ВЕРХОВНЫЙ СУД 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 от 14 февраля 2019 года № 308-ЭС18-15980 

г. Москва Дело № А53-7967/2017 

 Резолютивная часть определения объявлена 7 февраля 2019 года.  Полный текст определения изготовлен 14 февраля 2019 года. 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации в составе:  

председательствующего судьи Букиной И.А., судей Разумова И.В. и Самуйлова С.В. – 

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную  жалобу ФИО1 на определение  Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2017  (судья Шапкин П.В.), постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.05.2018 (судьи Стрекачев А.Н,  Герасименко А.Н. и Николаев Д.В.) и постановление Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2018 (судьи Мацко Ю.В.,  Гиданкина А.В. и Илюшников С.М.) по делу № А53-7967/2017 о  несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Техпром» (далее – должник).  

В судебном заседании приняли участие представители:  

ФИО1 – Кладовая О.А. по доверенности  от 26.07.2018;  

конкурсного управляющего должником ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 31.01.2019.  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации  Букиной И.А. и объяснения представителей явившихся в судебное  

заседание лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации  

У С Т А Н О В И Л А: 

в рамках дела о банкротстве должника ФИО1  обратилась с заявлением о включении в реестр ее требований в размере  4 043 175 руб. как обеспеченных залогом нежилых помещений.  

Определением суда первой инстанции от 17.10.2017,  оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной  инстанции от 17.05.2018 и округа от 25.07.2018, требования кредитора в  размере 4 043 175 руб. включены в четвертую очередь, в  удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.  

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Российской  Федерации с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые  судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении заявленных  требований.  

Определением Верховного Суда Российской Федерации  от 17.12.2018 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом  переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

В судебном заседании представитель ФИО1  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а  представитель конкурсного управляющего должником возражал против  ее удовлетворения.  

Проверив материалы обособленного спора, обсудив доводы,  изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей  участвующих в обособленном споре лиц, Судебная коллегия по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по  следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 23.10.2014  между ФИО1 (участником долевого строительства) и  должником (застройщиком) заключен договор участия в долевом  строительстве нежилого помещения № 59/5-10/2014, регистрация  договора произведена 29.10.2014.  

По условиям соглашения объектом строительства являются  нежилые помещения общей площадью 521,7 кв.м, расположенные в  подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Решением Таганрогского  городского суда Ростовской области от 05.05.2017 по делу № 2-530/17  произведено уменьшение цены договора до 6 240 300 руб.  

ФИО1 перечислила должнику на основании платежных  поручений 4 043 175 руб.  

Невыполнение должником (к которому применены правила о  несостоятельности застройщика) обязанности по передаче помещений  послужило основанием для обращения Кудрявцевой Л.С. в суд с  настоящим заявлением.  

Разрешая спор, суды признали доказанным наличие денежного  требования заявителя в размере 4 043 175 руб. к должнику, в связи с  чем включили его в четвертую очередь реестра.  

При этом суды отказали в признании за долгом залогового  статуса, мотивируя это тем, что по смыслу статей 201.1 и 201.9  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) у ФИО1  отсутствует статус участника строительства для целей применения  норм о банкротстве застройщика.  

Между тем судами не учтено следующее. 

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона  от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее –  участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у  застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так  и нежилые помещения.  

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного закона об  обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими  лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или  нежилое помещение) объекта долевого строительства.  

В частности, статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три  типовых случая существования залогового обеспечения прав  дольщиков.  

1. Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента  государственной регистрации договора у участников долевого  строительства считаются находящимися в залоге земельный участок,  принадлежащий застройщику на праве собственности или право  аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.  

2. В силу части 2 в случае прекращения (приостановления)  строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим  государственной регистрацией права собственности застройщика на  объект незавершенного строительства такой объект, являющийся  неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков  (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

3. Поскольку участники строительства изначально имели право  залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса  Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона  от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и в силу  прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ), в период  

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта  строительства все помещения в построенном здании считаются  находящимся в залоге у участников строительства. Однако такой залог  не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами  долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным  участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).  

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их  сущность и содержание, а также и сам предмет залога  трансформируются по мере продвижения стадии строительства  объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то,  что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства  являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень  которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1  Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в статье 13  Закона № 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым  положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого  помещения (жилое или нежилое).  

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора  завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда  застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в  несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед  дольщиками изменяется с учетом специального банкротного  регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид  помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.  

Законодательством о несостоятельности (здесь и далее – в  редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены  определенные механизмы, в результате применения которых к  дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на  оплаченные жилые помещения (например, передача участникам  строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых  помещений в уже построенном доме и т.д. – статьи 201.10-201.11  Закона о банкротстве).  

В отношении нежилых помещений подобные законодательные  механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в  долевом строительстве, предметом которого является передача  нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего  денежного требования на общих основаниях. Такое требование  подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4  пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).  

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного  Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 (5)  применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о  возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного  строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на  

него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от  исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к  застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку  покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого  помещения, законодательно лишен возможности требовать от  застройщика неденежного исполнения имущественного характера  (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с  указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права  заявить только денежное требование). А потому следует признать, что  денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.  Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в  банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых  помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни  Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни  Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для  прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как  возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того,  это бы входило в противоречие с существом залога как  обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на  случай неоплатности должника и главной целью которой является  наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих  требований из стоимости предмета залога по отношению к другим  кредиторам залогодателя.  

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному  требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого  помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от  реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1  статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение  шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.  

В рассматриваемом случае, как пояснили представители  кредитора и арбитражного управляющего в судебном заседании, дом, в  отношении помещения в котором между ФИО1 и  должником был заключен договор, введен в эксплуатацию, квартиры  (жилые помещения) переданы участникам строительства.  

В этой связи необходимо отметить следующее. Если дом введен в  эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть  передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу,  и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на  него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее  (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона   № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его  требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в  доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое  подлежало передаче по условиям договора участия в долевом  

строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на  данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).  

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из  особенностей правового регулирования отношений по участию в  долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве,  требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются  обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того,  было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли  залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только  такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового  обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в  судебном акте.  

Поскольку в рассматриваемом случае ФИО1  настаивала на том, чтобы в судебном акте о включении ее требований  было непосредственно указано на их залоговый статус, а также  поскольку суды при рассмотрении спора пришли к противоположным  выводам, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в  удовлетворении заявления кредитора с указанием в резолютивной  части на то, что требования ФИО1 обеспечены залогом.  Вместе с тем, это не означает, что иные кредиторы должника,  обладающие схожим с ФИО1 статусом, но не настаивавшие  на подобном учете их требований, теряют право на залоговый  приоритет. Напротив, они вправе рассчитывать на распределение  денежных средств, вырученных от реализации помещений, которые  должны были быть им переданы по договору, по правилам  статьи 201.14 Закона о банкротстве.  

Руководствуясь статьями 291.11 – 291.14 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  

О П Р Е Д Е Л И Л А: 

определение Арбитражного суда Ростовской области  от 17.10.2017, постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.05.2018 и постановление Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2018 по делу   № А53-7967/2017 в обжалуемой части об отказе в удовлетворении  заявленных требований отменить.  

Признать требования ФИО1  обеспеченными залогом.  

Председательствующий-судья И.А. Букина  

судья И.В. Разумов 

судья С.В. Самуйлов