

при секретаре Новосельцевой А.И.,

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от 15.03.2025, выданной на два года,

старшего помощника прокурора Советского района г. Томска Черновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа для муниципальных нужд с прекращением права собственности,

самостоятельные требования третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности перечислить денежные средства из выкупной цены жилого помещения в счет погашения задолженности по кредитному договору,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором с учетом увеличения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, взыскании выкупной цены в размере 4068000 руб., взыскании судебных расходов в размере 18700 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 28,5 кв.м. Право собственности на указанный объект недвижимости приобретено ФИО1 на основании договора купли-продажи от <адрес> с использованием кредитных денежных средств (ипотека) по кредитному договору, заключённому с ПАО Сбербанк. Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 14.12.2023 № 2861 многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанное заключение утверждено постановлением администрации Города Томска от 20.12.2023 № 1063 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельное постановление администрации Города Томска». 24.01.2024 в адрес истца направлено требование о самостоятельном сносе аварийного дом совместно с другими собственниками помещений, от которого истец отказалась. Несмотря на то, что представленный 6-ти месячный срок для сноса многоквартирного дома истек 27.08.2024, ответчиком до настоящего времени не принято решение об изъятии аварийного жилья, принадлежащего ФИО1 Вместе с тем, согласно заключению ООО «Фобус-5», физический износ многоквартирного дома составляет 75%, дальнейшее пребывание в нем представляет угрозу обрушения несущих конструкций, а значит представляет опасность для жизни и здоровья лиц, в нем пребывающих. С целью определения размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, истец самостоятельно обратилась в ООО «Универсал-Оценка», согласно отчету которого, выкупная стоимость квартиры № по <адрес>, составляет 3923000 руб.

Протокольным определением суда от 22.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк), к производству приняты самостоятельные требования ПАО Сбербанк относительно предмета спора к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности перечислить из выкупной цены жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, причитающейся ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которая по состоянию на 20.05.2025 составляет 1960501,38 руб., сумму в размере задолженности ФИО1 по указанному кредитному договору на дату выплаты выкупной цены.

В обоснование заявленных требований указано, что 26.09.2022 между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ПАО Сбербанк как кредитор принял на себя обязательства предоставить ФИО1 кредит в сумме ... руб. под ...% годовых на срок ... месяцев на приобретение объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Спорное жилое помещение в соответствии с условиями кредитного договора находится в залоге у ПАО Сбербанк. Стороны надлежащим образом исполняют обязательства по кредитному договору, однако срок исполнения обязательств до настоящего времени не истек и по состоянию на 20.05.2025 задолженность ФИО1 по кредитному договору составляет 1960501,38 руб.

Истец ФИО1, её представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. В представленном отзыве полагал, что самостоятельно определенный истцом размер выкупной стоимости является чрезмерно завышенным.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, своего представителя не направил

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие истца, представителей ответчика и третьего лица.

Заслушав представителей истца, заключение прокурора, полагавшей исковые требования и самостоятельные требования третьего лица подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности жилое помещение ? квартира № по <адрес>, общей площадью 28,4 кв.м., с кадастровым №. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.03.2025.

Земельный участок под многоквартирным домом до настоящего времени не образован, его границы и размер не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, что следует из ответа администрации Города Томска от 12.05.2025 № 3126.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № 2861 от 14.12.2023 выявлены основания для признания многоквартирного дома № по <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Выводы указанного заключения межведомственной комиссии основаны на заключении ООО «Фобус-5» по состоянию на 2023 год, согласно которому физический износ многоквартирного дома составил 75%, существует угроза обрушения несущих конструкций, проведение работ по восстановительному ремонту экономически нецелесообразно.

Постановлением администрации Города Томска от 20.12.2023 № 1063 многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (п. 1), администрации Ленинского района г. Томска поручено в рамках своей компетенции в установленном порядке и сроки реализовать в отношении указанного многоквартирного дома комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 (п. 3).

Требование № 126/04 о сносе многоквартирного дома направлено в адрес ФИО1 администрацией Ленинского района г. Томска 24.01.2024, получено истцом 27.02.2024. При этом, от сноса многоквартирного дома ФИО1 отказалась.

Постановлений об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: <адрес>, не принималось, что подтверждается ответом администрации Города Томска от 12.05.2025 № 3126.

До настоящего времени изъятие (выкуп) принадлежащего истцу жилого помещения ответчиком не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами, не достигнуто.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истом не заключено, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции, возможны путем принятия судебного решения об изъятии жилого помещения с условием равноценного возмещения.

При этом, истец в качестве способа реализации своих жилищных прав избрала требование о выплате выкупной стоимости, доказательств обратного суду не представлено.

В этой связи суд полагает, что требование ФИО1 о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, по адресу: <адрес>, путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилые помещения, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как видно из материалов дела, до подачи иска в суд, истец самостоятельно обратилась в ООО «Универсал - Оценка». Согласно отчету ООО «Универсал-Оценка» от 10.04.2025 общий размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение – квартиру № по <адрес>, составляет 3923000 руб.

Для определения объективной рыночной стоимости изымаемого имущества и по ходатайству ответчика определением Советского районного суда г. Томска от 03.06.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно заключению комиссии экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 414-Э/2-25 от 14.07.2025 общий размер возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру № в доме № по <адрес>, составляет 4068000 руб., из которого 2204000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости в предполагаемом праве аренды на земельный участок; 185000 руб. - размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, которые понесет собственник по состоянию на дату оценки; 1679000 руб. - стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертиза представляет собой процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права. Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств. С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд не обладает.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд не усматривает в представленном заключении ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 414-Э/2-25 от 14.07.2025, каких-либо нарушений законодательства, принимает его в качестве доказательства и считает правильным основывать свои выводы на указанном заключении судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, квалификация экспертов у суда сомнений не вызывает.

Суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.

Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте экспертного исследования на момент вынесения решения.

Сторонами каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, с учетом приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что размер возмещения за изымаемое у ФИО1 жилое помещение – квартиру № в доме № по <адрес>, необходимо установить в сумме 4068000 руб.

При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что право собственности на квартиру № по <адрес> возникло у Бельской на основании договора купли-продажи от 26.09.2022, то есть до признания дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Согласно заключению по результатам обследования технического состояния и эксплуатационной пригодности многоквартирного дома ООО «Фобус-5» от 2023 г. физический износ дома составляет 75%.

Из ответа администрации Города Томска от 12.05.2025 № 3126 следует, что капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не проводился.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим реконструкции. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В соответствии с указанными нормами, истец вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на квартиру № по <адрес>.

Разрешая самостоятельные требования ПАО Сбербанк, суд приходит к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Из дела следует, что изымаемая квартира приобретена за счет кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному истцом и ПАО Сбербанк.

Данная квартира является предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательств истца по гашению задолженности по кредитному договору. № от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение в виде залога в пользу ПАО Сбербанк зарегистрировано в ЕГРН 27.09.2022 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со справкой ПАО Сбербанк о задолженностях заемщика по состоянию на 20.05.2025 задолженность ФИО1 по указанному кредитному договору составляет ... руб., просроченной задолженности не имеется.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абз 2-5 указанной нормы, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.41 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя без заявления требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, из причитающейся ФИО1 выкупной цены за квартиру № по <адрес>, часть денежных средств подлежат перечислению в пользу ПАО Сбербанк для полного погашения задолженности истца по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере задолженности последнего на дату выплаты выкупной цены, а потому самостоятельное требование ПАО Сбербанк подлежит удовлетворению.

Рассматривая вопрос о снятии обременений и ограничений прав и регистрации права собственности муниципального образования после исполнения обязанности по изъятию жилого помещения по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.

Как установлено выше, обременение в виде залога в пользу ПАО Сбербанк зарегистрировано в ЕГРН 27.09.2022 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.60 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В силу пп.3.2 п.2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда об изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием прекращения права собственности.

Поскольку в силу закона решение суда является основанием для прекращения права собственности на изымаемое жилое помещение, соответственно решение суда является и основанием для снятия всех обременений на это имущество независимо от воли собственников.

Таким образом, исполнение решение суда является основанием для снятия всех наложенных ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилое помещение по адресу: <адрес>.

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.10 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Истец до подачи иска в суд понес расходы на оплату услуг оценщика по определению выкупной стоимости имущества в размере 13500 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг по оценке от 27.03.2025, заключенным с ООО «Универсал-Оценка», счетом на оплату № 40 от 10.04.2025, актом № 39 от 10.04.2025, кассовым чеком от 11.04.2025.

Данные расходы судом признаются необходимыми для восстановления прав истца, ходатайство о назначении судебной экспертизы было заявлено ответчиком, не согласным с определенной ФИО1 выкупной стоимостью за изымаемое аварийное жилое помещение, в связи с чем, принимая во внимание, что решение суда состоялось в пользу истца, указанные расходы подлежат возмещению за счёт ответчика в полном объеме в размере 13500 руб.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк от 14.04.2025.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации судами общей юрисдикции размер государственной пошлины при подаче искового заявления неимущественного характера для физических лиц составляет 3000 руб.

Поскольку судом исковое требование удовлетворено, расходы истца по уплате государственной пошлины, подлежат возмещению ответчиком в полном объеме, а именно в размере 3000 руб.

Оценивая требования истца о взыскании расходов по нотариальному удостоверению доверенности представителя в сумме 2200 руб., суд приходит к выводу, что они возмещению не подлежат, исходя из следующего.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

В свою очередь, из приложенной к материалам дела доверенности 70 АА 2087670 от 15.03.2025, следует, что она выдана для представительства интересов истца в иных органах и организациях, не только в судебных органах, в связи с чем, не исключено её использование в иных государственных структурах.

При таких обстоятельствах, с учётом вышеприведённых разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, расходы истца на нотариальное оформление доверенности представителя возмещению не подлежат.

Рассматривая ходатайство ООО «Бюро оценки «ТОККО» о взыскании расходов за проведение судебной экспертизы суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 03.06.2025 по ходатайству ответчика по делу назначалась комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО». Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика. Стоимость судебной экспертизы составила 20000 руб., что следует из ходатайства экспертного учреждения и счета на оплату № 347 от 14.07.2025. Ответчиком судебная экспертиза не оплачена.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежат взысканию 20000 руб. за проведение судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, самостоятельные требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН <***>, ИНН <***>) изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ) для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 4068000 рублей

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности у ФИО1 на жилое помещение – квартиру № по адресу: <адрес>, после получения выкупной стоимости.

Возложить на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанность перечислить из выкупной цены жилого помещения – квартиры №, причитающейся ФИО1, в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>) в счет гашения задолженности ФИО1 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере задолженности ФИО1 по этому кредитному договору на дату выплаты выкупной цены.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ) за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в возмещение судебных расходов по определению рыночной стоимости помещения 13500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании расходов по удостоверению нотариальной доверенности в размере 2200 рублей, оказать.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН <***> КПП 701701001) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Судья А.В. Кравченко

Мотивированный текст решения изготовлен 18 августа 2025 года.