ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 310-ЭС17-2105

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

06.04.2017

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу администрации города Обнинска на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2016, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2016 по делу № А23-7689/2015

УСТАНОВИЛ:

администрация города Обнинск (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инновация Групп" (далее - общество) о взыскании 669 918 рублей 58 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2004 N А-30-2004 в размере 557 173 рублей 61 копейки и неустойки в сумме 112 744 рублей 98 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Обнинский растворо-бетонный завод" (далее - завод).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неверное применение судами  норм статей 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей  392.3, 552, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что к новому арендатору в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят в полном объеме все права и обязанности, существовавшие на момент его заключения, кроме неисполненных обязательств по уплате арендной платы, возникших до даты перехода права собственности на недвижимость.

При этом судами не учтен довод Администрации о том, что смена стороны  в договоре аренды земельного участка (22.09.2014) произошла после вступления в законную силу изменений в главу 24 ГК РФ (01.07.2014).

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственным по договору  перед арендодателем является новый арендатор.

В отношения с арендодателем вступает новый  арендатор, происходит не только передача права, но и перевод неисполненных обязательств арендатора на новое лицо.

Задолженность, которая образовалась в связи с  неисполнением условий договора прежним арендатором погашена последующими платежами нового арендатора.

Следовательно, арендодатель вправе взыскивать задолженность, образовавшуюся на момент подачи иска, с нового арендатора, а новый арендатор вправе взыскивать с прежнего убытки, так как к нему переходят права кредитора.

Заявитель полагает,  что судами  не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 « О некоторых вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.12.2013), согласно которым по  смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.2 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости ,находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента  государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку право аренды возникло у ООО «Инновация групп» в связи с покупкой объекта недвижимости, находящемся на арендованном земельном участке , к последнему перешли обязанности по внесению арендной платы за весь спорный период.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании постановления администрации от 09.02.2004 N 159-п между администрацией городского округа "Город Обнинск" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Обнинский растворо-бетонный завод" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N А-30-2004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:27:04 02 01:0014, общей площадью 9 611 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования под производственную деятельность, на срок 49 лет. На участке расположен объект недвижимости - сооружение (растворо-бетонный завод) (пункт 1.2 договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору. Размер арендной платы за участок определен в 221 053 рубля в год.

 21.07.2014, между ООО "Обнинский растворо-бетонный завод" (должник) и ООО "Инновация Групп" (кредитор) заключено соглашение об отступном, по условиям которого должник передает кредитору в собственность сооружение (Обнинский растворо-бетонный завод) по адресу: 

<

...>; после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за кредитором, последний  обязуется осуществлять за свой счет оплату коммунальных и других обязательных платежей, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость и арендной платы за земельный участок.

В связи с заключением соглашения об отступном от 21.07.2014 и переходом права собственности на сооружение 09.09.2014 между заводом и обществом также заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.02.2004 N А-3-2004, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка под отчуждаемым объектом недвижимости по договору аренды земельного участка были переданы обществу.

Указанное соглашение, как и переход права собственности на объект недвижимости, зарегистрировано 22.09.2014.

Ссылаясь на невнесение арендной платы за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 и образование в связи с этим задолженности в сумме 557 173 рублей 61 копейки, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно  исходили из следующего.

В соответствии с пунктами  5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно  разъяснениям, содержащимся в  пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Проанализировав условия  соглашения   от 21.07.2014 , суды пришли к обоснованным выводам  о том, что  они сформулированы в соответствии с правилами статьи  552 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на земельном  участке , и не содержат указаний  о переводе долга по арендной плате за землю, имевшейся у завода к моменту регистрации за ответчиком права собственности на объект недвижимости, на общество.

Учитывая, что доказательства использования обществом земельного участка до 22.09.2014 администрацией не представлены, суды правомерно отметили, что  взыскание долга по арендной плате, образовавшегося до указанной даты, означало бы неосновательное обогащение для прежнего арендатора.

Из представленного в материалы дела расчета истца суды установили , что  за период с 22.09.2014 по 06.10.2015 у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.; за указанный период обществом уплачена арендная плата в размере 645 829 рублей 04 копеек.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы администрации города Обнинска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова