Определение от 11 августа 2025 г. Верховный Суд РФ

64RS0007-03-2021 -000686-27

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 32-КГ25-13-К1


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 12 августа 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова СВ., судей Киселева А.П. и Петрушкина В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агронетика» к ИП главе КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31 о признании незаключённым договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в

долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей,

по кассационной жалобе ООО «Агронетика» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 июня 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 октября 2024 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Петрушкина В.А., выслушав объяснения представителя ООО «Агронетика» ФИО32 по дов. от 30 июля 2025 г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, и представителя ФИО33 - ФИО34 по дов. от 8 июня 2021 г., возражавшей против удовлетворения жалобы,

установила:

ООО «Агронетика» обратилось в суд с указанным выше иском, ссылаясь на то, что 14 апреля 2021 г. состоялось повторное общее собрание собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, на котором приняты решения о заключении с ИП ФИО1 договора аренды земельного участка, об отказе в предоставлении этого участка в аренду ООО «Агронетика» и о непринятии условий договора аренды от 19 марта 2010 г., а также о назначении ФИО2 лицом, уполномоченным действовать от имени всех собственников без доверенности.

На момент проведения указанного собрания ООО «Агронетика» являлось арендатором земельного участка по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, и решение об отказе от данного договора на общем собрании собственников не принималось.

Между тем во исполнение принятых на собрании собственников решений 27 апреля 2021 г. между ФИО2 и ИП главой КФХ ФИО1 подписан договор аренды земельного участка, однако существенные условия такого договора в виде размера арендной платы и возможности преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок указанным выше общим собранием собственников не были определены.

Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июня 2022 г. исковые требования удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июня 2023 г. произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчиков: ФИО19 заменена на ФИО31, ФИО35 - на ФИО6, ФИО36 - на ФИО19

Истец, уточнив требования, просил признать незаключенным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27 апреля 2021 г., погасить в ЕГРН запись о нем, а также указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН соответствующих

сведений.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июля 2023 г., рассмотревшей дело по правилам производства в суде первой инстанции, решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июня 2022 г. отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июля 2023 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 19 июня 2024 г. произведена замена ответчика ФИО6 на ее правопреемников ФИО7 и ФИО8

Уточнив требования, истец просил признать незаключенным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27 апреля 2021 г., погасить в ЕГРН запись о нем, а также указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН соответствующих сведений.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 июня 2024 г. решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июня 2022 г. отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 октября 2024 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 июня 2024 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Агронетика» ставится вопрос об отмене апелляционного и кассационного определений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова СВ. от 8 июля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 39014 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такие нарушения допущены при

рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21 августа 2009 г. собственниками земельных долей, расположенных по адресу: <...>муниципального образования, земли СХТОО «<...>», в связи с проведением процедуры выделения земельного участка общей площадью 3 264 000 кв. м с кадастровым номером <...> с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного использования» подписано соглашение, в соответствии с которым установлены доли в праве на указанный выше земельный участок, а именно: ФИО37 - 1/102 доля; ФИО5, ФИО35, ФИО6, ФИО24, ФИО38, ФИО27, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО26, ФИО28, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО4, ФИО45, ФИО30, ФИО3, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО11, ФИО50, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО51, ФИО16, ФИО17, ФИО52, ФИО18, ФИО36, ФИО2, ФИО20, ФИО19, ФИО21, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО25, ФИО56 и ФИО29 - по 2/102 доли; ФИО9 - 3/102 доли; ФИО10, ФИО57 и ФИО58 по 4/102 доли.

12 марта 2010 г. между ФИО59, действующей от имени указанных выше собственников долей, и ООО «Агронетика» заключен договор аренды названного земельного участка.

В соответствии с условиями данного договора он заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 10), которая произведена 19 марта 2010 г. По истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее начала весенних сельскохозяйственных работ должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях (пункт 11).

Как следует из свидетельств о праве на наследство по закону, наследником имущества ФИО45 в виде 2/102 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> является ФИО30; ФИО56 (2/102 доли) - ФИО25; ФИО44 (2/102 доли) - ФИО42; ФИО40 (2/102 доли) - ФИО39; ФИО39 (4/102 доли) - ФИО60; ФИО57 (4/102 доли) - ФИО61; ФИО47 (2/102 доли) - ФИО62; ФИО58 (4/102 доли) - доле ФИО3 и ФИО30 (по 1/2 доле).

ФИО63 является наследником имущества ФИО64 в виде 2/102 долей в праве собственности на земельный участок согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию.

ФИО41 подарила ФИО26 2/102 доли в праве собственности на земельный участок по договору от 7 октября 2014 г.

По договору дарения от 10 января 2018 г. ФИО52 подарил принадлежащие ему 2/102 доли в праве собственности на указанный земельный

участок ФИО18

ООО «Агронетика» приобрело у ФИО9 1/102 земельную долю по договору купли-продажи от 25 февраля 2020 г., у ФИО54 - 2/102 земельных доли по договору купли-продажи от 24 марта 2020 г., у ФИО37 - 1/102 земельную долю по договору купли-продажи от 2 июля 2020 г.

22 января 2021 г. в «Саратовской областной газете «Регион 64», № 4 (4706), администрацией Мордовокарайского муниципального образования Романовского муниципального района Саратовской области опубликовано извещение о проведении 10 марта 2021 г. общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> с указанием повестки дня общего собрания.

Согласно акту администрации от 12 марта 2021 г. № 40/2 и регистрационному листу от 10 марта 2021 г. указанное выше собрание, инициированное ФИО30. и ФИО16, с повесткой дня: принятие решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать в их интересах, не состоялось по причине отсутствия кворума.

12 марта 2021 г. в Саратовской областной газете «Регион 64», № 18 (4720), опубликовано извещение о проведении 14 апреля 2021 г. повторного общего собрания участников общей долевой собственности на указанный выше земельный участок.

Из протокола общего собрания от 14 апреля 2021 г. следует, что общее количество долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - 102, общее количество собственников долей - 34. На собрании зарегистрировались и присутствовали 11 участников долевой собственности, что составляет 32,3 % от общего числа участников долевой собственности и свидетельствует о наличии кворума. Утверждена повестка дня: принятие решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать в их интересах.

Как следует из регистрационного листа, участие в данном собрании приняли: ФИО30 (6/102 долей), ФИО2 (2/102 доли), ФИО21 (2/102 доли), ФИО3 (4/102 доли), ФИО16 (2/102 доли), а также ФИО1, действующий на основании доверенностей от имени ФИО55 (2/102 доли), ФИО10 (4/102 доли), ФИО36 (2/102 доли), ФИО5 (4/102 доли), ФИО11 (2/102 доли) и ФИО17 (2/102 доли).

По первому вопросу повестки выступила ФИО30, которая сообщила, что договор аренды земельного участка с ООО «Агронетика» от 19 марта 2010 г. закончился, а дальнейшем она и многие другие собственники земельных долей не желают передавать свои земельные доли в аренду указанному обществу, с условиями прежнего договора они не согласны.

Предложила заключить договор аренды земельного участка с ИП ФИО1

E.E., который огласил все существенные условия предлагаемого договора, в том числе размер арендной платы, порядок и сроки ее оплаты.

По результатам собрания приняты решения: заключить с ИП ФИО1 договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет, земельный участок в аренду ООО «Агронетика» не передавать, условия договора аренды земельного участка от 19 марта 2010 г. не принимать; назначить ФИО2 уполномоченным лицом, предоставив ему полномочия от имени всех собственников без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать и подписывать договор аренды данного земельного участка.

27 апреля 2021 г. между ФИО2, действующим от имени ФИО6, ФИО53, ФИО21, ФИО38, ФИО5, ФИО36, ФИО30, ФИО19, ФИО14, ФИО24, ФИО29, ФИО2, ФИО16, ФИО11, ФИО28, ФИО17, ФИО35, ФИО10, ФИО27, ФИО55, ФИО25, ФИО15, ФИО18, ФИО13, ФИО4, ФИО51, ФИО20, ФИО3, ФИО26, ФИО62, ООО «Агронетика», ФИО9, ФИО60, ФИО12, и ИП главой КФХ ФИО1 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> площадью 3 264 000 кв. м сроком на 10 лет.

Согласно пункту 3.1 указанного договора арендная плата в год за каждые 2/102 доли заключается в следующем: 2,5 тонны зерна, 5 литров подсолнечного масла, вспашка приусадебного участка и возмещение годового земельного налога, оплаченного арендодателями за предоставленный в аренду земельный участок.

В силу пункта 7.2 данный договор вступает в силу и считается заключенным с момента государственной регистрации.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> от 9 августа 2021 г. принято решение отменить предоставленные ФИО2 на общем собрании от 14 апреля 2021 г. полномочия действовать от имени участников общей долевой собственности без доверенности в их интересах.

Согласно выписке из ЕГРН, поступившей в Балашовский районный суд Саратовской области 18 января 2022 г., собственниками спорного земельного участка являются: ФИО1, ФИО22, ФИО12, ФИО9, ФИО4, ФИО13, ФИО51, ФИО2, ФИО38, ФИО15, ФИО6, ФИО19, ФИО27, ФИО11, ФИО14, ФИО17, ФИО36, ФИО21, ФИО24, ФИО29, ФИО16, ФИО20, ФИО28,

ФИО35 - по 2/102 доли; ФИО3, ФИО5, ФИО60,

ФИО25, ФИО26, ФИО18, ФИО10 - по 4/102 доли; ФИО30 - 6/102 долей; ООО «Агронетика» - 18/102 долей.

21 сентября 2021 г. произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 27 апреля 2021 г.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 9, 14, 141 Федерального закона от 24 июля 2022 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначение», статей 181% 1813, 181 , 196, 309, 432, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о недействительности оспариваемого договора аренды, поскольку решением общего собрания собственников земельного участка не определено существенное его условие - размер арендной платы, которая установлена в договоре аренды лично уполномоченным лицом ФИО2 вне пределов предоставленных ему общим собранием полномочий.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований о признании оспариваемого договора незаключенным, установив, что срок действия заключенного с ООО «Агронетика» договора аренды истек 19 марта 2020 г., после чего при наличии возражений со стороны арендодателей срок его действия не продлевался, право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок у данного общества отсутствует и, соответственно, оспариваемая сделка не нарушает его прав и законных интересов.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Статья 14 Федерального закона № 101-ФЗ закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников

долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решения об

условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, и о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав (пункт 1, подпункты 6-7 пункта 3 статьи 14 названного закона).

В силу статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5).

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8 статьи 141 Федерального закона № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 51 статьи 141 Федерального закона № 101-ФЗ в случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 данной статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности, на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на момент проведения повторного собрания участников долевой собственности 14 апреля 2021 г. земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> находился в аренде на основании заключенного в установленном законом порядке договора с ООО «Агронетика».

По результатам указанного собрания принято решение заключить договор аренды с другим лицом, ИП ФИО65 КФХ ФИО1, а также не передавать земельный участок в аренду прежнему арендатору, условия договора аренды от 12 марта 2010 г. не принимать.

Согласно общему списку от 9 августа 2021 г. 100 % земельных долей указанного земельного участка зарегистрировано за 33 собственниками земельных долей, в том числе за ООО «Агронетика», владеющим 18/102 долями, что составляет 57,6 га.

Судебными инстанциями установлено, что на повторном собрании

количество участников составило 32,35 %, в связи с чем решения приняты

правомочным общим собранием (пункт 51 статьи 141 Федерального закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Вместе с тем из уведомления о проведении собрания от 14 апреля 2021 г. следует, что в повестку дня не включался вопрос о прекращении (расторжении) договора аренды, заключенного 12 марта 2010 г. с ООО «Агронетика», которое является собственником 18/102 долей земельного участка, либо об отказе от этого договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 7 октября 2021 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> зарегистрировано обременение в виде аренды, при этом запись об обременении недвижимости не погашалась.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции не учел, что Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.) не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судам следовало исходить из того, что если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользоваться земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом в силу диспозитивности нормы условия договора могут исключать возможность возобновления договора аренды после истечения срока его действия.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции не учёл, что арендодатели до истечения срока действия договора аренды не заявляли каких-либо возражений, а ООО «Агронетика» после истечения срока продолжило использовать земельный участок в соответствии с условиями договора.

В связи с этим предметом судебной оценки должны являться правовые основании допустимости заключения договора аренды с другим арендатором без прекращения существующих арендных отношений и при наличии зарегистрированного обременения в пользу ООО «Агронетика».

Предъявляя требование о недействительности договора аренды при наличии действующего договора аренды, необходимо учитывать следующее.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судебные инстанции допустили ошибку, не исследовав, может ли сам

факт заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же

недвижимого имущества являться основанием для признания сделки недействительной (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).

При исследовании уточненных материально-правовых требований ООО «Агронетика», направленных на признание договора аренды незаключенным, необходимо определить соответствие способа защиты характеру нарушенного права с учетом обстоятельств, указанных в качестве основания иска.

Таким образом, судебные постановления приняты без установления всех юридически значимых обстоятельств и с нарушением норм материального права.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 июня 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 октября 2024 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 июня 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 октября 2024 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий