ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 302-ЭС19-23916

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

14 февраля 2020 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скала» (г. Красноярск) на решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.10.2019 по делу                        № А33-23998/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Скала» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации города Кодинска Красноярского края (далее – Администрация), содержащегося в сообщении  от 06.08.2018, об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 24 290 кв. м с кадастровым номером 24:20:0825001:316, расположенного по адресу: Красноярский край, Кежемский район, комзона, примерно в 2 километрах от                г. Кодинска, база УССТМ, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, сроком на 3 года без проведения торгов; об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды указанного земельного участка и направления проекта договора заявителю.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 08.04.2019, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.10.2019, отказал в удовлетворении требований Общества.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты, отменить их и принять новый судебный акт.

Дело 26.12.2019 истребовано из Арбитражного суда Красноярского края.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                   АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, открытому акционерному обществу «Богучанская ГЭС (далее – Богучанская ГЭС) принадлежали на праве собственности 7 объектов незавершенного строительства площадью 17,5 кв.м, 596,5 кв.м, 181,7 кв.м, 2251, кв.м,                  1294 кв.м, 231,9 кв.м, 350,2 кв.м, находящихся по адресу: Красноярский край, Кежемский район, г. Кодинска, комзона, база УССТМ, которые были переданы в частную собственность в процессе приватизации ПСЭО Богучангэсстрой в соответствии с планом приватизации от 28.05.1993.

Данные объекты расположены на публичном земельном участке площадью 24 290 кв.м с кадастровым номером 24:20:0825001:316, образованном из исходного земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:10, предоставленного  Богучанской ГЭС по договору аренды от 06.12.2002 № 165 (с учетом дополнительных соглашений) сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего ей права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Общество по договору купли-продажи от 15.04.2015 приобрело у Богучанской ГЭС в собственность указанные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке площадью 24 290 кв. м с кадастровым номером 24:20:0825001:316.

Право собственности Общества на указанные объекты незавершенного строительства зарегистрировано 20.08.2015.

В связи с приобретением в собственность указанных объектов Общество 02.09.2015 обратилось в Администрацию с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок площадью 24 290 кв. м с кадастровым номером 24:20:0825001:316, предоставленный Богучанской ГЭС в аренду на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Однако Администрация (арендодатель) заключила с Обществом (арендатором) 16.11.2015 договор аренды указанного земельного участка только на срок до 20.08.2018.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.02.2016 № RU24520101-256-2016 за Обществом 24.03.2016 зарегистрировано право собственности на расположенный на указанном земельном  участке склад  площадью 325,3 кв.м. 

В связи с завершением строительства складов № 1, 2, 3, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 24:20:0825001:316, Администрация выдала Обществу разрешения от 09.11.2017 № RU24520101-810-2017, RU24520101-811-2017, RU24520101-825-2017 на ввод в эксплуатацию указанных объектов.

Администрация также выдала Обществу разрешение от 25.05.2017                         № RU24520101-809-2016 для завершения строительства склада оптово-розничной торговли площадью 608,7 кв.м на срок до 25.11.2017. Строительство данного объекта еще не завершено. 

Два приобретенных у Богучанской ГЭС по договору от 15.04.2015 незавершенных строительством объекта площадью  17,5 и 231,9 кв.м сняты 06.07.2018 с кадастрового учета.

Общество 13.07.2018 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:316 на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сроком на 3 года без проведения торгов.

Администрация сообщением от 06.08.2018 № 03-04-1361 отказала Обществу в предоставления данного земельного участка без проведения торгов, сославшись на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, поэтому не имеется оснований для предоставления Обществу участка в аренду в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что Общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объектов незавершенного строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

Общество, считая отказ Администрации в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка не соответствующим закону и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закона № 137-ФЗ),  пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества исходя из следующего: в связи с приобретением Обществом по договору купли-продажи от 15.04.2015 в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, Администрация заключила с ним договор от 16.11.2015 № 47/15 аренды земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ сроком до 20.08.2018, то есть для завершения строительства указанных объектов; заключив указанный договор аренды после 01.03.2015, Общество реализовало свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов незавершенного строительства; иных оснований, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка Обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения с Обществом договора аренды без проведения торгов.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить принятые по дулу судебные акты.

В числе прочих доводов Общество указывает на следующее.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, независимо от того, была ли эта перемена оформлена документально. Отношения между публичным собственном земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенном на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

Поскольку с прежним собственником объектов незавершенного строительства (Богучанской ГЭС) был заключен на 49 лет договор от 06.12.2002 аренды земельного участка, на котором расположены эти объекты,  к Обществу перешло право пользования земельным участком на тех же условиях.

В сентябре 2015 года Общество обращалось в Администрацию о заключении с ним как с новым собственником объектов недвижимости договора аренды указанного земельного участка на 49 лет, а не просило оформить аренду в порядке,  предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ или пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства. Поскольку ранее договор аренды спорного участка был заключен без торгов, договор не расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ, и имеются основания, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения договора аренды, у Общества есть законное право на получение а аренду спорного участкааренды на новый срок без проведения торгов.

Отказ Администрации в заключении договора аренды  с Обществом как с собственником объекта недвижимости, на который зарегистрировано право собственности Общества как на завершенный строительством объект, и четырех объектов недвижимости, которые построены в период действия договора аренды и на основании полученных в установленном порядке разрешительных документов, препятствует надлежащему оформлению прав на землю и документов о вводе построенных объектов в эксплуатацию.

При таком положении являются неверными, сделанными с неправильным применением приведенных норм права выводы судов о том, что, заключая договор аренды от 16.11.2015 № 47/15, Общество реализовало свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, и что не имеется иных оснований для предоставления в аренду заявителю испрашиваемого земельного участка без торгов. 

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скала» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на  17 марта 2020 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда 

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева