ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 № 309-ЭС19-21975

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва22 января 2020 г. 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по  материалам истребованного дела кассационную жалобу акционерного общества  «Корпорация развития Пермского края» (г. Пермь) на постановление  Арбитражного суда Уральского округа от 05.08.2019 по делу  

 № А50-28964/2018, 

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Корпорация развития Пермского края» (далее –  Общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению имущественных и  земельных отношений администрации города Березники (далее – Управление)  о взыскании 414 392 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 29 609 руб.  17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Арбитражный суд Пермского края решением от 19.12.2018 взыскал с  Управления 408 715 руб. 79 коп. неосновательного обогащения и 29 203 руб. 57  коп. процентов по состоянию на 13.11.2018 с последующим их начислением по  день фактического исполнения обязательств; в остальной части иска отказал. 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от  28.03.2019 изменил решение от 19.12.2018, взыскал с Управления 269 410 руб.  67 коп. неосновательного обогащения и 19 353 руб. 52 коп. процентов по  состоянию на 13.11.2018 с последующим их начислением по день фактического  исполнения обязательств; в остальной части иска отказал. 

В суд округа с кассационной жалобой на постановление апелляционного  суда обратился истец, который просил суд округа отменить постановление  апелляционного суда и оставить в силе решении суда первой инстанции. 

Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 05.08.2019  отменил решение от 19.12.2018 и постановление от 28.03.2019 и отказал  Обществу в иске. 

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской  Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судом округа норм  материального и процессуального права, просит отменить постановление  окружного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции и  постановление апелляционного суда. 

Дело 02.12.2019 истребовано из Арбитражного суда Пермского края.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11  

АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской  Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие  существенных нарушений норм материального права и (или) норм  процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых  невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов  заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе и дополнении к ней  доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются  основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.01.2014  проведены торги (аукцион) по продаже права аренды публичных земельных  участков площадью 110 872 кв.м, 68 628 кв.м, 68 591 кв.м, 29 674 кв.м с  кадастровыми номерами 59:03:1000001:2651, 59:03:1000001:2662,  59:03:1000001:2663, 59:03:1000001:174 для строительства многоквартирных  домов в Правобережной части города Березники. Критерий выявления  победителя – наибольший годовой базовый размер арендной платы за  земельные участки. Начальный базовый годовой размер арендной платы за  землю – 20 766 067 руб. Поскольку в торгах приняло участие только Общество,  в соответствии с пунктом 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской  Федерации в редакции до 01.03.2015 (далее – ЗК РФ) торги признаны  несостоявшимися. 

В составленном по результатам торгов протоколе со ссылкой на пункт  

27 статьи 38.1 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) указано, что единственный  участник аукциона - Общество в срок, не позднее чем через 5 дней с момента  подписания протокола о результатах торгов, вправе обратиться с ходатайством  на имя главы города о предоставлении в аренду земельных участков для  строительства многоквартирных домов в Правобережной части города  Березники. 

В этой связи администрация города Березники (арендодатель) и  Общество (арендатор) заключили договор от 17.01.2014 аренды земельных  участков для строительства многоквартирных домов в Правобережной части  города Березники на срок с 15.01.2014 по 15.01.2018. Договор зарегистрирован  в установленном порядке. Участки переданы арендатору по акту приема –  передачи. 

Согласно разделу 3 договора аренды в соответствии с условиями  аукционной документации годовой размер арендной платы за земельные  участки на 2014 год установлен в сумме 20 766 067 руб.; плата начисляется и  вносится согласно протоколу заседания Комиссии по продаже земельных  участков и прав их аренды в течение 5 дней после подписания протокола о  результатах торгов в размере 100% предложенного городового базового  размера арендной платы за землю; последующая ежегодная арендная плата  вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15  июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года. 

Впоследствии в связи с формированием земельных участков под  конкретными домами, исключением части земельных участков из аренды и, как  следствие, уменьшением площади арендуемой земли Управление (которое  стало арендодателем) и Общество заключили ряд дополнительных соглашений  к договору. 

Так, дополнительным соглашением от 28.03.2017 стороны внесли  изменения в пункт 3.1 договора и установили арендную плату за земельные  участки на 2016 и 2017 годы в размере 18 553 357 руб. 39 коп., указав, что  действия данного пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с  01.12.2016. 

Соглашением от 15.08.2017 стороны установили, что годовой базовый  размер арендной платы за земельные участки с 01.09.2017 составляет  

18 554 628 руб. 33 коп.

Платежными поручениями от 15.03.2017, 15.06.2017, 15.09.2017 и  15.11.2017  № 783, 5813, 7090, 7974 Общество внесло арендную плату по  договору за четвертый год аренды. 

В связи с завершением строительства Управление архитектуры и  градостроительства администрации города Березники выдало Обществу  разрешения от 12.10.2017 и от 31.10.2017  № 59-RU59301000-99-2015,  

59-RU59301000-17-2016, 59-RU59301000-18-2016, 59-RU59301000-19-2016,  

59-RU59301000-20-2016 на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов,  возведенных на земельных участках с кадастровыми номерами  59:03:1000001:3968, 59:03:1000001:3970, 59:03:1000001:3967,  59:03:1000001:3969, 59:03:1000001:3179, образованных из первоначальных  земельных участков, предоставленных в аренду.  

Общество, указывая на то, что после регистрации (16.11.2017, 21.11.2017,  23.11.2017, 30.11.2017, 20.12.2017) первого права собственности на помещения  в многоквартирных домах, возведенных на указанных земельных участках,  возникло право общей долевой собственности собственников помещений на  эти участки и прекратилось право публичной собственности, поэтому у  

Управления отсутствовали основания для получения арендной платы за данные  земельные участки, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о  взыскании излишне внесенной арендной платы за период после прекращения  аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами,  начисленных на сумму неосновательного обогащения. 

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 395, 431, 606, 608,  610, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  

ГК РФ), статьей 65 ЗК РФ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 

 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской  Федерации» (далее - Закон  № 189-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте  26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  (далее – постановление Пленума  № 73), пришел к выводу об обоснованности  иска в части взыскания с Управления 408 715 руб. 79 коп. неосновательного  обогащения и 29 203 руб. 57 коп. процентов. 

Суд исходил из следующего: спорные земельные участки предоставлены  Обществу на основании договора аренды 17.01.2014 в целях жилищного  строительства; на участках возведены и введены в эксплуатацию  многоквартирные дома; с момента регистрации первого права собственности на  помещения в этих домах у Общества прекратилась обязанность по внесению  арендной платы за указанные земельные участки; Общество в общей сумме  платежей учло весь календарный период нахождения земельных участков в  аренде и перечислило четыре установленных договором аренды базовых  платежа за 2017 год и за период с 01.01.2018 по 15.01.2018; поскольку у  Управления не имелось оснований для получения арендной платы за период  после регистрации первого права собственности на помещения в  многоквартирных домах, построенных на указанных пяти земельных участках,  излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату Обществу. 

Суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда  первой инстанции о прекращении у Общества обязанности по внесению  арендной платы за спорные земельные участки с момента регистрации первого  права собственности на помещения в этих домах и о наличии на стороне  Управления неосновательного обогащения в виде переплаты за аренду, но  посчитал неверным расчет суммы переплаты и процентов. 

Апелляционный суд пришел к следующим выводам: исходя из  буквального толкования условий договора аренды и дополнительных  соглашений к нему, устанавливающих арендную плату на «2014, 2016, 2017  годы» и ее поквартальное внесение, годовая арендная плата рассчитывается за  календарный год, который заканчивается 31 декабря; не имеется оснований для  включения в излишне уплаченную Обществом в 2017 году арендную плату  периода с 01.01.2018 по 15.01.2018, поэтому неосновательное обращение в  размере излишне внесенной Обществом арендной платы составило 269 410 руб.  67 коп. 

В суд округа с кассационной жалобой на постановление апелляционного  суда обратилось Общество, указывав на то, что суд апелляционной инстанции,  сделав неверный вывод о завершении календарного года для внесения арендной  платы по спорному договору 31.12.2017 года, а не 15.01.2018, взыскав только  269 410 руб. 67 коп. неосновательного обогащения и 19 353 руб. 53 коп.  процентов, необоснованно отказал в остальной части иска. 

Окружной суд, сославшись на статью 447 ГК РФ, действовавшую до  01.03.2015 статью 38.1, действующие с 01.03.2015 статьи 39.11, 39.12 ЗК РФ,  часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006  № 135-ФЗ «О защите  конкуренции», посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций  неправильно применили нормы материального права и сделали неверный  вывод о наличии на стороне Управления неосновательного обогащения в виде  излишне внесенной арендной платы, отменил решение от 19.12.2018 и  постановление от 28.03.2019 и отказал полностью Обществу в иске. 

Суд округа исходил из следующего: общий порядок предоставления  земельного участка в аренду для целей жилищного строительства предполагает  проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора  аренды; согласно итоговому протоколу аукциона от 15.01.2014 и договору  аренды предметом торгов являлось право на заключение договора аренды  земельных участков, принадлежащих муниципальному образованию; заключая  договор аренды земельных участков, Общество согласилось с условиями  договора в целом, в том числе с условиями о сроке действия договора и о  размере годовой арендной платы; то обстоятельство, что пользование  Обществом участков длилось менее установленного договором срока (4 года), с  действиями Управления по исполнению предусмотренных условиями конкурса  и договором аренды обязательств не связано и находилось в зависимости от  волеизъявления и действий самого Общества, построившего многоквартирные  дома до истечения договора аренды; после заключения договора аренды  денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение  договора, возврату не подлежат, вывод судов о наличии на стороне Управления  неосновательного обогащения является ошибочным; из положений земельного  законодательства усматривается недопустимость заключения договора на  условиях, отличных от условий, установленных в аукционной документации,  частью которой является проект договора аренды; таким образом, взыскание  судами суммы неосновательного обогащения в связи с изменением срока  аренды земельного участка свидетельствовало бы об изменении условий  аукциона и, как следствие, о нарушении антимонопольного законодательства. 

В кассационной жалобе и дополнении к ней Общество, ссылаясь на то,  что суд округа допустил существенные нарушения норм процессуального и  материального права, просит отменить постановление окружного суда. 

Общество указывает на следующее.

Частью 1 статьи 286 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд  кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений,  принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций,  устанавливая правильность применения норм материального права и норм  

процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и  возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным  Кодексом. 

Окружной суд нарушил фундаментальное правило о запрете поворота к  худшему, суть которого заключается в недопустимости ухудшения положения  стороны, подавшей жалобу на судебные акты, в результате обжалования. 

Общество обжаловало в окружном суде только постановление  апелляционного апелляционной инстанции, которым было изменено решение  суда первой инстанции. 

Суд кассационной инстанции жалобу Общества по существу не  рассмотрел, не дал оценки содержащимся в ней доводам. 

Поскольку Управление с кассационной жалобой в окружной суд на  судебные акты первой и апелляционной инстанций не обращалось, не  оспаривало наличие правовых оснований для взыскания неосновательного  обогащения, а возражало только по его размеру и периоду, суд кассационной  инстанции был не праве выходить за пределы доводов, содержащихся в  кассационной жалобе Общества.  

Суд округа, отказав Обществу в иске, неправильно применил нормы  материального права. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику;  арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату),  порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В  силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и  кредитора в одном лице.  

Согласно части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004  № 189-ФЗ и части 1  статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве  общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и  благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные  входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума  № 73, согласно части  1 статьи 16 Закона  № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой  собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства,  на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого  дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права  собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме  

соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого  участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в  частной или в публичной собственности находился переданный в аренду  земельный участок. 

Таким образом, с момента регистрации права собственности на  помещения в многоквартирных домах, земельные участки, сформированные  под данными многоквартирными домами, перешли в долевую собственность  собственников помещений в многоквартирных домах, право муниципальной  собственности на них прекратилось, а следовательно, Управление утратило  право на передачу земельных участков в аренду и право на получение арендной  платы за земельные участки, перешедшие в долевую собственность  собственников помещений в многоквартирных домах; арендная плата,  полученная за период после прекращения аренды, является неосновательным  обогащением арендодателя. 

Суд округа сделал неправильный вывод о том, что в связи со взысканием  переплаты по причине досрочного прекращения договора аренды нарушены  принцип недопустимости заключения договора на иных условия, чем в  аукционной документации, и антимонопольное законодательство. 

Суд не учел, что по условиям аукциона, опубликованным в печатном  органе, критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный  годовой размер арендной платы за земельные участки, а не общая сумма платы  за весь срок аренды. В пункте 3.1 договора аренды также отражен годовой  размер арендной платы. 

Управление при рассмотрении спора во всех инстанциях придерживалось  той позиции, что при вводе дома в эксплуатацию и первой регистрации права  собственности на помещение в нем прекращается право муниципальной  собственности на землю, в связи с чем стороны подписывали дополнительные  соглашения к договору об исключении из аренды участков, на которых  построены многоквартирные дома и право собственности на которые перешло  к собственникам помещений в этих домах. 

Неосновательное обогащение у ответчика возникло в связи с отсутствием  правовых оснований для получения арендной платы (право собственности на  спорные земельные участки прекращено), а не в связи с изменением срока  действия договора аренды. Аренда в отношении иных земельных участков,  предоставленных по спорному договору и находящихся в муниципальной  собственности, продолжилась, истец вносил арендную плату за них. 

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении  окружным судом норм материального и процессуального права, которые  повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем  жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации. 

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7  статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации 

о п р е д е л и л:

жалобу акционерного общества «Корпорация развития Пермского края»  передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации на 12 марта 2020 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по  адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал  № 3048 (подъезд 5). 

Судья Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Грачева