Определение от 25 июля 2016 г. по делу № А73-11146/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 303-КГ16-7786


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 25.07.2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Никольское» на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.10.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015

и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2016 по делу № А73-11146/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Никольское»

(далее - ООО «Никольское», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству инвестиционной и земельно- имущественной политики Хабаровского края (далее - министерство) о:

1) признании незаконным бездействия министерства, выразившегося в нарушении пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, в несоблюдении процедуры рассмотрения заявлений, в не рассмотрении в установленный срок обращения ООО «Никольское» от 08.05.2015 № 20 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506 с местонахождением: Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с.Ильинка - 1,5 км на север от с. Ильинка (бывшая Птицефабрика им. 50 лет СССР), площадью 251 286,94 кв. м, на котором фактически расположены объекты недвижимости, сооружения, сети, дороги, ограждения и иные объекты, принадлежащие ООО «Никольское», как фактически переданные ранее в собственность общества министерством по

акту приема-передачи от 30.08.2010, с фактической «отсрочкой платежа» и с полномочиями по полному распоряжению (управлению) ими вплоть до сноса, так и возникшие вновь объекты, как результаты реализации инвестиционного проекта, в полном соответствии с пунктами 1.10, 2.1.1, 3.2, 3.3, 3.4 инвестиционного договора от 30.08.2010 № 4, при отсутствии со стороны

ООО «Никольское» в течение всех 5 лет аренды комиссионно установленных министерством нарушений земельного законодательства или условий (качества) оборота или содержания соответствующих земель или сроков оплаты арендной платы;

2) признании незаконным решения министерства, выраженного в уведомлении от 29.07.2015 № 1-11-3810, как не соответствующего действующему земельному и гражданскому законодательству;

3) признании неправомерным требования министерства о фактическом возврате арендуемого земельного участка, без предусмотренного актом, имеющим высшую юридическую силу (статьи 16 - 18 Федерального закона № 39), возмещения всех убытков, связанных с изъятием, и указание в прилагаемом акте приема-передачи на отсутствие сведений об обременении земельного участка правами третьих лиц, при явном наличии на нем законно возведенных по согласию сторон объектов ООО «Никольское»;

4) признании незаконным, недействительным и ничтожным заявленного министерством обжалуемым уведомлением фактически одностороннего отказа от заключенного сторонами договора аренды земельного участка, как односторонней сделки, при указанных существенных обстоятельствах, и по тем же основаниям, что и ранее принятое им исполнение по нему, и противоречащий конечной цели аренды - отчуждению участка (по полномочиям министерства только на такой вид договоров), то есть - выходящим за рамки его полномочий, до вступления в законную силу решения суда, изменяющего или прекращающего договор;

5) признании недействительными и ничтожными условий инвестиционного договора от 30.08.2010 № 4 и арендного договора от 24.09.2010 № 578, устанавливающих право министерства вернуть земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, как не соответствующие полномочиям министерства и законодательству;

6) об обязании министерства вынести решение и выдать поручение подведомственным организациям на продажу земельного участка с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, площадью 251 286,94 кв. м по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») в собственность ООО «Никольское»;

7) об обязании министерства направить ООО «Никольское» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, площадью 251 286,94 кв. м в собственность для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости по цене,

определенной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

8) о признании незаконным продолжающегося длительного бездействия министерства (как правопреемника министерства имущественных отношений Хабаровского края), выразившегося в необеспечении в отношении ООО «Никольское» процедуры и порядка предоставления земельного участка для строительства капитальных объектов в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (как и инвестиционного) и назначению имущества, без обязательного предварительного согласования места размещения объектов имеющегося Проекта, местоположения границ соседних земельных участков, наличия технологически необходимых для использования иных земельных участков и санитарных зон (не соответствующими разделам 7.1.11 и 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), в сокрытии полной информации об обременениях и имеющихся ограничениях в использовании по прямому назначению (невозможности такового) на земельные участки, без передачи паспортов и свидетельств на землю, в не уменьшении покупной цены участка, в не предложении возмещения убытков;

9) о признании не соответствующим закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципам справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельного участка - действий (бездействия) министерства, в том числе по фактическому согласованию передачи данного земельного участка другому арендатору, не дожидаясь окончания срока действия договоров общества, при имеющемся по действующему договору аренды последнего преимущественному праву его продления или выкупа, при продолжающихся судебных разбирательствах по изменению существенных условий договора;

10) о признании незаконным бездействия министерства по непринятию решения о предоставлении ООО «Никольское» в собственность земельного участка, либо его части, относящегося к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506 с местонахождением: Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с.Ильинка - 1,5 км на север от с.Ильинка (бывшая Птицефабрика им. 50 лет СССР), площадью 251 286,94 кв. м;

