ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 304-ЭС18-4649

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

16.05.2018

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.06.2017, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.01.2018 по делу № А45-24109/2016

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (далее - ООО "АКД-Мета", общество) 558 767 руб. 20 коп. долга по договору аренды земельного участка от 30.09.2010 N 101673 за июнь 2016 года, 76 564 руб. 16 коп. пени за период с 02.09.2016 по 24.01.2017.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2017 для совместного рассмотрения с первоначальным иском к производству принят встречный иск общества к мэрии, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором общество просило:

- признать недействительным в силу ничтожности приложение N 7 к договору аренды от 30.09.2010 N 101673 в части установления двукратного размера арендной платы и указания на годовой размер арендной платы в сумме, превышающей 4 008 394 руб. 56 коп., на ежемесячный платеж в сумме, превышающей 334 032 руб. 88 коп., и в части текста примечания "и в двукратном размере";

- признать недействительным в силу ничтожности уведомление от 14.10.2014 N 20-10452;

- признать недействительным в силу ничтожности приложение N 9 к договору аренды от 30.09.2010 N 101673 в части установления двукратного размера арендной платы и указания на годовой размер арендной платы в сумме, превышающей 3 875 526 руб. 63 коп., на ежемесячный платеж в сумме, превышающей 322 960 руб. 55 коп., и в части текста примечания "и в двукратном размере";

- обязать мэрию осуществить перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка от 30.09.2010 N 101673 за период с 07.06.2014 по 20.06.2015, исключив применение двукратного размера по пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.06.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.01.2018, встречный иск удовлетворен полностью, в удовлетворении исковых требований мэрии отказано. С мэрии в пользу общества взысканы 24 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. Обществу из федерального бюджета возвращено 35 503 руб., излишне уплаченной по иску государственной пошлины.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что земельный участок  из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:47,расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска ,площадью 50080 кв.м., арендуемый ответчиком на основании договора  от 30.09.2010 №101673,относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Договором аренды земельного участка  на территории  города Новосибирска от 30.09.2010 №101673 предусмотрено  изменение арендной платы  в соответствии с федеральным, областным или городским нормативными правовыми актами, регулирующими исчисление арендной платы, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление  и уплата арендной платы в ином размере ( в том числе введение   в действие , прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии  с нормативным актом предусматривается такое изменение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное  не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения  размера арендной платы  за земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В период действия договора аренды  размер арендной платы  в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:47 устанавливался в соответствии  с  постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 №5-а « О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы  за использование земельных участков  на территории и Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена», Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 №213-п « Об утверждении Положения о порядке определения  размера арендной платы , порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории  Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена», Постановлением Правительства Новосибирской области  от 10.06.2015№219-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые нет разграничена и предоставленные  в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

С 16.08.2010 по 20.06.2015 годовой размер арендной платы за использование земельного участка  по договору аренды от 30.09.2010 №101673 определялся по формуле:

Ап= Кс х Кр хКа хК доп, где

Ап- годовой размер арендной платы в рублях;

Кс- кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Кр -коэффициент устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка;

Ка- коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; 

Кдоп -корректирующий коэффициент.

В соответствии с пунктом 7 Положения  о порядке  определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения  арендной платы  за использование земельных участков на территории  Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 №213-п, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков  для индивидуального жилищного строительства, не введен эксплуатацию построенный на таком  земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой  земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность  на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области применяется с момента вступления в силу.

Арендодатель в связи с принятием указанного нормативного акта  уведомил арендатора  о новом размере  арендной платы, подлежащей  уплате по договору аренды.

У Мэрии имелись основания для применения корректирующих коэффициентов 1,7 и 4,4 и Порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской  области от 26.05.2014 №213-п, в том числе и в части применения пункта 7 об установлении  арендной платы в двукратном размере.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между мэрией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом Научно-производственное предприятие "Метаприбор" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.09.2010 N 101673 (далее - договор аренды), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:071105:47, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 15 597 кв. м.

Земельный участок передается арендатору для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки, распределительного пункта, центрального теплового пункта по ул. Лескова (пункт 1.3 договора аренды).

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок договора установлен с 30.09.2010 по 30.09.2013.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора аренды порядок взимания и размер арендной платы по договору определяются ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Расчет арендной платы определен в приложении N 3 к договору аренды и установлен с учетом, в том числе коэффициента Кдоп в размере 1,7, годовой размер арендной платы определен в сумме 2 776 464 руб., а с 25.10.2010 в сумме 5 552 928 руб. 01 коп.

С согласия мэрии по соглашению от 03.10.2011 закрытое акционерное общество Научно-производственное предприятие "Метаприбор" передало права и обязанности арендатора по договору аренды ООО "АКД-Мета".

Замена арендатора произведена по дополнительному соглашению от 07.06.2012 N 1 к договору аренды.

Дополнительным соглашением от 03.04.2013 N 2 к договору аренды продлен срок его действия до 30.09.2016, признано утратившим силу с 01.04.2013 приложение N 3 к договору (расчет размера арендной платы), предусмотрено, что расчет размера арендной платы с 01.04.2013 осуществляется в соответствии с приложением N 5 к договору аренды, в котором установлены новый годовой размер арендной платы - 5 062 025 руб. 85 коп., размер ежемесячного платежа - 421 835 руб. 49 коп., коэффициент Кдоп вместо 1,7 - в размере 3,4.

Уведомлением от 14.10.2014 N 20-10452 мэрия города Новосибирска сообщила арендатору об увеличении с 07.06.2014 размера арендной платы в два раза на основании пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п (далее - Положение о порядке определения размера арендной платы от 26.05.2014 N 213-п), и о том, что в связи с этим арендная плата с 07.06.2014 составляет 10 630 254 руб. 28 коп. в год (886 854 руб. 52 коп. в месяц).

Дополнительным соглашением от 26.01.2015 N 3 к договору аренды внесены , в частности следующие изменения: пункт 1.3 договора изложен в новой редакции, согласно которой земельный участок передается арендатору для строительства многоквартирных 19-25 этажных домов с помещениями общественного назначения, автостоянкой, трансформаторной подстанции, общественной уборной, автомобильной дороги необщего пользования; расчет размера арендной платы с 01.01.2015 осуществляется в соответствии с приложением N 7 к договору. Согласно названному приложению размер арендной платы исчисляется с учетом коэффициента Кдоп 3,4, уровня инфляции и в двукратном размере и составляет 11 214 918 руб. 27 коп. в год.

В связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, равной 70 951 000 руб., на основании определения Новосибирского областного суда от 15.02.2016 N 3а-16/2016 мэрия сообщила обществу о перерасчете арендной платы с 01.01.2015, годовой размер которой составил 8 018 788 руб. 97 коп., ежемесячный - 668 065 руб. 75 коп. (письмо от 16.08.2016 N 31/20-4406).

В последующем к договору аренды стороны подписали дополнительное соглашение от 02.06.2016 N 4, в частности, изложив в новой редакции пункты 1.1, 1.3, предусматривающие расположение земельного участка в пределах Октябрьского района города Новосибирска и его разрешенное использование: многоквартирные 19-25 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; трансформаторные подстанции; общественные уборные; автомобильные дороги необщего пользования, и изменение его площади на 15080 кв. м.

Согласно дополнительного соглашения от 02.06.2016 N 4  расчет размера арендной платы с 10.06.2015 осуществляется в соответствии с приложением N 9 к договору, которым предусмотрено исчисление арендной платы от уменьшенной площади участка, так же как и ранее применен коэффициент Кдоп 3,4, значение уровня инфляции, двукратный размер платы, которая составила 7 751 053 руб. 26 коп. в год, 645 921 руб. 10 коп. в месяц. Этим же соглашением установлено, что размер арендной платы с 21.06.2015 производится на основании отчета оценщика и составляет 6 937 000 руб. в год или 578 083 руб. 33 коп. в месяц.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности за июнь 2016 года и обязанности по уплате договорной неустойки за период с 02.09.2016 по 24.01.2017, мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Полагая незаконными уведомление мэрии о начислении арендной платы в двукратном размере по тому основанию, что общество по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка в аренду не ввело в эксплуатацию объект жилищного строительства, а также подписанные сторонами приложения N 7 и N 9 к договору аренды в части, содержащей указание на годовую и ежемесячную сумму арендной платы, исчисленные в двукратном размере, и в части раздела "примечание", предусматривающего применение двукратного размера, общество обратилось к мэрии с встречным иском.

Ссылаясь на то, что вследствие применения недействительных условий договора аренды в период их действия с 07.06.2014 по 20.06.2015 обществом уплачена арендная плата в завышенном размере, что привело к переплате внесенных платежей за аренду в сумме 4 900 698 руб. 46 коп., а также пени в сумме 69 911 руб. 64 коп., ООО "АКД-Мета" во встречном иске также просило обязать мэрию произвести перерасчет арендной платы, исключив применение двукратного размера, а также отказать в удовлетворении иска мэрии в связи с тем, что имеющаяся переплата значительно превышает предъявленную сумму первоначального иска.

Удовлетворяя встречный иск и, отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды руководствовались статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 65, подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства РФ N 582) и исходили из того, что указанная в оспариваемых обществом уведомлении мэрии и приложениях N 7, N 9 к договору аренды двукратная ставка по существу представляет собой санкцию за нарушение  сроков жилищного строительства свыше трех лет.

Суды указали, что аналогичная санкция в виде коэффициента Кдоп ранее уже применена сторонами в расчетах арендной платы по договору аренды с 2010 года в размере 1,7 за нарушение срока свыше 2 лет, и с 2013 года в размере 3,4 за нарушение срока свыше 3 лет, произведенных в соответствии с указанными в договоре аренды Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па (далее - Положение о порядке определения размера арендной платы от 21.01.2008 N 5-па, действовало до принятия Положения о порядке определения размера арендной платы от 26.05.2014 N 213-п) и решением Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961 об утверждении коэффициентов арендной платы).

Суды пришли к выводу о том, что такой порядок расчета арендной платы, по которому производится ее увеличение дважды на основании одного и того же обстоятельства, нарушает основные принципы порядка исчисления арендной платы, установленные постановлением Правительства РФ N 582. Кроме того, суды указали, что при этом общество ставится в невыгодное (дискриминационное) положение в сравнении с теми арендаторами земельных участков в целях жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), нарушение трехлетнего срока ввода в эксплуатацию объекта которыми наступило в период действия Положения о порядке определения размера арендной платы от 26.05.2014 N 213-п, но после утраты силы решения Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961 об утверждении коэффициентов арендной платы (с 03.07.2015) и принятия Советом депутатов г. Новосибирска нового решения от 24.06.2015 N 1404, утвердившего, в том числе коэффициент Кдоп, иного характера, не поставленного в зависимость от сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства.

Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными .

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы мэрии города Новосибирска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

                Н.С. Чучунова