ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 308-КГ18-20418

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

17.12.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма имени Ильича» на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2018 по делу № А32-14354/2015 Арбитражного суда Краснодарского края

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество "Агрофирма имени Ильича" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлениями к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в которых просило:

- признать незаконными действия департамента, выраженные в письмах от 21.01.2015 N 52-522/15-32.20, от 23.01.2015 N 52-697/15-32.20 и N 52-768/15-32.20;

- обязать департамент подготовить проекты договоров купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 313 600 кв. м с кадастровым номером 23:05:0101000:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 0,3 км от ст. Ирклиевская по направлению на северо-восток (дело N А32-14760/2015); земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 036 500 кв. м с кадастровым номером 23:05:0103000:21, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 1,9 км от ст. Балковской по направлению на северо-восток (дело N А32-14847/2015); земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 134 500 кв. м с кадастровым номером 23:05:0301006:1, расположенного относительно ориентира Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 980 м по направлению на юг от ориентира южная окраина ст. Березанской (дело N А32-14354/2015) по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости указанных участков, и направить соответствующие проекты договоров в адрес общества в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения .

Определением от 09.06.2015 дела N А32-14354/2015, N А32-14760/2015 и N А32-14847/2015 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А32-14354/2015 .

Определением от 13.10.2015 по ходатайству общества по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения расположения испрашиваемых земельных участков в границах государственного природного зоологического заказника регионального значения "Ново-Березанский", объектов археологического наследия и береговой полосы водных объектов, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Кубанский научно-исследовательский институт геодезии и проектов землеустройства" ФИО1 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Выселковский район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017, в удовлетворении требований отказано.

Апелляционный суд заменил акционерное общество его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма имени Ильича" (далее - общество, агрофирма).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2017 решение от 30.10.2016 и апелляционное постановление от 25.01.2017 в части отказа в предоставлении в собственность общества земельного участка площадью 134 500 кв. м с кадастровым номером 23:05:0301006:1 оставлены без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела, общество, с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, просило:

- признать незаконными решения департамента, содержащиеся в отказах от 23.01.2015 N 52-697/15-32.20 и N 52-768/15-32.20;

- обязать департамент в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества договоры купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 313 600 кв. м с кадастровым номером 23:05:0101000:19, местоположение: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 0,3 км от ст. Ирклиевская по направлению на северо-восток и земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 036 500 кв. м с кадастровым номером 23:05:0103000:21, местоположение: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 1,9 км от ст. Балковской по направлению на северо-восток (далее - земельные участки; т. 6, л.д. 94-95).

Решением от 27.02.2018 (с учетом определения об исправлении опечатки от 26.03.2018), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.05.2018, признаны незаконными отказы департамента от 23.01.2015 N 52-697/15-32.20 и N 52-768/15-32.20. На департамент возложена обязанность направить обществу в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу подписанные со своей стороны, содержащие все существенные условия для договоров такого вида, договоры купли-продажи спорных земельных участков.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2018 решение суда первой инстанции от 27.02.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 23.05.2018 отменены, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  в силу статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Закона №101-ФЗ передача земельного участка в аренду включает в себя как принятие уполномоченным органом решения о передаче участка в аренду, так и заключение на основании принятого решения договора аренды  путем проведения торгов либо прямой передачи (без торгов), если имеется только одно заявление о приобретении участка. Следовательно, именно решение уполномоченного органа определяет порядок заключения договор аренды земельного участка. Без признания незаконным решения уполномоченного органа  не может быть оспорена и сама сделка по мотивам  нарушения порядка передачи земельного участка в аренду.

Заключение договора аренды, минуя торги, во исполнение решения уполномоченного органа, определившего порядок  заключения сделки и не признанного незаконным, не противоречит действующему законодательству, так как такой договор не может быть признан ничтожным по основаниям нарушения порядка заключения договора.

Оспариваемые договоры аренды заключены на основании постановлений Главы Выселковского района от 22.08.3003 №538, от 24.11.2003 и от 27.11.2003 №861 «а», которые не признаны не соответствующими законодательству.

В соответствии  с пунктом 1 статьи 10 Закона №101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Абзац второй указанной статьи содержит исключение, согласно которому  переданный в аренду юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования  этого земельного участка.

 Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использован е земельного участка, устанавливается федеральным  органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений ( в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (абз.2 пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ).

Согласно Перечню признаков неиспользования  земельных участков  для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной  с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному  постановлением  Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 №369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих  сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота ,уход за почвой, уборка урожая и т.п.)

Стороны связаны правоотношениями по аренде  испрашиваемых в собственность земельных участков  свыше 10 лет, доказательств прекращения  таких правоотношений, либо выбытия земельных участков из владения общества в указанный период или ограничения  оборотоспособности спорных земельных участков не установлено. Не имеется обстоятельств, препятствующих в реализации права, предусмотренного пунктом 4 статьи 10 Закона№101-ФЗ.

 Обществом соблюдена процедура, установленная административным   регламентом, действовавшим на момент обращения с заявлением, предусмотренных законом оснований для отказа в приватизации спорных земельных участков  не имеется.