11) о признании незаконным бездействия министерства, выразившегося в отсутствии предложения по согласованию схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, при наличии обоснованных и законных возражений министерства по иным, кроме возведенных ООО «Никольское» объектам, и наличии судебного спора только по иным объектам и по иному договору;

12) об обязании министерства устранить нарушение, указанное в требовании пункта 11, путем составления двустороннего акта по результатам инвестиционного проекта, с указанием абсолютно всех объектов (сетей, дорог, заборов, подстанций, птичников, башен и т.п.) фактически находящихся на территории комплекса, как указанных в акте передачи от 30.08.2010, так и отсутствующих в нем, и, после регистрации права собственности ООО

«Никольское», согласовать схемы возможного раздела земельного участка с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.10.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что им представлены доказательства, свидетельствующие о том, что оно предприняло все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в пределах установленного срока аренды. Общество также представило суду доказательства объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия договора аренды.

В границах земельного участка имелись объекты недвижимого имущества, в том числе, объекты незавершенного строительства, в силу чего общество обладало специальным правом, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ « О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды не исследовали доказательства фактического исполнения Обществом всех строительных работ по инженерной инфраструктуре комплекса, предусмотренных инвестиционным договором, указав на неотносимость их договору аренды земли, отказав в выкупе участка со ссылкой на п.4 ст.10 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ,необоснованно указав на то, что Общество ненадлежащим образом использовало земельный участок.

Суды не учли особенности назначения и правового режима земельного участки , что в соответствии с п.1 ч.2 статьи 45 Земельного кодекса РФ для участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае обстоятельством, полностью исключающим использование участка по целевому назначению, являлись требования разделов 5.1 и 7.1.11 Санитарных правил и норм (СанПиН) 2.2.1\2.1.1.1200-03.

Суды не приняли во внимание наличия на земельном участке с 2011 года новых инженерных коммуникаций, препятствующих строительству линий ЛЭП, отсутствия обязательных земель санитарной зоны и пометохранилищ.

Приняв земельный участок в аренду, Общество не знало и не могло знать о наличии скрытых обстоятельств, препятствующих не только строительству, но и проектированию.

Министерство, проводя конкурс, заключая инвестиционный, а затем арендный договор, знало, по мнению Общества, что строительство не может быть завершено в установленный срок.

Суды не учли, что Министерство как более сильная и профессиональная сторона, ограничило свободу договора и действия Общества, о чем указано в п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 от 14.03.2015 «О свободе договора и ее пределах».

Условия о возможности ограничения права выкупа, не продления договора аренды возврата земельного участка, без предварительной выплаты ком пенсаций и убытков инвестора, являются обременительными для Общества и свидетельствуют, как полагает заявитель о злоупотреблении правом со стороны Министерства.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, во исполнение Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-ФЗ), Закона Хабаровского края от 31.05.2000 № 219 «Об инвестиционной деятельности в Хабаровском крае» (далее - Закон № 219) на территории Хабаровского края принято постановление Правительства Хабаровского края от 01.11.2007 № 212-пр «О проведении конкурсов на право реализации инвестиционных проектов с вовлечением в хозяйственный оборот краевого государственного имущества» (далее - Постановление № 212-пр).

30.08.2010 между Минимуществом края (заказчик) и с победителем конкурса - ООО «Никольское» (инвестор), заключен договор № 4 на право реализации инвестиционного проекта по созданию промышленного комплекса по производству яйца.

Объектом инвестиций и имущественным взносом Хабаровского края явилось находящееся в собственности Хабаровского края недвижимое имущество, перечисленное в приложении № 1 к договору, в том числе: бригадные дома, птичники, здание РММ, здание убойного цеха, здание управления, яйцесклад, картофелехранилище, здание кормоцеха, насосная

станция, здание инкубатория (всего 26 объектов), а также земельный участок с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, площадью 251 286,94 кв. м.

Согласно пункту 2.1 договора заказчик принял на себя обязанности: передать инвестору имущество, указанное в приложении к договору по акту приема-передачи (подпункт 2.1.1); предоставить право на осуществление сноса и реконструкцию существующих объектов, а также строительство новых объектов на земельном участке с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, площадью 251 286,94 кв. м (подпункт 2.1.2); предоставить право на выкуп земельного участка под объектами недвижимости, получаемыми инвестором в собственность в результате реализации инвестиционного проекта, в соответствии с действующим законодательством (подпункт 2.1.3 договора).

В силу пункта 2.2 договора инвестор принял на себя обязанности: принять имущество в течение 2-х рабочих дней с даты заключения договора (подпункт 2.2.1); осуществить реконструкцию существующих объектов и строительство новых на земельном участке в соответствии с условиями договора и действующего законодательства (подпункт 2.2.2 договора); осуществить финансирование и выступать заказчиком и исполнителем инвестиционного проекта в соответствии с условиями договора и действующего законодательства (подпункт 2.2.3 договора); осуществлять функции заказчика- застройщика объекта инвестиций в порядке, установленном действующим законодательством (подпункт 2.2.4 договора); осуществить подготовку и утверждение проектной документации объекта (подпункт 2.2.6 договора); по окончании инвестиционного проекта передать Хабаровскому краю часть вновь созданного имущества в объекте или имущественные права, либо иное имущество, соответствующее цене объекта инвестиций, установленной пунктом 1.5 договора (подпункт 2.2.9 договора).

Цена объекта инвестиций, то есть рыночная стоимость передаваемого в собственность Хабаровского края имущества после реализации инвестиционного проекта, определена по предложению ООО «Никольское» в сумме 51 150 000 руб.

30.08.2010 стороны договора подписали акт приема-передачи комплекса имущества сельскохозяйственного назначения (всего 26 объектов) и земельного участка с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, площадью 251 286,94 кв. м.

В целях реализации инвестиционного договора Минимущество края по договору аренды от 24.09.2010 № 578 передало ООО «Никольское» во временное пользование находящийся в собственности Хабаровского края земельный участок с кадастровым номером 27:17:3:29204:0506, площадью 251 286,94 кв. м, из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Хабаровский край, в 1,5 км на север от с.Ильинка (1,0 км на юго-восток от здания ул. Суворова, 80а), для использования под сельскохозяйственное производство, сроком на 5 лет, в границах, указанных в кадастровом паспорте; срок аренды установлен по 30.08.2015.

Пунктом 6.2 этого договора установлено, что наряду со случаями, указанными в пункте 2.4 договора (договор вступает в силу с даты государственной регистрации в управлении Росреестра), договор подлежит

досрочному расторжению в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по инициативе арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: если арендатор использует участок не по целевому назначению или способами, приводящими его к порче, что установлено актом, составленным Минимуществом края (подпункты 6.2.1, 6.2.2); если арендатор допустил нарушение срока внесения арендной платы (подпункт 6.2.3).

Указанный договор аренды земельного участка от 24.09.2010 № 578 зарегистрирован в установленном порядке 15.04.2015.

До регистрации данного договора Минимущество края письмом от 10.09.2014 № 1-11-8957 уведомило общество о расторжении инвестиционного договора от 30.08.2010 N 4, а также об отсутствии намерения на продление договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 578 на новый срок в соответствии со статьями 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 31.08.2015.

08.05.2015 ООО «Никольское» обратилось к вновь созданному министерству с заявлением № 20 о реализации предусмотренного пунктом 4.3.2 договора аренды от 24.09.2010 № 578 преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок на 5 лет до 20.08.2020 на согласованных сторонами условиях, а также о выкупе арендуемого им земельный участок площадью 251 286,94 кв. м, на котором фактически расположены объекты недвижимости, сооружения, сети, дороги, ограждения и иные объекты, принадлежащие ООО «Никольское» на праве собственности, как фактически переданные в собственность Минимуществом края по акту приема передачи от 30.08.2010, так и возведенные в результате реализации инвестиционного проекта в полном соответствии с пунктами 1.10, 2.1.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора от 30.08.2010 № 4.

Уведомлением от 29.07.2015 № 1-1-2810 Министерство подтвердило расторжение инвестиционного договора и отсутствие намерения на продление арендных отношений после окончания срока действия договора (31.08.2015); к уведомлению приложен акт приема-передачи земельного участка для его подписания в срок до 01.10.2015.

Не согласившись с действиями министерства по отказу в предоставлении обществу испрашиваемого им земельного участка, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении спора суды исходили из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка

в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Установив, что договор аренды спорного земельного участка прекращен ввиду истечения срока его действия и отсутствия у арендодателя намерения на его продление, а также принимая во внимание, что деятельность на данном участке обществом во исполнение инвестиционного договора (создание единого промышленного комплекса по производству яйца) не велась, суды признали недоказанным факт эксплуатации арендатором спорного земельного участка по его прямому назначению.

По указанным основаниям суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества права на выкуп спорного земельного участка в порядке пункта 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.

Вопрос о правомерности расторжения инвестиционного договора являлся предметом исследования в рамках дела № А73-15018/2014;судебными актами установлено, что общество имело возможность приступить к реализации проекта, в том числе получить разрешительную документацию на выполнение проектных, строительных и монтажных работ, осуществить реконструкцию существующих объектов, однако, доказательств исполнения принятых обязательств общество не представило.

Доводы заявителя жалобы о нахождении на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости ,что дает ему право на выкуп земельного участка , обоснованно отклонены арбитражным судом округа как неподтвержденные документально.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Никольское» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Н.С. Чучунова