Определение от 25 марта 2016 г. по делу № А72-15793/2014

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 306-КГ16-1080


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 25.03.2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015

и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2015 по делу N А72-15793/2014,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Администрации города Ульяновска (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным постановления Главы города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 об утверждении решения об условиях приватизации в части:

- размера рыночной стоимости помещения общей площадью 49,8 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:11960; помещения общей площадью

20,1 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:12057, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом 41;

- включения в решение условия о приобретении в собственность 118/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 567 кв. м с кадастровым номером 73:24:021003:167.

К участию в деле привлечены Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (далее - Комитет), общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка-аудит", АНО "Поволжский центр экспертиз" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2015 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комитет и Администрация просят состоявшиеся по делу судебные акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявители указали, что земельный участок под административным зданием по проспекту Ленинского Комсомола,41 принадлежит городу Ульяновску на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 73 АТ № 672699.

Пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

В соответствии со статьей 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ « О государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода праве собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности».

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.20.2001 № 137-ФЗ» О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ « О приватизации государственного муниципального имущества» приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены ,не допускается, за исключением случаев, если такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Выводы суда кассационной инстанции о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствует приведенным законодательным нормам

Судом также не учтено, что при принятии оспариваемого решения, что арендаторы ,имеющие преимущественное право выкупа помещений в здании по адресу: проспект Ленинского Комсомола,41 заключили договора купли- продажи арендуемых помещений с долей земельного участка , соответствующей занимаемой площади.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из судебных актов, 24.11.2004 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 8040/2061 аренды муниципального нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, площадью 92,89 кв. м, для использования под ателье по ремонту и пошиву верхней одежды на срок до 01.07.2015 (с учетом дополнительных соглашений к договору).

Предприниматель 29.01.2013 обратился к ответчику с заявлением, в котором просил предоставить ему преимущественное право на приобретение вышеназванного арендуемого муниципального имущества.

Письмом N 2755-04 от 14.02.2013 Комитет отказал предпринимателю в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемых помещений.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд и просил признать незаконным отказ в передаче в собственность в преимущественном порядке части помещений, которые не относятся к местам общего пользования и вспомогательным помещениям.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 03.10.2013 по делу N А72-5050/2013, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, судом был признан незаконным, как несоответствующий положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), отказ Комитета от

14.02.2013 N 2755-04 в выкупе арендуемых Кузнецовым Ю.Н. нежилых помещений.

На Комитет судом возложена обязанность осуществить кадастровый учет, регистрацию права собственности, оценку рыночной стоимости указанных нежилых помещений, заключить с ФИО1 договор купли-продажи указанных помещений.

Постановлением Главы города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 утверждено решение об условиях приватизации, согласно которому приватизации подлежит арендуемые заявителем помещения общей площадью 49,8 кв. м с кадастровым номером 73:24:021003:11960; общей площадью 20,1 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:12057 и 118/10 000 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 567 кв. м с кадастровым номером 73:24:021003:167, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом 41, рыночной стоимостью 1 599 300 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 , полагая незаконным постановление Главы города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 в части включения в решение об условиях приватизации выкупа долей земельного участка, и с размером рыночной стоимости арендуемых им помещений, подлежащих приватизации, обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с отчетом ООО «Бизнес-оценка-аудит», рыночная стоимость приватизируемых помещений составляет 1 557 000 руб. ФИО1 заявил о несогласии с указанной оценкой ,указав, что она является завышенной , отчет содержит недостоверные сведения.

Для определения рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 31.01.2013 судом была назначена экспертиза , проведение которой было поручено АНО "Поволжский центр экспертиз".В соответствии с заключением экспертизы вышеназванных нежилых помещений по состоянию на 31.01.2013 составляет 1 290 920 руб.

Судами установлено, что на дату рассмотрения настоящего дела договор купли-продажи спорного имущества с индивидуальным предпринимателем ФИО1 не заключен, в рамках отдельного дела N А72-18370/2014 арбитражным судом рассматривается преддоговорной спор по иску ФИО1 к Комитету об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества N 001/14 от 12.11.2014 на условиях, предложенных ФИО1

Учитывая, что содержащиеся в отчете и в экспертном заключении выводы о рыночной цены приватизируемых ФИО1 помещений, существенно отличающихся друг от друга, преддоговорный спор по заключению договора купли-продажи помещений не разрешен, суды

правомерно признали недействительным постановление Администрации города Ульяновска от 15.10.2014 N 5422 об утверждении решения об условиях приватизации в части размера рыночной стоимости помещения общей площадью 49,8 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:11960; помещения общей площадью 20,1 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021003:12057, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом 41 и в части включения в решение условия о приобретении в собственность 118/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2567 кв. м с кадастровым номером 73:24:021003:167.

Отклоняя доводы Администрации и Комитета со ссылкой на пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) о том, что приватизация здания, строения, сооружения без одновременной приватизации земельного участка, на котором они расположены, является невозможной, суды при рассмотрении настоящего спора исходили из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества» данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

В силу пункта 4 статьи 28 Закона N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Установив, что приватизация всех частей здания по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект Ленинского Комсомола, дом 41, не проведена, суды правомерно признали незаконным включение в решение об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества условия об одновременной приватизации ФИО1 118/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2567 кв. м.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и администрации города Ульяновска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Н.С.Чучунова