24К80017-01 -2019-004375-71 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Дело № 53-КГ21-12-К8 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 1 марта 2022 г.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации в составе  

председательствующего Киселева А.П., 

судей Марьина А.Н. и Кротова М.В.  

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем  видеоконференц-связи гражданское дело по иску общества с ограниченной  ответственностью «Региональная Строительная Компания «Регион  Девелопмент» к ФИО1, ФИО2, федеральному государственному бюджетному учреждению  «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о  признании недействительной постановки объектов на государственный  кадастровый учет и снятии объектов с государственного кадастрового учета,  признании недействительными сделок купли-продажи объектов незавершенного  строительства, признании отсутствующим права собственности в отношении  объектов незавершенного строительства  

по кассационной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска  от 7 сентября 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по  гражданским делам Томского областного суда от 24 февраля 2021 г. (с учетом  

определения того же суда об исправлении описки от 25 марта 2021 г.) и  

определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного  суда общей юрисдикции от 30 июня 2021 г.  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Марьина А.Н., объяснения представителя общества с ограниченной  ответственностью «Региональная Строительная Компания «Регион  Девелопмент» ФИО3, действующей по доверенности от 10 января 2022 г.  и возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации  

установила: 

общество с ограниченной ответственностью «Региональная Строительная  Компания «ЭкономЖилСтрой» (в настоящее время - общество с ограниченной  ответственностью «Региональная Строительная Компания «Регион  Девелопмент», далее - Общество, истец) обратилось в суд с иском к  ФИО1, ФИО2, федеральному государственному бюджетному  учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП  Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра  по Красноярскому краю) о признании недействительной постановки на  государственный кадастровый учет нежилого помещения № 6 общей площадью  343 кв.м с кадастровым номером 

<

...> и нежилого помещения № 7  общей площадью 357,8 кв.м с кадастровым номером 

<

...>,  расположенных на 1 и 2 этажах дома 

<

...> по улице 

<

...> края, и о снятии этих объектов с государственного кадастрового  учета, признании недействительными договоров купли-продажи нежилых  помещений (объектов незавершенного строительства) от 9 февраля 2015 г.,  заключенных между ФИО1 и ФИО2, без применения  реституции, признании отсутствующим права собственности ФИО2 в  отношении указанных объектов незавершенного строительства.  

Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска  от 7 сентября 2020 г. иск удовлетворен частично. Суд признал недействительной  постановку на государственный кадастровый учет и постановил снять с  государственного кадастрового учета спорные нежилые помещения, признал  недействительными договоры купли-продажи от 9 февраля 2015 г., заключенные  между ФИО1 и ФИО2, признал отсутствующим право  

собственности ФИО2 на названные помещения. В удовлетворении  

остальной части исковых требований, а также в удовлетворении иска к ФГБУ  «ФКП Росреестра» и Управлению Росреестра по Красноярскому краю отказано.  

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции  от 19 января 2021 г. гражданское дело передано для рассмотрения  апелляционных жалоб ФИО1 и ФИО2 в Томский областной суд.  

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам  Томского областного суда от 24 февраля 2021 г. (с учетом определения того же  суда об исправлении описки от 25 марта 2021 г.) решение суда первой инстанции  оставлено без изменения.  

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого  кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2021 г. решение суда первой  инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.  

В кассационной жалобе ФИО1 и ФИО2 ставится вопрос об  отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.  

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации  Марьина А.Н. от 28 января 2022 г. кассационная жалоба с делом передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации.  

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и  возражений на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда  Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей  удовлетворению.  

В соответствии со статьей 39014 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной  коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в  кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального  права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и  без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных  прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом  публичных интересов.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации находит, что такие нарушения допущены судами при рассмотрении  настоящего дела.  

Как установлено судом, между ЗАО «Сибстоун» (застройщик) и  

ФИО1 (участник долевого строительства) возникли обязательственные  

отношения, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве  от 28 сентября 2006 г. № 131 и от 28 марта 2007 г. № 165, по условиям которых  застройщик обязался по окончании строительства передать участнику долевого  строительства в собственность спорные нежилые помещения, а последний - инвестировать в строительство денежные средства.  

