ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-КГ17-18472

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

24 января 2018 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» (Москва) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 по делу                            № А41-55816/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» (далее – Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – Управление Росимущества), содержащегося в письме от 23.06.2016 № МФ/11-5026, об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711 и обязании Управления Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Белинстрой» (далее – Общество «Белинстрой»), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области.

Арбитражный суд Московской области решением от 17.05.2017 удовлетворил требования Управляющей компании.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении требований Управляющей компании.

Управляющая компания, ссылаясь на существенное нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по настоящему  делу постановлений от 06.07.2017 и от 29.09.2017.

Дело 12.12.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Управляющей компании вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании и во исполнение инвестиционного контракта от 09.06.2003 № 255 по строительству жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов и отдельно стоящего магазина с кафе, на территории города Жуковского Московской области, Общество «Белинстрой» (заказчик-застройщик) на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, на который в 2007 году зарегистрировано право федеральной собственности и который передан застройщику в аренду по договору от 19.03.2008, возвело два многоквартирных дома и здание магазина с кафе.

Здание магазина с кафе площадью 657,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2009 № RU5030400-58. 

Во исполнение условий инвестиционного контракта здание магазина в 2009 году было передано в собственность общества с ограниченной ответственностью «СКМ Групп» (далее - Общество «СКМ Групп»), которое проинвестировало его строительство. Право собственности Общества «СКМ Групп» на здание зарегистрировано в установленном порядке 17.12.2009.

В дальнейшем Общество «СКМ Групп» по договору купли-продажи от 05.06.2013 продало указанное здание Управляющей компании, право собственности которой зарегистрировано 03.07.2013.

Здание магазина  расположено на земельном участке площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711, образованном в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, по адресу: 

<

...>. 

Управляющая компания 28.03.2016 обратилась в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ссылаясь на то, что на участке расположен принадлежащей ей объект недвижимости.

Управление Росимущества письмом от 23.06.2016 № МФ/11-5026 отказало в предоставлении в собственность Управляющей компании испрашиваемого земельного участка, указав на то, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:711 в государственном кадастре недвижимости имеют временный характер и могут быть использованы только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество; испрашиваемый земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в пользование третьему лицу – Обществу «Белинстрой»  по договору аренды от 19.03.2008 № 05/08.

Управляющая компания, считая, что отказ Управления Росимущества в предоставлении ей в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71       АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной землеустроительной экспертизы, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 9, 11.4, 11.8, действовавшей до 01.03.2015 статьей 33, статьями 35, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996    № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что у Управления Росимущества не имелось предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. 

Суд исходил из следующего: поскольку Управляющей компании принадлежит на праве собственности объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20  ЗК РФ заявитель имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность; спорный земельный участок, образованный в результате раздела федерального земельного участка в целях формирования участка, занятого объектом  недвижимости заявителя,  в силу статьи 11.8 ЗК РФ также является федеральной собственностью, поставлен на кадастровый учет и согласно статье 37 ЗК РФ может являться предметом договора купли-продажи; в соответствии с  пунктом 1 статьи  35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование  соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник; наличие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, построенного в соответствии с действующим градостроительным законодательством, не признанного в установленном порядке самовольной постройкой, принадлежащего заявителю на праве собственности, прекращает арендные отношения с иным лицом в отношении части земельного участка, находящегося в федеральной собственности, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости; согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы для использования и эксплуатации принадлежащего Управляющей компании здания площадью 657,6 кв.м необходим земельный участок площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711; данное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности и отвечает критериям  относимости и допустимости доказательств.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 2 статьи 39.16                 ЗК РФ, на действовавший в спорный период пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении требований Управляющей компании.

Апелляционный суд сделал следующие выводы.

Испрашиваемый земельный участок поставлен на временный кадастровый учет. В соответствии с действовавшим на момент возникновения спорных отношений пунктом 9 статьи 4 Закона о кадастре сведения, которые носят временный характер, до утраты ими в установленном законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 данного Кодекса.

Поскольку спорный земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в аренду Обществу «Белинстрой» на срок до 18.03.2057, и доказательств прекращения этого договора не имеется, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ данный участок не может быть предоставлен заявителю в собственность.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе Управляющая компания, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить постановления от 06.07.2017 и от 29.09.2017 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 17.05.2017.

Податель жалобы в числе прочих доводов указывает следующее.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, нарушив закрепленный в Земельном кодексе Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, незаконно отказали  Управляющей компании в реализации предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ исключительного права собственника объекта недвижимости, расположенного на публичном земельном участке, на приобретение такого участка в собственность.

Суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно истолковали положения пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ. Данной нормой предусмотрена защита реального землепользователя, в том числе арендатора публичного участка, от посягательств третьих лиц на получение в собственность такого участка. Положения пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом. 

В данном случае в силу статьи 39.20 ЗК РФ никто кроме собственника  спорного здания не может  претендовать на получение в собственность или в аренду участка, занятого зданием и используемого исключительно его собственником.

Общество «Белинстрой» получило земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010324:12 в аренду для строительства двух многоквартирных домов и здания магазина. После завершения строительства домов и здания, передачи квартир в собственность  граждан, а здания магазина в собственность инвестора, указанное общество утратило право пользования арендованным участком. Наличие права собственности на построенные в установленном порядке на участке объекты недвижимости иных лиц прекращает арендные отношения с прежним арендатором в отношении части земельного участка, занятого такими объектами.

 При отсутствии спора о праве и фактических арендных отношений общества «Белинстрой» в отношении спорного участка наличие в реестре прав на недвижимое имущество записи об аренде не может служить препятствием для осуществления действий по выкупу Управляющей компанией данного участка.

Ввиду того, что испрашиваемый земельный участок площадью                    1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711 находится в фактическом владении Управляющей компании как собственника объекта недвижимости, у судов апелляционной и кассационной инстанций не было правовых оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Приведенные в жалобе Управляющей компании доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 13 марта 2018 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева