Решение № 3А-296/2021 3А-296/2021~М-200/2021 М-200/2021 от 20 сентября 2021 г. по делу № 3А-296/2021

44OS0000-01-2021-000201-53

Дело № 3а-296/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 сентября 2021 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Потаповой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Квартал» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Квартал» (далее – общество) обратилось в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 132,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 4 924 653,59 руб.

Однако рыночная стоимость данного объекта недвижимости в соответствии с отчётом № 10671 от 17 февраля 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО2, составляет 2 131 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

23 марта 2021 года общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако в удовлетворении заявления решением комиссии от 07 апреля 2021 года № 1510 было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель АО «Квартал» – ФИО3 административные исковые требования уточнила в соответствии с дополнениями ООО «Региональный центр оценки» № 249/2021 от 20 сентября 2021 года к отчету № 10671, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 2 526 000 руб.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО1 возражений против удовлетворения административных исковых требований не заявила.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, АО «Квартал» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, площадью 132,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> /л.д. 23-29/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 4 924 653,59 руб. /л.д. 30/.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 30 декабря 2019 года № 124-од, налоговая база по принадлежащему административному истцу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № 10671 от 17 февраля 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО2, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 2 131 000 руб. /л.д. 32-140/.

Рыночная стоимость объекта определена оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), отказавшись от затратного подхода.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения № 249/2021 от 20 сентября 2021 года к отчёту № 10671, в которых рыночная стоимость объекта недвижимости по итогам произведенных уточнений определена в размере 2 526 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения – 23 марта 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, площадью 132,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 2 526 000 (Два миллиона пятьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 марта 2021 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2021 года.