Обязательства по оплате ФИО1 полностью исполнены. 

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда  г. Красноярска от 4 июля 2011 г. внесены изменения в договоры участия в  долевом строительстве в части технических характеристик нежилых помещений,  являющихся предметом этих договоров. За ФИО1 признано право  требования от ЗАО «Сибстоун» передачи ей в собственность после окончания  строительства дома и ввода в эксплуатацию спорных нежилых помещений   № 6 и 7, на Управление Росреестра по Красноярскому краю возложена  обязанность зарегистрировать заключенные между ЗАО «Сибстоун» и  ФИО1 договоры участия в долевом строительстве с учетом внесенных в  них изменений.  

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 августа 2010 г.  ЗАО «Сибстоун» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное  производство, в ходе которого 15 августа 2013 г. за застройщиком  зарегистрировано право собственности на объект незавершенного  строительства - недостроенный многоквартирный жилой дом общей площадью  30 689,6 кв.м степенью готовности 51%, расположенный по адресу:  

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа  2014 г., оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного  апелляционного суда от 13 ноября 2014 г., за ФИО1 признано право  собственности на спорные нежилые помещения.  

13 ноября 2014 г. произведена государственная регистрация права  собственности ФИО1 на данные объекты недвижимости. В  свидетельствах о регистрации права собственности в качестве  правоустанавливающего документа указано определение Арбитражного суда  Красноярского края от 14 августа 2014 г.  

9 февраля 2015 г. ФИО1 спорные нежилые помещения проданы  ФИО2 по договорам купли-продажи нежилых помещений (объектов  

незавершенного строительства).  

13 февраля 2015 г. произведена государственная регистрация права  собственности Кутина Г.К. на спорные нежилые помещения.  

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа  от 7 апреля 2015 г. определение Арбитражного суда Красноярского края  от 14 августа 2014 г. и постановление Третьего арбитражного апелляционного  суда от 13 ноября 2014 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в  суд первой инстанции.  

При повторном рассмотрении определением Арбитражного суда  Красноярского края от 5 июня 2015 г., оставленным без изменения  постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 августа  2015 г. и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа  от 1 декабря 2015 г., в удовлетворении заявления ФИО1 о признании за  ней права собственности на спорные нежилые помещения отказано.  

18 сентября 2017 г. объект незавершенного строительства - многоквартирный дом 

<

...> со степенью  готовности 51% продан ФИО4 на торгах (договор купли-продажи  от 25 сентября 2017 г.).  

Право собственности ФИО4 на объект незавершенного  строительства зарегистрировано 28 декабря 2017 г.  

9 июня 2018 г. ФИО4 продал указанное имущество истцу. Право  собственности Общества на объект незавершенного строительства  зарегистрировано 9 июля 2018 г.  

Конкурсное производство в отношении ЗАО «Сибстоун» завершено  22 февраля 2019 г.  

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что  постановка на государственный кадастровый учет спорных нежилых помещений  является недействительной, влекущей необходимость снятия этих объектов с  кадастрового учета, поскольку эти помещения, расположенные в объекте  незавершенного строительства, не являются самостоятельными объектами  недвижимости, не подлежат отдельному техническому учету и не представляют  собой отдельного объекта гражданских прав. Кроме того, судебный акт, на  основании которого незавершенные строительством нежилые помещения  зарегистрированы на праве собственности за ФИО1, отменен, и в  признании права собственности на них отказано, ввиду чего заключенные  ответчиками договоры купли-продажи в отношении спорных нежилых  

помещений являются ничтожными.  

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами  суда первой инстанции и их правовым обоснованием.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации полагает, что обжалуемые судебные постановления приняты с  существенными нарушениями норм права и согласиться с ними нельзя по  следующим основаниям.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28 сентября  2006 г. между ЗАО «Сибстоун» (застройщик) и ФИО1 (инвестор)  заключен договор № 131 на долевое участие в строительстве многоквартирного  жилого дома по указанному выше адресу (нежилое помещение № 7).  

28 марта 2007 г. между теми же сторонами заключен договор № 165 на  долевое участие в строительстве этого же многоквартирного жилого дома  (нежилое помещение № 6).  

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 августа 2010 г.  по делу № АЗЗ-2805/2009 ЗАО «Сибстоун» признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.  

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда  г. Красноярска от 4 июля 2011 г. внесены изменения в договоры, заключенные  между ФИО1 и застройщиком, в части технических характеристик  нежилых помещений. За ФИО1 признано право требования от  застройщика передачи ей в собственность после окончания строительства и  ввода в эксплуатацию дома спорных нежилых помещений.  

15 августа 2013 г. за застройщиком зарегистрировано право  собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный  жилой дом 19 по улице Копылова в г. Красноярске степенью готовности 51%.  

В рамках дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун» рассмотрен обособленный  спор по заявлению ФИО1 о признании за ней права собственности на  спорные помещения.  

При этом объекты, являющиеся предметом обособленного спора, 21 и 22  октября 2014 г. поставлены на государственный кадастровый учет с  присвоением им кадастровых номеров: 

<

...> (помещение № 6) и  

<

...> (помещение № 7).  

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа  2014 г., оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного  апелляционного суда от 13 ноября 2014 г., за ФИО1 признано право  

собственности на спорные нежилые помещения.  

13 ноября 2014 г. в Единый реестр недвижимости и сделок с ним внесена  запись о регистрации прав собственности Русановой В.А. на спорные объекты.  Основанием для регистрации указано определение Арбитражного суда  Красноярского края от 14 августа 2014 г.  

9 февраля 2015 г. спорные объекты приобретены ФИО2 по  договорам купли-продажи нежилых помещений, а 13 февраля 2015 г.  произведена государственная регистрация его права собственности на данное  недвижимое имущество.  

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа  от 7 апреля 2015 г. определение Арбитражного суда Красноярского края  от 14 августа 2014 г. и постановление Третьего арбитражного апелляционного  суда от 13 ноября 2014 г. отменены, обособленный спор направлен на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

При повторном рассмотрении определением Арбитражного суда  Красноярского края от 5 июня 2015 г., оставленным без изменения  постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении  требования ФИО1 о признании за ней права собственности на спорные  нежилые помещения отказано.  

18 сентября 2017 г. объект незавершенного строительства, в котором  расположены спорные нежилые помещения, реализован ФИО4 на торгах,  по результатам которых заключен договор купли-продажи от 25 сентября 2017 г.  

Таким образом, судами установлено, что до реализации на торгах в ходе  конкурсного производства незавершенного строительством многоквартирного  жилого дома спорные помещения, находящиеся в указанном доме, были  поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости, а  вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Красноярского  края от 14 августа 2014 г. за ФИО1 как участником долевого  строительства признано право собственности на данные нежилые помещения.  

Таким образом, ФИО1 как участник долевого строительства,  исполнившая надлежащим образом свои обязательства по договорам участия в  долевом строительстве, реализовала правовой механизм защиты нарушенного  права, что соответствовало разъяснениям, изложенным в пункте 3 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2017),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля  

2017 г.  

После регистрации права собственности на спорные объекты  Русанова В.А. произвела их отчуждение Кутину Г.К., право собственности  которого зарегистрировано в Едином реестре недвижимости и сделок с ним  13 февраля 2015 г.  

С учетом вышеизложенного спорные нежилые помещения после  вступления в законную силу определения Арбитражного суда Красноярского  края от 14 августа 2014 г. не находились в конкурсной массе застройщика ЗАО  «Сибстоун», а являлись собственностью сначала ФИО1, а затем  ФИО2  

Согласно статье 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью  или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске,  либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено,  ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по  отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.  

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 326 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о повороте исполнения  судебного акта разрешается арбитражным судом, принявшим новый судебный  акт, которым отменен или изменен ранее принятый судебный акт. Если в  постановлении об отмене или изменении судебного акта нет указаний на  поворот его исполнения, ответчик вправе подать соответствующее заявление в  арбитражный суд первой инстанции.  

Поворот исполнения определения Арбитражного суда Красноярского  края от 14 августа 2014 г., на основании которого была произведена  государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорные  нежилые помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО  «Сибстоун», ни самим судом, ни по заявлению кого-либо из участников  производства по делу о банкротстве произведен не был.  

При этом конкурсный управляющий ЗАО «Сибстоун», зная об  исключении из конкурсной массы застройщика спорных нежилых помещений,  каких-либо действий после отмены определения Арбитражного суда  Красноярского края от 14 августа 2014 г. по проверке наличия  зарегистрированных прав на данные объекты недвижимости и по их возврату в  конкурсную массу не совершал.  

Сделки по отчуждению ФИО1 спорных помещений ФИО2  в ходе конкурсного производства в отношении ЗАО «Сибстоун» также не  

оспаривались.  

При таких обстоятельствах приобретение Сергеевым С.А. объекта  незавершенного строительства (недостроенного многоквартирного жилого дома)  по договору купли-продажи недвижимости от 25 сентября 2017 г. № 2,  заключенному с конкурсным управляющим по результатам торгов, проведенных  в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ЗАО «Сибстоун»,  само по себе не могло повлечь прекращение права собственности Кутина Г.К. на  спорные нежилые помещения и не свидетельствовало о передаче их покупателю,  выигравшему торги, как свободных от чьих-либо прав.  

Соответственно, Общество, купив у ФИО4 на основании договора  купли-продажи недвижимости и уступки прав аренды земельных участков  от 9 июня 2018 г. объект незавершенного строительства, не стало собственником  спорных нежилых помещений.  

Между тем указанные обстоятельства судами учтены не были. 

Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда  Российской Федерации находит ошибочными выводы суда о незаконности  постановки спорных нежилых помещений на кадастровый учет.  

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г.   № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции,  действующей на момент осуществления кадастрового учета спорных нежилых  помещений) кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений,  помещений, объектов незавершенного строительства осуществлялся в  соответствии с этим законом. При этом не допускалась постановка на  кадастровый учет помещения, если оно не было изолировано или не обособлено  от других помещений в здании или сооружении (часть 7 статьи 27 данного  закона).  

Таким образом, для постановки на кадастровый учет помещение должно  обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и  изолированностью. При этом обособленность как признак помещения  представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что  часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то  же время изолированность является функциональной характеристикой,  отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный  вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему  имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям  (пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа  в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного  

Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г.).  

На момент постановки спорных нежилых помещений на кадастровый  учет право собственности на недостроенный многоквартирный жилой дом было  зарегистрировано за ЗАО «Сибстоун» (15 августа 2013 г.). Одним из  документов-оснований для регистрации указан кадастровый паспорт  от 25 апреля 2013 г.  

Строительство объекта ЗАО «Сибстоун» не осуществляло с 2008 года. 

Изначальный проект строительства жилого дома помимо квартир  предполагал строительство нежилых помещений № 6 и 7.  

Информация об осях расположения спорных нежилых помещений,  указанная в кадастровых паспортах, корреспондирует информации об осях,  указанной в проекте строительства дома и плане помещений, имеющемся в  Росреестре, а также в договорах участия в долевом строительстве между  ЗАО «Сибстоун» и ФИО1  

Более того, информация об осях при проектировке спорных помещений  отражена в решении Октябрьского районного суда г. Красноярска  от 4 июля 2011 г. о внесении изменений в договоры участия в долевом  строительстве в части технических характеристик нежилых помещений.  

Именно в таком виде спорные помещения зарегистрированы на праве  собственности за ФИО1  

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что спорные нежилые  помещения не обладают обособленностью и изолированностью, противоречат  установленным по делу обстоятельствам и приведенным нормам права.  

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку повлияли  на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита  нарушенных прав и законных интересов заявителей.  

Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибки нижестоящего  суда не исправили.  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской  Федерации, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков  судопроизводства (статья б1 Гражданского процессуального кодекса Российской  Федерации), приходит к выводу об отмене апелляционного определения  судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда  от 24 февраля 2021 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам  Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2021 г. с  

направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и  разрешить спор в соответствии с требованиями закона.  

Руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального  кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации  

определила: 

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам  Томского областного суда от 24 февраля 2021 г. и определение судебной  коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей  юрисдикции от 30 июня 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение  в суд апелляционной инстанции.  

Председательствующий 

Судьи