Ссылка суда округа на отсутствие нормы  пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в период заключения договора  и отсутствие в указанный период принципа эстоппель, не обоснованна.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении  от 22.06.2017 №16-П, при  регулировании гражданско-правовых отношений между публично- правовым образованием  и добросовестной стороной справедливым является переложение неблагоприятных последствий  на публично -правовое образование, которое  могло и должно было предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей.

По мнению заявителя,  отсутствуют основания для  признания ничтожными договоры аренды ввиду  нарушения установленного законом порядка передачи земельного участка  сельскохозяйственного назначения в аренду.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, 25.11.2003 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили  договор N 0500001649 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 313 600 кв. м с кадастровым номером 23:05:0101000:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 0,3 км от ст. Ирклиевская по направлению на северо-восток. Срок действия договора установлен  по 01.01.2013 (пункт 6.2). Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.11.2006 .

Кроме того, 29.11.2003 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили  договор N 0500001922 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 036 500 кв. м с кадастровым номером 23:05:0103000:21, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 1,9 км от ст. Балковской по направлению на северо-восток. Срок действия договора установлен до 31.12.2014 (пункт 6.2). Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2006 .

15.12.2014 общество обратилось в департамент с заявлениями о приватизации (выкупе) земельных участков с кадастровыми номерами 23:05:0101000:19 и 23:05:0103000:21 .

Письмом от 23.01.2015 N 52-768/15-32.20 департамент отказал обществу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:05:0101000:19, указав, что к заявлению не приложена копия паспорта, удостоверяющего личность представителя юридического лица; по результатам обследования, проведенного ГКУ КК "Кубаньземконтроль", также выявлено, что часть указанного участка с южной стороны прилегает к реке Черной, что является основанием для признания земельного участка ограниченным в обороте .

В письме от 23.01.2015 N 52-697/15-32-20 департамент сообщил обществу об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:05:0103000:21, указав, что в нарушение пунктов 2.6, 2.6.1 Административного регламента к заявлению приобщена копия документа, удостоверяющего личность заявителя, форма которого не соответствует требованиям действующего законодательства .

Общество, полагая, что отказы департамента от 23.01.2015 N 52-697/15-32-20 и N 52-768/15-32.20, не соответствуют закону и нарушают принадлежащие ему права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным правоотношениям редакции) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретен таким арендатором в собственность без торгов по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении или об отказе в предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в обладающий правом предоставления соответствующего участка орган ( абзац 2 пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ).

 В целях регламентации административных процедур и административных действий при предоставлении департаментом государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, приказом от 04.06.2012 N 767 утвержден Административный регламент.

Исследовав и оценив представленные доказательства по  правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  в том числе заключение проведенной по делу судебной экспертизы, суды двух инстанций пришли к выводам о наличии  у Общества  оснований  на приобретение арендуемых им спорных земельных участков с кадастровыми номерами 23:05:0101000:19 и 23:05:0103000:21 в собственность без проведения торгов, а также об отсутствии законных препятствий для реализации заявителем данного права.

Отменяя судебные акты и отказывая в удовлетворении требований, суд округа   правомерно указал, что  судебные инстанции не учли следующее.

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ заявитель обязан был представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие надлежащее использование земельных участков в течение установленного срока. Отсутствие в рассматриваемый период утвержденного перечня документов, подтверждающих надлежащее использование, названной обязанности заявителя не исключало.

В рассматриваемом случае заявитель при обращении в департамент не подтвердил использование испрашиваемых участков в соответствии с их целевым назначением в течение предусмотренного законом срока (не менее трех лет). Акты обследования от 14.01.2015 N 3 и 6 не свидетельствуют о надлежащем использовании земельных участков в течение названного в законе периода.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды от 27.11.2003 N 0500001922 и от 25.11.2003 N 0500001649, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса (утратила силу с 01.03.2015) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

 Из постановлений администрации и договоров аренды от 27.11.2003 N 0500001922 и от 25.11.2003 N 0500001649 не следует, что они заключены (продлены) по результатам публичной процедуры, в связи с чем общество не может считаться лицом, в установленном порядке получившим земельные участки сельскохозяйственного назначения и обладающим правом на приобретение их в собственность в соответствии с предусмотренной законом льготной процедурой.

Суды, ссылаясь на недобросовестное поведение департамента и возможность применения правил пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, не приняли во внимание , что в данном случае департамент непосредственно не участвовал в процедуре заключения договоров аренды спорных земельных участков, поскольку в рассматриваемый период функции арендодателя осуществляла администрация .

В спорных правоотношениях департамент выступает не только как представитель арендодателя (публично-правового образования), но и как орган государственной власти, который должен обеспечить соблюдение норм действующего земельного законодательства при предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе закрепленного в действующем земельном законодательстве принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Предусмотренное пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правило о предоставлении земельных участков в аренду на торгах не может рассматриваться как нарушающее конституционные права лица, которому земельный участок предоставлен в аренду (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 N 1549-О).

Требование о соблюдении публичной процедуры, закрепленной в пункте 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, направлено на создание гарантий равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности, исключение необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим, поэтому не может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма имени Ильича» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова